На прошлой неделе в Тюмени состоялась большая встреча всех, кто имеет отношение к рынку недвижимости: девелоперов, аналитиков, ипотечных брокеров, власть предержащих и прессы. Встреча прошла в формате пресс-клуба, в старинном особняке Союза строителей Тюменской области, который и решил возродить некогда популярную площадку для общения.
Как заметил президент регионального Союза строителей Андрей Никитин, «необходимость данной встречи была очевидна, всех нас волнует вопрос «как жить и быть дальше, каково «самочувствие» и настроение застройщиков в сегодняшних условиях, думаю, что и обмен опытом тоже будет полезен».
Напомним, что с 1-го июля этого года прекратила действовать «ипотека с господдержкой», когда квартиру можно было приобрести на очень выгодных условиях. Первую реакцию тюменского рынка недвижимости на изменения можно оценить как шоковую: количество сделок в июле сократилось практически на 50%. Постепенно девелоперы, риэлторы и потребители привыкают жить в новой реальности, но вот как именно? Читайте в нашем репортаже с заседания пресс-клуба.
История началась в 2004 году
Для начала отвлечемся на рассказ о том, что же такое пресс-клуб, в чем, так сказать, эксклюзивность этого формата.
История началась в 2004 году. Пресс-клуб «КВ – диалоги о недвижимости» был организован еженедельником о недвижимости и строительстве «Квартирный вопрос» и группой компаний «ТИС». Первое заседание посвятили абсолютно новому тогда для Тюмени формату жилья – таунхаусам. Далее, в течение 17-ти лет на площадке пресс-клуба поднимались и обсуждались экспертами рынка совместно с представителями СМИ самые актуальные вопросы в области градостроительства и недвижимости.
Вспоминает Светлана Утешева, коммерческий директор ГК «ТИС»:
- Вообще, оценивая ретроспективу, с нашей стороны это был довольно смелый шаг – создать площадку, направленную на установление открытого диалога между застройщиками, горожанами, представителями власти и СМИ. Могу констатировать, что у нас (у всех организаторов) это получилось. Пресс-клуб для ТИСа стал одним из самых успешных проектов за всю историю компании. Этот проект, несомненно, способствовал формированию более прозрачного и цивилизованного рынка недвижимости тюменского региона, помог нам улучшить качество проектов, благодаря обратной связи от потребителей, наладил конструктивный диалог с представителями власти. Горжусь этим проектом.
Заседание пресс-клуба в офисе ТИСа (28.06.2006 г.)
Довольно быстро пресс-клуб стал заметным явлением в информационной сфере региона – с каждого заседания было большое количество публикаций, появился пул журналистов, которые специализировались на теме «недвижки», росло количество и качество экспертов. Каких только тем не обсудили участники пресс-клуба! Тем острых, актуальных, непосредственно влияющих на рынок – изменения в Генеральный план Тюмени и важность «красных линий», кадровый потенциал отрасли, новые технологии строительства, взаимоотношения игроков рынка жилья, экология и мусор – мы работали даже в пандемию, в условиях тотальной изоляции. Кстати, и тут пресс-клуб выступил зачинщиком, организовав первое в городе онлайн-общение с прессой. Это потом уже «зумовские» конференции стали обыденным явлением и дюже понравились чиновникам.
Формат пресс-клуба менялся, менялось его название (с 2019 года он называется «НЕФОРМАТ»), менялись площадки его проведения, менялась периодичность, но суть оставалась неизменной: во-первых, это был живой, непринужденный, неформальный разговор всех участников. Здесь пресса могла задать любой вопрос, даже нелицеприятный, чиновники «расслабляли галстуки», а застройщики резали правду-матку в глаза. «Олды», как говорится, помнят. Во-вторых, это площадка не носила рекламный характер – совсем, категорически – никакой рекламы на ней не было.
Союз строителей Тюменской области совместно с порталом «Квартирный вопрос. Обзор» намерен сохранить ценности пресс-клуба и возродить его к продуктивной новой жизни.
История началась в 2004 году
В ходе заседания прозвучала несколько парадоксальная статистика: с одной стороны, предложение на рынке новостроек растет, с другой – спрос падает, и при этом цена «квадрата» снижаться не собирается…
Так, за девять месяцев текущего года на первичном рынке жилья в Тюмени на продажу выставлено всего порядка 30 тысяч квартир, на вторичном рынке – чуть больше 16 тысяч. И этот объем, с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов, увеличивается. Можем ли мы говорить о явной затоваренности рынка? Светлана Молодкина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, так не считает.
На переднем плане: Светлана Молодкина, Марина Михно, Андрей Никитин
«Да, увеличилось время экспозиции объектов. Да, мы можем отметить некоторый дисбаланс предложения по районам города (например, максимальное предложение скопилось в новостройках Московского и Червишевского трактов, а вот в Восточном районе, наоборот, явный дефицит первички), но говорить о том, что рынок уже перенасыщен, рано. Доля сделок с недвижимостью на рынке новостроек, если смотреть динамику за девять месяцев 2024 года, упала незначительно – на 22,7% относительно прошлого года».
Из явной реакции девелоперов на новую реальность аналитик отметила также перераспределение квартирографии – около 50% ассортимента сегодня приходится на 1-комнатные квартиры (в том числе и квартиры-студии), а доля квартир с большой площадью снижается. Особенно это заметно в новых проектах, которые выходят на рынок в этом году. Впрочем, рынок такое уже проходил и в 2008-м, и в 2012 году – очевидно, что будут строить и продавать то, что доступно покупателю. Что же касается стоимости квадратного метра, то она только растет и на сегодняшний день составляет 137 870 тыс. руб. за кв.м на первичном рынке жилья и 124 335 тыс. руб. за «квадрат» на вторичном.
По словам Светланы, рынок до сих пор находится в режиме ожидания каких-либо действий со стороны правительства по стимулированию спроса (помимо льготной ипотеки), девелоперы не предпринимают явных решительных шагов, уж тем более не идут на значительное снижение стоимости кв.м жилья.
История началась в 2004 году
Впрочем, ожидания и надежды застройщиков и собравшихся в зале участников развеяла ипотечный брокер Марина Михно. Показанная ею ситуация на ипотечном рынке выглядит так:
• Банки подняли и продолжат поднимать процентные ставки по рыночным программам ипотечного кредитования. Уже сейчас они составляют 22-25% годовых (сравните с данными хотя бы даже мая-июня этого года!).
• Практически все банки увеличили сумму первоначального взноса, вплоть до 50% от общей стоимости жилья.
• Некоторые банки отменили обязательное субсидирование от застройщиков.
• Часть банков поставили на «стоп» выдачу ипотечных кредитов по IT-программам и семейной ипотеке.
Выступает Марина Михно
Одним словом, ипотека из доступной превратилась в заградительную. Логику Центробанка и Правительства понять можно, ипотека ведь все-таки не массовый продукт, ее развитие диктуется, исходя из рыночных законов. Нельзя допустить надувания ипотечного пузыря на рынке жилья, последствия этого могут быть куда серьезнее, чем исчезновение господдержки.
Участников заседания, конечно, интересовал вопрос: Остаются ли еще какие-то финансовые инструменты для потенциальных заемщиков-покупателей?
По словам ипотечного брокера, остались такие госпрограммы как семейная и IT ипотеки, осталась траншевая ипотека, трейд-ин и рассрочка от застройщиков (кстати, застройщики стали этот инструмент использовать активнее, хотя в рекламных кампаниях и не афишируют). Вероятнее всего, как полагает брокер, в 2025 году появятся и новые инструменты стимулирования спроса, например, жилищный депозит, возможность внедрения которого обсуждается уже несколько лет. Скорее всего, будут появляться точечные льготные программы ипотечного кредитования, направленные на сотрудников определенных отраслей, в частности, оборонки.
Но в целом жилищной отрасли предлагается самостоятельно выживать в новых условиях, стимулировать спрос и менять стратегии поведения.
История началась в 2004 году
В принципе, девелоперы на заседании пресс-клуба демонстрировали сдержанный оптимизм – дескать, и не через такие медные трубы проходили. Но то, что работать стало сложнее в разы, это признают все. Даже Елена Талипова – представитель такого мастодонта рынка, как Тюменская домостроительная компания, которая с 2012 года принципиально строит «на свои» (без привлечения кредитов) и продает только готовое жилье, признается: объемы сделок снизились, продавать стало сложнее. Но руководство компании пока не корректирует планы в сторону замедления.
На переднем плане: Елена Талипова, Михаил Продан, Виктор Корчагин
Поделились своим опытом и новыми решениями и другие участники заседания, в частности, ГК «ТИС», ГК «ЭНКО», ГК «Меридиан», «Брусника», Сибинтел-холдинг, ТВЕЛЛ.
Так, директор филиала «Брусники» в Тюмени Виктор Корчагин и заместитель гендиректора по стратегическому развитию ГК «ЭНКО» Михаил Продан рассказали о своем опыте комплексной застройки в рамках проектов РЗТ и КРТ.
Специалисты Группы компаний «ТИС» сообщили о начале строительства домостроительного комбината. На нем будут производить домокомплекты высокого уровня заводской готовности. Свое производство позволит снизить трудоемкость на строительной площадке, повысить скорость и качество строительства, оптимизировать себестоимость возведения. По словам Евгения Киверина, главного инженера будущего комбината, «цель этого амбициозного проекта – создать продукт по конкурентной цене в массовом сегменте жилья, при этом с показателями качества жизни на уровне класса комфорт».
Представитель компании ТВЕЛЛ рассказал о маркетинговой стратегии продвижения жилого комплекса «Корней». Этот ЖК довольно быстро стал узнаваемым и добился высокого уровня лояльности аудитории за счет активного и профессионального использования новых технологий (короткие ролики и рилсы в социальных сетях и мессенджерах, рыжий котик как маскот проекта и т.д.). «Мы сделали ставку на юмор и не прогадали, аудитории это очень хорошо «заходит»», – отмечает директор по маркетингу ЖК «Корней» Сергей Зольников. Что ж, в условиях неизбежной конкуренции, сила и значение бренда возрастают в разы, так что стратегию застройщика стоит признать удачной.
На переднем плане: Сергей Зольников, Александр Ермолаев, Алла Власова, Егор Бобров
Сибинтел-холдинг, реализующий проект «Авторский квартал Машаров», решил впервые принять участие в закупочной сессии строительно-индустриального кластера Тюменской области. Там представили свои технологии и возможности более 70 тюменских компаний (солидная цифра!). Как сообщил Егор Бобров, коммерческий директор авторского квартала «Машаров», закупочная сессия оказалась отличным инструментом для развития проектов компании и исполнения производственной программы.
История началась в 2004 году
Первое заседание возрожденного пресс-клуба оказалось информационно насыщенным, его участники успели обсудить целый ряд важных вопросов. Что впереди? Ну, например, четко определилась тема комплексного развития территорий (КРТ), она вполне достойна отдельного разговора. Именно разговора – с проблематикой и тонкими местами, с описанием взаимоотношений всех сторон процесса, в том числе жителей сносимых домов и кварталов, а не только лишь с победными реляциями и статистикой. Мегаактуальным продолжает оставаться вопрос с кадрами в строительной отрасли. Можно вынести на повестку дня глобальный вопрос развития города, поговорить о Генеральном плане Тюмени (по мнению архитекторов, этот стратегический документ требует не корректировки, а глобальной проработки, с учетом внедрения такого механизма развития территорий, как КРТ).
Так что, вопросов для обсуждения и дальнейшего их решения достаточно. Главное, к чему призывает Андрей Никитин – проявлять инициативу всем участникам ССТО, а их на сегодняшний день в Союзе 115 организаций (от проектировщиков до дорожников и образовательных учреждений). И тогда пресс-клуб действительно станет той информационной площадкой, на которой представители прессы будут получать информацию о состоянии и развитии отрасли в регионе.
Материал подготовила Анна Морозова
Фото «КВ»
