Жилой район «Тура» в Тюмени, который многие до сих пор называют Лесобазой, переживает этап серьезных преобразований. На встрече, организованной пресс-центром МегаТюмень совместно с городской администрацией, чиновники, застройщики, риэлторы и представители общественности обсудили ход реализации проектов комплексной застройки территории (КРТ).
Предварил разговор о комплексном развитии конкретной локации Тюмени доклад о принципах КРТ и реализации запущенных проектов – завершенных и находящихся в стадии строительства. С докладом на тему «Развитие города Тюмени путем реализации градостроительной документации и механизма комплексного развития территорий» перед участниками встречи выступила Екатерина Чистякова, начальник отдела комплексного развития территорий Департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени.
О проектах, реализуемых в Тюмени в рамках механизма КРТ, рассказывает Екатерина Чистякова
Как рассказала представитель власти, в настоящее время в рамках КРТ заключено 22 договора, под преобразования попадают 335 га городских территорий, где под снос идут более 240 многоквартирных домов, 157 из которых находятся в аварийном состоянии – это более 98 тыс. «квадратов». Кроме того, под снос попадает 898 объектов ИЖС и 317 нежилых зданий и сооружений. Итого общая площадь сноса – более 322 тыс. кв.м, на месте старых зданий запланировано построить и ввести в эксплуатацию 3,2 млн кв.м новых.
Кроме того, перспективы развития Тюмени через механизм КРТ – это еще 229 га, где будет снесено более 200 тысяч старых «квадратов» и построено более 2 миллионов новых квадратных метров.
Екатерина Чистякова заметила, что КРТ – эффективный механизм ликвидации аварийного жилищного фонда. Благодаря реализации проектов, жители районов получают возможность оперативно переселиться в новые квартиры, а город – хороший шанс преобразить ту или иную территорию совместно с застройщиками. Причем зaстройщики не только жилье возводят, а и объекты социальной инфраструктуры.
«Социальные объекты зашиты в проекты КРТ, – отметила сотрудник градостроительного департамента. – Так, в целом по КРТ предусмотрено 20 детских садов, 13 из которых появятся благодаря участию застройщиков (2690 мест). Также за счет застройщиков будут построены три библиотеки и три участковых пункта полиции, пять из шести спортивных объектов, два из трех запланированных объектов здравоохранения, МФЦ, почта и три помещения для решения вопросов местного значения». Зaстройщики принимают активное участие в благоустройстве общественных пространств, озеленении территорий реновации.
Актуальной на сегодня является и тема сохранения объектов культурного наследия (ОКН). На застраиваемых в рамках проектов КРТ территориях таких объектов немного, но есть отдельные здания, которые хранят «дух места» и также находятся «на заметке» у города и застройщиков. Екатерина Чистякова сообщила, что в настоящее время создается законодательная база по реконструкции и реставрации подобных объектов и вовлечения их в оборот.
Кроме того, чтобы быстрее шел процесс реновации, ведется работа в направлении упрощения схемы приобретения у застройщиков социальных объектов: выкуп объектов, минуя процедуру торгов и с рассрочкой (отсрочкой) платежа. Для этого требуется внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ и другие законодательные акты.
По наблюдениям участников встречи, сегодня некогда депрессивный район города перестает восприниматься как проблемный: негативный образ – в прошлом, уровень преступности – один из самых низких в Тюмени, район становится комфортным для проживания, находясь в удалении от шумных магистралей. Однако здесь много того, над чем придется поработать еще, чтобы Лесобаза стала по-настоящему комфортным районам для ее жителей.
Екатерина Чистякова – о развитии территории жилого района «Тура», 21.01.2026
Принятие городской администрацией решения о комплексном развитии территории между улицами Судостроителей, Камчатской и Константина Заслонова стало большим шагом к развитию этой локации и кардинальным изменениям района в целом. Проект КРТ предусматривает расселение 68 аварийных и ветхих домов с участием десятка застройщиков, осваивающих территорию реновации.
О застройке участка в 30 га рассказывает Станислав Чикишев
Как было сказано на встрече 21 января, одним из ключевых «реанимируемых» участков станет более 30 гектаров вдоль улицы Константина Заслонова – площадка компании «Север», где запланировано строительство более 314 тысяч кв.м жилья. На смену депрессивной застройке, которая морально и физически устарела и не соответствует требованиям безопасности, застройщик предлагает современные дома разного класса комфортности с видами на реку Туру и озеро Оброчное. «Расселение из сносимых домов – в процессе согласования. На первом этапе пойдет под снос аварийный жилфонд. Активная фаза расселения запланирована на 2027 год, а к концу 2029 года предполагается ввести в эксплуатацию первую очередь жилья и детский сад», – рассказал директор службы технического заказчика компании «Север» Станислав Чикишев. – Также будут построены другие объекты социальной инфраструктуры и проведено благоустройство территории. Идут предпроектные и проектные работы».
О проекте застройки ГК «ИНКО» рассказали технический директор группы компаний Алексей Петров и директор по коммуникациям Дарья Якушева. У компании есть свое видение развития территории Лесобазы. В частности, по поводу дальнейшей судьбы элеватора. «Строим новое, сохраняя историю места, – заметила Дарья. – Элеватор масштабное наследие советского индустриального прошлого, поэтому в архитектуре и концепции проекта оно найдет свое продолжение. Локация интересная, хочется развивать ее качественно». Еще есть два старых причала, которые застройщику тоже хотелось бы восстановить.
Алексей Петров и Дарья Якушева – о реновации старых промышленных зон на Лесобазе
О реализации еще одного проект рассказал участникам встречи председатель правления ГК «Паритет» Павел Галкин. Масштабная квартальная застройка на так называемой старой Лесобазе стартовала: ведется строительство домов I и II очередей, разрабатывается проектная документация III очереди «Чистых прудов»*. Проект на площади 14 га подразумевает более чем 2 км пешеходных маршрутов и набережной, где появятся жилые дома, фитнес-центр и коммерческие площади, шесть объектов – под социальные нужды. На строительство детсада и магазина у застройщика договоры заключены.
Выступает Павел Галкин; Мнением делится Анастасия Мохова
То, что лет через пять, после реализации проектов людям на Лесобазе будет жить комфортнее, Павел Галкин не сомневается, однако, чтобы новоселья совершились вовремя, нужно решить вопрос с сетями. «Микрорaйон развивается быстро. Бьем сваи под II очередь, но есть вопросы по сетям – развитие района «Тура» в этом плане намечено городом на 2029-2030 годы. Не хватает мощностей по теплу. Мы забрали последнее, но на реализацию всего проекта КРТ этого объема не хватит. Здесь необходима срочная реконструкция сетей», – поднял актуальный вопрос представитель компании-застройщика.
Рассуждая о будущем Лесобазы, Павел Галкин задел тему инвестиционной привлекательности района. Он считает, что для этой локации Тюмени больше подойдет жилье класса «стандарт» – более доступное для массового потребителя. Важно выдержать при этом баланс «цена – качество», чтобы там было «нормальное жилье за понятные деньги», но, по мнению Павла, для инвестирования Лесобаза не подходит.
Но не все эксперты рынка придерживаются такого мнения: отмечают, что спрос на жилье в районе Лесобазы вполне стабилен, а развитие инфраструктуры делает жилой район «Туру» привлекательным для проживания семей и вложения инвестиций. В частности, руководитель федерального агентства недвижимости Fedesta в Тюмени Анастасия Мохова отметила, что у района есть свой инвестиционный потенциал. Нужно только немного подождать, когда сюда «придет инфраструктура» и не только инженерная или социальная, но и инфраструктура развлечений. Как «связующее звено» между застройщиком и потребителем, риэлтор не наблюдает «взрыва или падения» интереса к этой локации Тюмени. По мнению Анастасии, сибирякам свойственен «эффект оседлости»: никто особо не стремится круто менять свою жизнь, предпочитая улучшать жилищные условия в том же районе, где давно проживает.
«Ликвидность жилья на Лесобазе растет, но невысокими темпами, – отметила руководитель АН. – Картинка пока здесь неидеальная, район с историей… Однако транспортная доступность – 10 минут до центра города при любых пробках – это аргумент «за». Район развивается – растет и его популярность. Но что нужно людям? Следует учитывать то, что рынок труда изменился, многие работают удаленно, соответственно, люди хотят иметь в шаговой доступности всё, что нужно для жизни. Это следует учитывать застройщикам и иначе подходить к наполнению района сервисными объектами. Сегодня продаются не просто квадратные метры жилья, а полноценные сценарии жизни».
Дополняя картину «сценария жизни», о строительстве дорожной инфраструктуры и развитии общественного транспорта в жилых районах «Тура» и «Тура-2» рассказал на встрече Илья Авладеев, заместитель директора Департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени. Статистикой о наличии и строительстве социальных объектов в этих локациях поделился Анатолий Иванов, начальник отдела материально-технического развития образовательных учреждений городского Департамента образования.
Так, в настоящее время в рассматриваемом районе города курсируют автобусы и маршрутные такси десяти маршрутов – можно легко попасть сюда из любого района Тюмени. Как сообщил Илья Авладеев, до 2030 года «маршрутки» будут заменены на полноценные автобусы, но для них необходимо организовать стоянки и разворотные площадки соответствующих размеров. У застройщиков есть возможность поучаствовать в оборудовании сервисных точек на конечных остановках маршрутов.
Илья Авладеев – о развитии транспортной системы; Анатолий Иванов – о социальных объектах
«С застройщиками и населением находим взаимопонимание. На Лесобазе более 40 остановок общественного транспорта. В последнее время в этом районе оборудовано 11 новых остановок. Транспорт движется по известным артериям. Стараемся, чтобы удобно было передвигаться всем категориям населения. Будет увеличиваться население – будет меняться и маршрутизация, – пообещал чиновник. – Инфраструктурный интерес застройщиков сформирует комфортную среду».
Что касается объектов образования, то, как сообщил Анатолий Иванов, на Лесобазе планируется построить еще две школы и девять детсадов. Он поблагодарил застройщиков за то, что берут на себя строительство детских садов. Власти рассматривают перспективы развития всей территории в комплексе. Кроме объектов образования в районе построят два спортивных сооружения. В рамках реновации на территории улицы Сахалинской появится большой спорткомплекс с ареной.
В жилом районе «Тура» функционируют два корпуса общеобразовательной школы, более новый – с большим спортивным ядром. Это многофункциональный комплекс, который рассчитан не только на учащихся – им могут пользоваться все жители района. Работают два детских сада, состоящие из нескольких корпусов. Недавно открылся новый детсад. «На сегодня потребности жителей в объектах образования закрыты, но в будущем потребуется помощь застройщиков в возведении новых детсадов. Может быть, небольших – на 150 мест. Может быть, во встроено-пристроенных зданиях», – обрисовал перспективы района Анатолий Иванов.
Итак, на Лесобазе в настоящее время дефицита в учреждениях образования нет. По мнению жителей и риэлторов, которые чаще всего интересуются потребностями потенциальных покупателей жилья, в этом районе Тюмени катастрофически не хватает объектов для проведения досуга, в том числе – спортивных, нет там и «достойного кафе», где можно было бы отдохнуть, послушать живую музыку и вкусно поесть. Застройщики взяли эти замечания «на карандаш».
Продолжая разговор о том, что «люди покупают атмосферу», Дарья Якушева отметила, что потребитель их «продукта» начал подходить более требовательно к качеству проекта. «Запрос формирует тренды новой застройки, но по поводу Лесобазы еще много мифов ходит – приходится развенчивать. Уважаем историю места, но подходим к реновации точечно. Проработка целевой аудитории на старте проекта дает свой эффект», – заметила Дарья. «У Лесобазы большое будущее, но район «с историей» нужно уметь продавать, – продолжил Алексей Петров. – Нужно формировать тренды, «складывать» их в единое целое и показывать перспективы».
Тему идентичности территории и будущего ее образа поддержал основатель редевелоперской компании «Колесник» Сергей Колесник, отметив, что развитие района должно учитывать его историю и визуальное восприятие. «Все старое можно переделать в новое. История украшает районы. Это лучше, чем строить в полях, где нет ничего привлекательного. Нужно оставить базе на Барабинской ее историю, а старым зданиям дать новый вид и новых арендаторов. Историю Барабинской можно встроить в историю старого элеватора», – предложил Сергей Колесник.
Он также обратил внимание на подъездные пути в микрорайоны. «Мы едем мимо цветных автомоек, непонятных строений. Задумайтесь, каким вы видите район. Архитектура должна быть красивой везде. Какого бы класса ни были квартиры, улица – это парадный въезд. Цель не просто создать комфортную городскую среду, но и органично связать ее с соседними кварталами, включив в концепцию водные объекты», – резюмировал Сергей Колесник.
Валентина Трошина, Сергей Колесник, Инна Кушникова и другие участники встречи
«Сейчас практикуется мастер-планирование, – заметила исполнительный директор по эскизному проектированию архитектурно-брендинговой компании DEVISION («Девижн») Валентина Трошина. – Бренды можно продвигать, но оценить сейчас, сколько это даст плюсом к цене «квадрата» в будущем – невозможно. Когда мы начинали строить в Тюменской слободе, было тяжело «прокачивать» проект. «Ямaльский-2» прорабатывали – пришлось непросто, но сейчас можно сказать, что всё «полетело». Предположу, что и на Лесобазе все будет хорошо, но для этого важно в новых объектах района предусматривать нежилые помещения. Коммерческую инфраструктуру важно «зашивать» в проекты КРТ. По нормам жилой застройки должно быть не менее 5 % коммерции, а на Лесобазе для достижения комфорта – все 10 процентов».
В дискуссии приняла участие представитель застройщика Квартала «Культура»* Инна Кушникова отметив, что нежилые помещения в своих объектах компания предусматривает, но не продает, а сдает в аренду. Есть свои особенности в обеспечении жилых районов объектами сервиса: вечный вопрос «что было раньше, курица или яйцо» здесь как никогда уместен. Запустить бизнес в помещения раньше, чем жильцы займут свои квартиры и станут посетителями косметических салонов, кафе и фитнесс-клубов, значит обречь арендаторов или собственников «коммерции» на убытки. Если ждать, пока новоселы заселятся в жилье, то обслуживание нежилых помещений надолго ляжет на плечи застройщика… Что лучше?
Сегодня каждый застройщик принимает решение самостоятельно, как говорится, «не заглядывая за соседний забор», а по-хорошему, зaстройщики должны совместно работать над расчетом потребности тех или иных сервисов, а также их распределением по району КРТ.
Завершилась встреча вопросом о названии района: все же, называть по-старому «Лесобазой» или по-новому «Турой»? Аргументы нашлись в пользу «народного названия»: тренд раскручен, о Лесобазе знают и в других районах города, и за пределами Тюмени. Другое дело – нужно развенчивать мифы и формировать положительные ассоциации.
*С проектными декларациями на строящиеся объекты можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф
На встрече побывала Светлана Ахмеднабиева
Фото автора
