Формат еженедельных субботних публикаций, запущенный нами две недели назад, похоже, многим показался интересным. В лаконичных текстах читатель легко улавливает мысль автора, возникает даже реакция. Так и случилось – несколько опубликованных цифроновостей насторожили наших читателей-экспертов. Появившаяся обратная связь, подтолкнула нас к проведению круглого стола.
Задумка общения в онлайн-формате неожиданно быстро реализовалась в очной встрече – представители Объединения риэлторов Тюменской области буквально за день соорганизовались и пришли на круглый стол.
Итак, задача – опровергнуть или подтвердить сообщения о ситуации на рынке недвижимости, опубликованные в СМИ. Так как встреча проходила в последний рабочий день месяца, было предложено высказаться о новостях октября. Объем накопившейся информации, как и ожидалось, внес определенную напряженность, за 1,5 часа сложно успеть охватить десятки тем, затронутых в публикациях.
Изложим порционно.
Частичная мобилизация – главный регулятор всех событий месяца. Начиная разговор, не могли не затронуть эту тему.
Александр Бармин, директор АН «Надежный выбор», руководитель Комитета по работе с застройщиками НП «ОРТ», взяв слово, развернул тему шире.
Александр Бармин
- Частичная мобилизация психологически повлияла на рынок недвижимости не меньше, чем специальная военная операция, начатая в феврале. По большому счету, все те проекты, которые должны были выйти у нас в феврале и чуть попозже, «замерзли». Центральный банк резко повысил ключевую ставку, никто не понимал, что будет происходить дальше. Потом ситуация выправилась, у банков «появились» деньги, но они стали предъявлять к застройщикам требования к размеру собственных средств в объеме 40-50%, – напомнил эксперт о первых этапах новой реальности рынка. – Таким образом, неактивность действующих игроков и появление за прошедшее полугодие новых проектов фактически сформировали огромный пул первичного жилья, который в ближайшем будущем выйдет на рынок недвижимости. Это и новые объекты в Тюменской слободе, в Звездном городке, и в других локациях города.
И теперь, если мы понимаем, что предложение кратно увеличивается, а спрос-то у нас не растет, следует ожидать корректировки цен.
Уже сейчас на первичном рынке большой объем переоцененных предложений. Например, 1-комн. квартира на первичке предлагается за 5,2 млн руб., в то время как на вторичке за 4,5 можно купить 3-комнатную.
Мы понимаем, есть отложенный спрос, но у людей возможности нет.
Надо еще признать, что нас, по большому счету, «штормит» – в день, когда объявили мобилизацию, много сделок развалилось, и до сих пор возникают трудности. В общем, уровень тревожности еще достаточно высок, некоторые клиенты держат паузу...
Тезис о корректировке цен вовлек в обсуждение темы Руслана Ильина, главного специалиста по работе с партнерами строительной компании «RODINA development»:
- Цена на нoвостройки, по моему мнению, сейчас снижаться не будет, потому что, во-первых, императив – себестоимость, а второй момент – когда банк открывает кредитную линию под строительство объекта, он определенно диктует цены, ниже которых застройщик не может снижаться.
Руслан Ильин
- Все правильно, когда застройщик пытается получить проектное финансирование, он защищает экономическую модель, – продолжил дискуссию Бармин. – Но экономическая модель содержит очень много разных параметров, исходя из которых фактически формируется рейтинг застройщика. Один из параметров – средняя цена за кв. метр, другой – сроки выбывания квартир... И соответственно, если квартиры не продаются, то проект уходит в красную зону... Могу привести свежие примеры, когда застройщик выправлял ситуацию за счет понижения цены...
- Мы не противоречим друг другу, – отстаивал свою позицию представитель строительной компании. – Все дело в том, что каждому проекту застройщика банк закладывает в экономическую модель определенный процент на возможное понижения стоимости, он формирует подушку безопасности. Банк не говорит застройщику «продавай за 100 тыс./кв.м», он говорит «продавай, как минимум, за 100». По этой причине, возможно, в некоторых проектах и заложена игра на понижение, но, если случится кризисная ситуация, девелопер, в первую очередь, повысит требование к отделу маркетинга.
- Согласен. В арсенале застройщика есть инструменты продаж: субсидии, траншевая ипотека, трейд-ин... гибкая работа с риэлторами, – примерительно произнес Александр Бармин. – На самом деле, мы понимаем, что застройщик сегодня в жестких тисках, он находится в заложниках у всех: у администрации, у банка, у дольщиков, в том числе и у риэлторов...
На этой ноте «круглый стол» решил было не продолжать дискуссию о влиянии частичной мобилизации на перспективы рынка, так как не хотелось излишне драматизировать ситуацию, тем более что мобилизационный период, по информации властей, близок к завершению (от ред.: встреча состоялась 28.10.22). Однако в теме еще задержались – руководитель агентства «Удачный выбор» Наталья Ватутина и директор АН «Адвекс» Наталья Романова рассказали о хорошем...
Продолжение следует
___________________________
обсуждение за круглым столом
