Аналитики обсудили, от чего зависит рост цен на жилье

Цены на жилье в новостройках в России бьют рекорды. Если в IV квартале 2008 года квадратный метр стоил 47,7 тысячи рублей, то в IV квартале 2023-го – почти 140,4 тысячи. При этом первичный рынок обогнал вторичный: при общем резком росте цен с 2020 года разница в стоимости двух сегментов к концу 2023-го превысила 40 процентов. Что явилось драйвером роста, попытались разобраться участники круглого стола «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития». Его организовали комиссия по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ и экспертный совет по детенизации (обелению) экономики при комитете Госдумы РФ по экономической политике.

Представители органов власти, строители, производители стройматериалов и ученые для начала ознакомились с результатами исследования аналитического центра «СМ ПРО». Его авторы рассмотрели причины роста цен на жилую недвижимость, сформулировали некоторые прогнозы и предложения. Прежде всего, напомнили, что полемика вокруг актуальнейшей темы продолжается несколько лет. Но комплексно и объективно происходящие процессы практически никто не рассматривал. И вот наконец появилось исследование, которое наглядно доказывает: дело не столько в промышленной и потребительской инфляции (росте цен в производственном секторе и на рынке товаров и услуг), сколько в других факторах, не связанных со стоимостью стройматериалов и строительно-монтажных работ.

- К примеру, для производства цемента нужно добыть сырье, доставить его на завод (для этого требуется дизтопливо), произвести клинкер (здесь нужен газ или уголь), а чтобы из полуфабриката сделать готовый продукт, понадобится электроэнергия, которая тоже дорожает постоянно, как и оборудование, и автотранспорт, – отметил исполнительный директор компании «СМ ПРО» Евгений Высоцкий. – Но, при этом, доля строительных материалов в стоимости жилья снизилась за последние 10 лет в 1,7 раза – до 27 процентов. А вот так называемые «прочие» составляющие, куда входит и стоимость земли, и прибыль девелоперов, и затраты на рекламу, выросли до 54 процентов, то есть составляют больше половины стоимости квадратного метра.

Заместитель секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб подчеркнул: «Банки получают прибыль от ипотечных выплат, субсидии от государства и кредитуют застройщиков средствами своих вкладчиков, которые зачастую одновременно являются и заемщиками по ипотеке». Необходимо тщательно изучить динамику и причины увеличения каждой статьи расходов в каждом субъекте РФ.

- Мы поддерживаем позицию экспертов о необходимости объективной оценки факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости, – сообщила исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ» Дарья Мартынкина.

Учитывая то, что доходы большинства граждан сильно отстают от темпов роста цен на недвижимость, если не определить реальные причины и не принять мер, разрыв увеличится. Это приведет к росту закредитованности населения, сделает непомерным груз ипотечных платежей.

Льготная ипотека – сегодня едва ли не единственный доступный способ удовлетворения жилищной потребности. Но она же и камень преткновения. Зампредседателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева уточнила, сославшись на представителя Счетной палаты РФ: каждое снижение стоимости ипотечного кредита на 1 процент повышает стоимость квадратного метра на 1-2 процента. По мнению депутата, объективный анализ проблемы невозможен без учета текущей экономической ситуации. А она такова, что в стране перегрет спрос на жилье (еще и потому, что ипотеку берут в инвестиционных целях). При ажиотажном спросе и недостатке предложения стоимость жилья растет. К слову, недостаток предложения, по словам вице-президента Российского союза строителей Максима Федорченко, связан в последнее время с приостановкой выдачи разрешений на строительство из-за того, что в проектах застройки не хватает социальной составляющей – детсадов, школ и так далее. Эксперт предлагает сформировать в регионах адресные планы строительства недостающих соцобъектов с конкретными сроками на ближайшие пять-десять лет, и, исходя из них, выдавать разрешения.

В свою очередь, замдекана по научной работе экономического факультета МГУ Александр Курдин убежден: «взять и выключить» льготную ипотеку было бы рискованным и недальновидным шагом. Следует не отказываться от поддержки спроса, а снимать инфраструктурные, административные и другие барьеры на пути предложения. При этом льготную ипотеку, возможно, стоит сделать более адресной, изменив ее механизм.

Эксперты полагают, что необходимо развивать рынок арендного жилья в муниципалитетах, учитывая обязательства перед социально-незащищенными категориями нуждающихся. Как напомнила ответственный секретарь экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Бачурина, формы есть разные, и это совсем не обязательно собственность.

- Мы планируем направить в адрес органов исполнительной власти предложения, связанные с регулированием работы строительной отрасли, ценообразования на жилье, – сообщил заместитель председателя комитета Госдумы РФ по экономической политике Артем Кирьянов. – Гражданское общество должно владеть проверенной информацией, касающейся удовлетворения базового, гарантированного Конституцией права на жилье.

Круглый стол показал, что давно пора расширить фокус внимания к проблеме роста цен на жилье. Чтобы последовательно, без спекуляций и кампанейщины разобраться во всех причинах того, что происходит на рынке. И принять максимально взвешенные решения.