С 2025 года в России заработал ипотечный стандарт, призванный ограничить выдачи высокорисковых кредитов. Что он может изменить и кому принесет больше плюсов – об этом в интервью NEWS.ru рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко.
Ирина Радченко предложила вспомнить, как все началось. В апреле 2020 года для поддержки строительной отрасли Правительство РФ запустило льготную ипотеку под 6,5%.
Ключевая ставка ЦБ в то время составляла 4,25%, то есть государство, по словам эксперта, на этом еще и зарабатывало. Поскольку рыночные ставки составляли 8%, народ бросился покупать жилье в новостройках, а девелоперы – увеличивать объемы строительства.
Практически сразу же аналитики стали говорить, что пора прекращать «раздачу бесплатных коврижек», однако определенные силы в Госдуме всячески этому препятствовали.
Ипотека – жесткий механизм, и если им неправильно управлять, то, как отметила вице-президент МАИН, это может привести к трагическим последствиям. Ипотечный бум в США стал причиной мирового кризиса в 2008 году, но, судя по всему, этот опыт российских чиновников ничему не научил.
«Ипотека у нас раздавалась бездумно. В прошлом году Счетная палата выявила человека, который взял 27 льготных кредитов!», – привела пример Ирина Радченко.
А за непродуманные решения властей, добавила она, приходится расплачиваться всему населению, поскольку государство вынуждено печатать миллиарды рублей для компенсации банкам выпадающих доходов.
Кроме того, ситуация на рынке недвижимости вызвала «эффект Мерседеса». Это когда квартира в строящемся доме, которую купили в рамках льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу теряет до 30% своей стоимости.
И что мы имеем? Диспропорция сохраняется до сих пор, цены на первичном рынке по-прежнему зашкаливают, хотя массовой ипотеки нет уже полгода, а выдача других льготных займов сократилась на 40%.
В результате при покупке квартиры в новостройке по «Семейной ипотеке» или другой субсидируемой программе человек уже переплачивает порядка 30%, потому Ирина Радченко (на фото ниже) назвала такие кредиты квази-льготными.
Исправить сложившийся дисбаланс должен новый ипотечный стандарт.
Теперь «схематозов», по меткому определению председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, станет меньше. «Тем не менее гарантировать, что маркетологи девелоперов и банков не придумают еще какой-нибудь трюк, нельзя», – полагает она.
А вот в то, что цены на новостройки могут как-то существенно снизиться, Ирина Радченко не очень верит.
Когда принимается решение о проектном финансировании, пояснила она, зaстройщики берут кредит с учетом определенной стоимости 1 кв.м, заложенной в модели банка. Поэтому кредитное учреждение абсолютно не заинтересовано в снижении этой цифры – иначе придется делать переоценку всего залогового имущества.
Так что цены, даже при падающем спросе и вопреки законам рынка, скорее всего, понемногу продолжат расти. В такой ситуации девелоперам не остается ничего другого, кроме как сокращать предложение и откладывать запуск новых проектов.
В прошлом году они начали это делать. Было выдано на треть меньше новых разрешений на строительство. Уже в 2026-2027 годах это приведет к просадке ввода новых «квадратов».
Выходы из ситуации есть. Например, председатель Комиссии Госдумы РФ по обеспечению жилищных прав граждан Галина Хованская ранее предлагала для поддержки отрасли и населения строить больше социального жилья.
Ирина Радченко в такой вариант также не верит. «У нас явный перекос в сторону зарабатывания денег, а не решения жилищной проблемы граждан», – считает эксперт.
К тому же существующий дисбаланс в концентрации строительных мощностей может вскоре стать угрозой национальному благополучию.
В большинстве городов России жилищный фонд долгие годы не обновляется. Многие региональные зaстройщики, которые строили хотя бы один-два дома в год, с введением счетов эскроу не вписались в рынок и разорились.
«Если не будет волевого решения, что мы равномерно развиваем всю страну, а не только столичные регионы, все так и будет продолжаться», – заключила Ирина Радченко.
Источник: ЕРЗ.РФ
На фото: строительство ЖК по ул. Эльвиры Федоровой
