МЫ ЕЩЕ ТАК БУДЕМ ЖИТЬ, ЧТО НАМ ВНУКИ И ПРАВНУКИ ЗАВИДОВАТЬ БУДУТ (Виктор Черномырдин)
Продолжение. Начало – «Первый круглый стол года в Союзе строителей Тюменской области»
«А как себя чувствуют строители?» – прозвучал вопрос за круглым столом, когда собеседники уже обсудили итоговые аналитические данные по всем сегментам рынка недвижимости. Как пояснила свое любопытство директор АН «Эксклюзив» Светлана Бабушкина, «хочется узнать картину изнутри». Обращаясь к Андрею Никитину, был расчет, что он, будучи президентом Союза строителей Тюменской области, в который входят и компании-зaстройщики, поделится настроением тех самых строителей.
«Хорошо себя чувствуют строители!» – тут же парировал Никитин. Далее пояснил, является ли эта бравада иронией: «Конечно, есть свои проблемы. Вот вы говорите об увеличившемся объеме нереализованных квартир на стадии ввода в эксплуатацию, – обратился руководитель Союза строителей к аналитику Светлане Молодкиной, раскрывшей негативный факт из бизнеса застройщиков. – А ведь этот актив теперь надо содержать, производить коммунальные платежи, налоговые отчисления... Со стороны можно, конечно, рассуждать о возможных просчетах в маркетинге, рекомендовать снизить цены, чтобы избежать затоваривания. Но надо учитывать ситуацию в отрасли, изменение себестоимости работ, смену поставщиков стройматериалов... И еще, мало кто говорит об этом, но надо учитывать и законы бизнеса – застройщик должен уметь «держать цены», ведь с ним работают инвесторы, да и как отреагируют на снижение цен граждане, уже купившие доли в проекте... Все понимают, что цена зависит от спроса, но еще, как мы убедились, рост цены на недвижимость также взаимоувязан с инфляцией.
В 2008-2009 году, когда мы в Тюмени впервые ввели 500 тыс. кв.м жилья (ред. – Андрей Никитин руководил в те годы Главным управлением строительства Тюменской области), думали: сейчас-то подешевеет. Да, колебания были, но тенденция к снижению стоимости так и не сформировалась».
Оксана Антоненко, Светлана Бабушкина, Светлана Молодкина
К рассуждениям, будут ли цены падать, подключилась Светлана Молодкина: «Ранее считалось, что стоимость квадратного метра зависит от социально-экономических показателей. Если мы будем ориентироваться на них, то цены должны были бы уже падать года 2-3, но они все идут вверх и вверх. Получается, что объективно, из-за того, что первичный рынок сильно завязан на банковские условия, на себестоимости строительства, предпосылок на снижение стоимости «квадрата» нет».
Вслед за первичным рынком подтягивается и вторичный. Но проблема в том, что связка начинает обрываться: продать квартиру на вторичном рынке тяжело, так как ограничен круг покупателей, которые будут в состоянии вносить ежемесячный ипотечный платеж.
Тем не менее, большинство экспертов не ожидают снижения стоимости жилья на вторичном рынке. Да, покупатель сейчас встревожен, потому что некоторые аналитики не исключают корректировку цены. Но посмотрите на цены от застройщиков. Разница между «первичкой» и «вторичкой» уже очень большая, сейчас практически в любой точке города 1-комн. квартира от застройщика стоит около 5 млн руб., в то время как на вторичном рынке есть конкретное предложение 3-комн. квартиры в «муравейнике» за 5 млн 700 тысяч рублей.
Указывая на образовавшийся дисбаланс цен в сегментах рынка, директор АН «Надежный выбор» Александр Бармин высказал сомнение, что частники пойдут на еще больший ценовой разрыв с предложениями от застройщиков. А вот некоторым застройщикам, которые переоценили свой продукт, придется скорректироваться. Уйдут «надбавки», возникавшие при околонулевых ипотеках.
На чашу ценовой стабильности надо отнести и ожидания, связанные с информацией о возможном появлении на вторичном рынке жилья государственных льготных ипотечных программ. В частности, согласно проекту постановления, который разработал Минфин, для ряда российских семей программа «Семейная ипотека» со ставкой до 6% годовых может быть распространена и на покупку вторичного жилья.
Говоря о ценах, Александр Бармин обратил внимание на «плохой тренд» – некоторые зaстройщики стали модифицировать продукт: «сушат» свои проекты и пытаются все заменить более дешевыми строительными и отделочными материалами. «Но даже при этом себестоимость строительства у них растет», – сказал Бармин, и в подкрепление своих слов назвал имя девелопера, сообщившего цифры беспристрастной статистики.
Александр Бармин, Наталья Ватутина, Ирина Яременко, Наталья Романова
ПРОГНОЗ – ЭТО ПРЕДВИДЕНИЕ ТОГО, ЧТО СЛУЧИЛОСЬ БЫ, ЕСЛИ БЫ НЕ СЛУЧИЛОСЬ ТО, ЧТО СЛУЧИЛОСЬ
Воспользовавшись участием в разговоре сертифицированного аналитика, многие годы изучающего рынки, регулярно делающего прогнозы и сопоставляющего с результатами, модератор задал прямой простой вопрос: исходя из практики, есть ли смысл прогнозировать, не является ли это гаданием на кофейной гуще?
Светлана Молодкина согласилась, что новостной фон оказывает существенное влияние на рынок. «Сейчас есть большая проблема формирования отложенного спроса из-за информационной поддержки ожидаемого снижения цен. Это имеет место быть. В нашем сообществе сертифицированных аналитиков рекомендуют отказаться от комментариев по поводу возможного снижения цен, потому что сегодня ситуация очень нестабильная и динамичная, – подчеркнула эксперт. – Мы не знаем, какие решения примет правительство завтра, как поведут себя банки, мы сильно зависимы от политико-экономической обстановки. В этом и заключается сейчас сложность делать какие-либо прогнозы».
Вместе с тем, Светлана считает, что нет гарантии удержания ставок даже по программам господдержки, если ЦБ будет вынужден пересмотреть ключевую ставку, то не исключено, что банки тоже пойдут на повышение даже по льготным ипотекам. Поэтому, если есть потребность, то нужно сейчас решать вопрос, не стоит откладывать...
Этой точки зрения придерживается и директор АН «Новый Город» Ирина Яременко: «Я бы потребителям сказала: «Живите сейчас! То, что вы хотите – делайте сейчас. Если у вас пополнение в семье, и вам нужна квартира побольше – продавайте свою и покупайте новую сейчас! Не ждите «лучшего времени». Пусть детки бегают радостные по комнатам, а не ютятся в одной. Не снижайте качество жизни, не ожидайте лучшего будущего, теряя настоящее!»
Спич Ирины Яременко оказался очень уместным в завершении встречи. Больше ничего и никому уже не хотелось добавить.
*Во встрече принимали участие: Андрей Никитин (президент Союза строителей Тюменской области), Александр Бармин (директор АН «Надежный выбор»), Ирина Яременко (директор АН «Новый Город»), Наталья Ватутина (исполнительный директор АН «Удачный выбор»), Наталья Романова (директор АН «Адвекс-Тюмень»), Оксана Антоненко (исполнительный директор НП «ОРТ»), Рафаэль Сафиканов («Квартирный вопрос»), Светлана Ахмеднабиева (главный редактор издания «Квартирный вопрос»), Светлана Бабушкина (директор АН «Эксклюзив», президент НП «Объединения риэлторов Тюменской области»), Светлана Молодкина (сертифицированный аналитик рынка недвижимости).
_________________________________
о чем еще говорили за круглым столом
