Заметки с круглого стола, состоявшегося в Тюмени 28 октября 2022 г.
За полтора часа, отведенных на обсуждение новостей и событий октября, участники встречи коснулись восьми тем. Четвертая оказалась первой, в которую были вовлечены все присутствовавшие. Роль спикера никто на себя не взял, но мнением на заданную тему поделились все*.
Анонсируя круглый стол, мы обратили внимание, что несколько опубликованных новостей из рубрики «Цифроновости» насторожили наших читателей-экспертов. Их сомнения в объективности информации и подтолкнули редакцию к проведению встречи.
Дискуссионной темой стало сообщение федерального портала «Мир квартир» о возросшей на 4,9% цене квадратного метра на вторичном рынке жилья в Тюмени за III квартал.
Тема дискуссионная, но спора не случилось. Все оппонировали «Миру квартир».
Выслушав мнения и реплики, у корреспондента «Квартирного вопроса» сформировалось следующее представление о ситуации на рынке.
Продавцы недвижимости, как будто, познакомились с высказываниями Дэвида Огилви, признанного «отцом рекламы» в современной индустрии пиара и продвижения. Как успешный копирайтер, Дэвид в середине ХХ века выдал афоризм: «Чем выше цена, тем более желанным становится товар в глазах покупателя».
Но как можно винить людей, они, ведь, цену-то поднимают, потому что ориентируются на первичный рынок. Так уж случилось, что застройщики корректируют цены из-за подорожавших стройматериалов и внедренной многими из них «льготной ипотеки от застройщика».
Но и застройщиков трудно обвинить в рисковых кредитных схемах. Это же государство решило стимулировать спрос через ипотеку, вместо того, чтобы дать строителям «длинные дешевые деньги». Это же регулятор разрешил банкам выдавать одному лицу две-три льготные ипотеки к ряду...
Итак, разбираемся, почему федеральный портал «Мир квартир» сообщил, что в Тюмени цена квадратного метра на вторичном рынке жилья за III квартал увеличилась на 4,9%. Как это понимать и что делать?
А что тут понимать: пользователи сайта заходят в раздел «объявления», заносят свою информацию о продаже объекта, а аналитики по итогу обнаруживают «положительную» динамику.
Но, понятно же, что цены в рекламе чаще всего отражают мечту собственника получить за объект какие-то деньги. Реальные сделки проходят со значительным дисконтом, так как ведется активный торг в рамках общения конкретного продавца и конкретного покупателя.
И если раньше уровень торга был около 1% от стоимости объекта недвижимости, то сейчас, если говорить о 3-ем квартале текущего года, торг достигает 6-10%. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки стал рекордным, как минимум за последние 10 лет.
Таким образом, на сегодняшний день получается, что, увидев в рекламе одну стоимость за объект, мы по факту должны сминусовать 5-10%, и это будет цена сделки.
Когда во время обсуждения прозвучала эта схема расчета, хотелось реабилитировать «Мир квартир» – вот же, к сопоставимым цифрам приходим. Однако проблема здесь находится на более высоком уровне. Она не была высказана за круглым столом, но редакция решила эту проблему обозначить.
Федеральные порталы, как технологичные, но механистические системы, не учитывают влияние внешних факторов на поведенческие реакции людей. На кого-то обрушивается паническая атака, кто-то запускает дезинформацию... И открытые информационные системы – рассматриваемый нами портал «Мир квартир», а также «Авито», «ЦИАН» и др. – невольно способствуют манипулированию рынком.
Вывод: Цены, которые обозначены в объявлениях информационных порталов-агрегаторов, не являются отражением действительной ценовой ситуации на рынке. А учитывая то обстоятельство, что в настоящее время сделки осуществляются в основном с целью изменения жилищных условий – за продажей одного объекта следует приобретение другого с оплатой разницы в цене – необходимо сосредоточиться на цели сделки. И если вы решаете именно бытовую проблему, то цена продажи, зачастую, вторична.
Но это тема отдельного разговора. И поверьте, тот, кто впервые выходит на рынок недвижимости и готов познать, как он устроен, может обнаружить там скрытые возможности.
*Участники круглого стола: 
Азамат Беккужинов («Домино»), Александр Бармин («Надежный выбор»), Руслан Ильин (СК «Родина Девелопмент»), Наталья Романова («Адвекс-Т»), Наталья Ватутина («Удачный выбор»), Дмитрий Матющенко («РИМ»), Рафаэль Сафиканов («Квартирный вопрос»)
_________________________________
о чем еще говорили за круглым столом
