На заседании пресс-клуба Союза строителей Тюменской области 17 октября 2024 года, которое состоялось на очередном «витке судьбы» строительной отрасли и в частности рынка новостроек, не могло не зайти речи о комплексном развитии территорий (КРТ).
Как было справедливо замечено в ходе заседания, наш регион одним из первых начал осваивать программы развития застроенных территорий (РЗТ) и, наработав опыт, перешел к реализации проектов КРТ. Одним из пионеров в этом деле на территории Тюмени стала ГК «ЭНКО». Модераторы пресс-клуба попросили заместителя гендиректора по стратегическому развитию компании Михаила Продана поделиться полученным опытом и сегодняшней ситуацией в этом сегменте освоения городских территорий.
«КРТ это, конечно, про стройку, про деньги, но это еще и социальная нагрузка на застройщиков, переселение аварийного жилья, строительство объектов социальной сферы, благоустройство… Дмитрий Александрович, как сейчас себя чувствуете, реализуя свой первый проект КРТ?» – обратился к девелоперу журналист Александр Гришаков.
Отвечая на вопросы, Михаил Продан признался, что они рады тому, что стали пионерами КРТ в жилой застройке. «На настоящий момент мы имеем определенный опыт реализации подобного рода проектов. Первая очередь в районе Лесобазы стартовала в ноябре прошлого года, старт второй очереди проекта запланирован на конец текущего года. Есть, конечно, определенные шероховатости, но мы списываем их, скорее, на отсутствие у нас достаточного опыта по расселению домов, попадающих в зону КРТ, и с подготовкой расселяемых к переезду. В то же время, нам было проще на старте, так как изначально статус жилья, входящего в пятно КРТ, был определен как «подлежащий расселению», – заметил Михаил Продан. – Получив тюменский опыт, мы взялись сейчас за реализацию своеобразного проекта КРТ в Екатеринбурге – в режиме КРЗТ. Приобретенная практика переговоров нам помогла эти процессы сделать быстрее и эффективнее».
КРТ по сути – это перспектива для застройщиков на ближайшие два-три года занять центральные локации в городах-миллионниках и областных центрах, в том числе, в Тюмени, чтобы привести эти территории в порядок. Как считает Михаил Продан, в перспективе, посредством реализации проектов КРТ можно будет установить баланс стоимости нового жилья на окраинах и в центре города, что позволит сделать развитие жилой застройки более эффективным.
Говоря о сложностях реализации проектов КРТ в центральных локациях, представитель компании-застройщика назвал в числе первых «сетевые истории», которые делают проект более затратным «и не позволяют модели оставаться такой же веселой, как она была на входе». Поэтому Михаил Продан посоветовал коллегам изначально при формировании бюджета 10-20% закладывать на выкуп старой недвижимости и расселение. Что касается сегодняшней ситуации, то она осложняется действием, или скорее бездействием, банков: «Финансовая модель просто не летит, так как ни один банк в нее не готов зайти».
«Непросто это занятие – комплексное развитие территорий: и незастроенных, и тем более – в жилой застройке. Здесь мало иметь деньги, нужны определенные компетенции, взаимодействие с властями, этапированное расселение и новое строительство. Ты сразу же обременяешь себя срочными обязательствами, в том числе – по вводу объектов. И здесь, наверное, без команды и опыта ввязываться в такие проекты не стоит. Очень много подводных камней», – предостерег Михаил Продан.
Михаил Продан:
- Классическая модель КРТ, это когда приходишь на встречу с населением района первый раз, и все почему-то очень против» – жгут костры и хотят тебя сжечь. Наверное, потому что ты пришел менять их жизнь и лишать чего-то привычного. Но когда перешел «экватор», даже ближе к третьему периоду, люди меняют отношение к застройщику, переезжают в новое жилье, внутри локации распространяются добрые слухи, появляется понимание... Определенная сила бренда здесь тоже имеет значение: люди понимают, что не будут обмануты, что район станет комфортным. Роль девелопера здесь, наверное, ключевая. Когда население района, локации доверяется тебе, получаешь содействие...
Проект КРТ – социальный по факту проект: девелопер принимает на себя сложившуюся в жилой застройке ситуацию, включая ветхий жилфонд, депрессивность каких-то районов, и в процессе реализации проекта исправляет ситуацию, делая территорию привлекательной для жизни. Понимая, как строить жилье и соцкультбыт, как формировать благоустройство.
«Сделать всё задуманное эффективно возможно только, имея постоянный рабочий диалог с властью, какой сложился у нас в ходе строительства ЖК «Беринг». Без конструктивного диалога с городом сроки ввода были бы совсем другие. И в момент убеждения расселяемых из старого жилфонда людей также очень хорошо отработала мэрия – быстро и эффективно», – отметил важность взаимодействия бизнеса с властью девелопер.
Строительство ЖК «Беринг»
И, несмотря ни на какие трудности, по признанию Михаила Продана, перспектива КРТ их компании ясна: для девелоперов сейчас наличие договоров реализации комплексных проектов – своеобразная гарантия сохранения компании на рынке. И ГК «ЭНКО» продолжит участвовать в проектах комплексного развития территорий, расширяя географию своего присутствия.
Подводя черту под разговором с застройщиками о комплексном развитии территорий, президент Союза строителей Тюменской области Андрей Никитин предложил провести отдельное заседание на тему КРТ, поскольку здесь есть над чем подумать и в градостроительном плане.
Светлана Ахмеднабиева
Фото автора
