Первый в 2023 году круглый стол профессиональных участников рынка недвижимости состоялся в Союзе строителей Тюменской области в последние дни января. Формат встречи, как обычно, был нацелен в первую очередь на обмен мнениями о текущих событиях.
Обсуждению итогов 2022 года уделялось должное внимание на декабрьской встрече, но уточненные сведения, озвученные профильными ведомствами и аналитиками в январе, вернули нас к теме анализа результатов. Тем более, что среди собеседников присутствовала сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина.
Чтобы запустить дискуссию, модератор попросил разъяснить «нестыковку» цифр, характеризующих положение дел, от двух различных источников.
Тюменская Студия продаж UP ConsAllt, в лице своего директора Андрея Панасюка, сообщила на Рождественском саммите, состоявшемся 19-20 января, что в конце 2022 года зафиксирован исторический максимум объема предложения квартир на рынке недвижимости Тюмени, в т.ч. в сегменте строящегося жилья – 16 160 квартир, что на 7% выше аналогичного периода 2021 года.
Буквально в эти же дни другой авторитетный источник – Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) – констатирует, что в 2022 году зaстройщики Тюменской области вывели на рынок на 17% меньше многоквартирных домов, чем годом ранее.
Светлана Молодкина
«Тут говорится немножко о разном, – приняла вопрос на себя Светлана Молодкина. – Объем предложения – это то, что сейчас в моменте находится на рынке. Действительно, объектов в 22 году выводили меньше, это факт. Если вспоминать периоды после объявленных событий, в феврале-марте, даже во втором квартале, там буквально единичные зaстройщики решались на запуск проектов. Но в июле, особенно в 4-ом квартале, мы уже фиксировали высокий уровень вывода новых объектов.
Важно отметить, в 2022 году, по сравнению с 2021 годом, мы имели в остатке значительно больше жилья. Если ранее к моменту ввода объекта в эксплуатацию практически все квартиры в доме были реализованы, максимум в остатках – не более 5% от ассортимента, то сейчас ситуация другая – застройщик вводит объекты, в которых еще может быть непроданными от 20 до 30% квартир. Таким образом, наложение двух факторов – замедление выбытия квартир и запоздалый вывод новых проектов – сгенерировал по итогу года рекордный объем предложения квартир, при том, что, как сообщает ЕРЗ, зaстройщики Тюменской области вывели на рынок на 17% меньше домов.
Еще надо учитывать, что в расчет ЕРЗ не попадает Тюменская домостроительная компания (ТДСК) – одна из крупнейших «производителей квартир», которая не продает свои объекты до ввода их в эксплуатацию. Так что противоречия в заявлениях двух разных источников нет».
Александр Бармин
Разъяснения по данному вопросу дал и Александр Бармин, руководитель АН «Надежный выбор», компании, которая в 2020 году победила в Национальном конкурсе в сфере недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «CREDO» в номинации «Лучшая региональная риэлторская организация на первичном рынке жилья».
«В феврале, когда началась СВО, никто не понимал, что будет, как будет... Банки резко ужесточили требования к застройщикам, заявившимся на проектное финансирование. К примеру, как раз тогда один из девелоперов (ред. – не указываем наименование компании) приступил к реализации второй очереди в своем проекте на Московском тракте. Он уже заключил шесть договоров долевого участия (ДДУ), а дальше банк выдвигает требование, чтобы у компании было 50% собственных средств. А 50% собственных средств в данном проекте – это 750 млн рублей. И где им взять 750 млн? Они, естественно, эти шесть ДДУшек расторгли и приостановили продажи... Да, прошло несколько месяцев и ситуация стабилизировалась, компания, в конце концов, получила проектное финансирование, но тогда произошел коллапс.
Таким образом, те проекты, которые должны были выйти в феврале-марте, и те, которые «замерли» в тот момент, к концу года одновременно вышли на рынок, и за счет этого у нас появился большой объем предложения», – отметил эксперт по новостройкам.
Светлана Бабушкина
«Почему число предложений высокое? – вступила в разговор Светлана Бабушкина, директор АН «Эксклюзив», президент НП «Объединения риэлторов Тюменской области» (ОРТ). – Потому что сократилось число привлекательных инструментов для покупки. Людей привлекала низкая ставка по ипотечному кредиту. Сейчас она повысилась, и к ней еще не все привыкли. Но, как всегда происходит, все сбалансируется. Активность на рынке уже возрастает...»
Наталья Ватутина, исполнительный директор АН «Удачный выбор», обратила внимание на то, что значительное число сделок приходится на покупку 1-комн. квартир и «чуть-чуть» 2-комнатных. «Так как вторичный рынок стоит, людям трудно сформировать большой первоначальный взнос (обычно он состоит из денег вырученных с продажи «вторички»), а по господдержке лимит на ипотеку составляет только 6 млн рублей», – объяснила проблему Наталья. Но тут же обнадежила: «Сейчас набирает обороты откорректированная программа «Семейной ипотеки», которая значительно расширяет круг покупателей многокомнатных квартир. Опять же, в феврале на рынок выйдут молодые семьи с жилищными сертификатами под площади от 75 кв.м. Эта категория покупателей нацелена либо на нoвостройки, либо на строительство своего дома».
«И их можно понять, – поддержала коллегу Светлана Бабушкина. – Купить «хрущевку», платить ежемесячно за ипотеку 30 с лишним тысяч, да еще 7,5 тыс. рублей за «коммуналку», мало кого привлекает такая финансовая нагрузка. Люди, конечно, деньги считают. А в своем доме ты все равно имеешь возможность оплату ЖКУ корректировать: где-то тепла поменьше давать, где-то тратить поменьше...»
В подтверждение интереса тюменцев к «загородке» Светлана Молодкина сообщила, что в 2022 году сформировался тренд в общей структуре сделок с недвижимостью – доля загородной недвижимости выросла с 18% чуть ли не до четверти. Повысился и спрос на подрядное строительство домов. И количество компаний, оказывающие подрядные услуги, увеличилось...
«Но, если быть откровенными, сегодня на рынок загородной недвижимости все смотрят сквозь розовые очки, у всех мечта – дом, сад... С чем мы сталкиваемся по факту: новые кoттеджные пoселки – это все равно приличное расстояние от города, и когда семьи с детьми туда заезжают, то неожиданно осознают, что кто-то из родителей должен не работать, а заниматься развозкой детей в школу, по кружкам и секциям… Да и за домом надо присматривать», – прозвучало предостережение Светланы Бабушкиной.
Агентство «Эксклюзив», которое она возглавляет, специализируется на рынке загородного домостроения, и, конечно, опыт в предоставлении риэлторских услуг и практика постпродажного общения и обслуживания клиентов позволяет Светлане говорить со знанием дела.
«Разговаривая с клиентом на стадии выявления потребности, мы уделяем теме готовности к загородной жизни особое внимание, – подчеркнула специалист. – Понимаем, что в период выбора объекта, в момент принятия решения о покупке, многие находятся в особом эмоциональном состоянии. И одна из наших задач – оградить от необдуманных решений». По мнению Бабушкиной, на рынке скоро образуется пул домов на продажу от так и не приспособившихся к новым бытовым условиям тюменцев.
Аналитик рынка Светлана Молодкина заметила, что подобное уже было, в 2012-2015 годах популярность загородного рынка обернулась обратным оттоком в сторону города.
«Да, но тогда был отток из-за площадей. Неопытные домовладельцы покупали или строили себе дома от 200 кв. метров и более. Потом приходило осознание всех трудностей эксплуатации больших площадей. Люди стали трезво оценивать свои силы и возможности в содержании имущества», – обосновала тенденции загородного рынка тех лет руководитель «Эксклюзива».
Далее разговор углубился в тему переоценки кадастровой стоимости объектов и связанной с этим проблемой некорректной оценки их рыночной цены, о деструктивной роли рекламных площадок, на которых часто публикуются недостоверные объявления и просто «фейки», и новом «бизнесе» информационщиков на перепродаже лидов...
Вернула к открытому для печати разговору Наталья Ватутина. По статистике ее агентства, за последние две недели сильно увеличилось число ипотечных консультаций. «Люди пошли за ипотеками, и замечаем, что это массово. Здесь, конечно, и заработавшая программа для семей с двумя детьми играет роль, но не только она... Еще идут с плохими кредитными историями, совместно продумываем на полгода вперед как исправлять ситуацию...», – сообщила директор АН «Удачный выбор».
Наталья Ватутина
В свою очередь, Светлана Молодкина обратила внимание, что сейчас от граждан поступает большинство заявок на покупку без первоначального взноса. Создается впечатление, что «покупатель ходит совсем безденежный».
Риэлторы согласились с наблюдением аналитика: «Потому что свои квартиры не могут продать. Ведь у многих первоначальный взнос с альтернативной сделки берется. Вторичный рынок стоит, так как ипотечные ежемесячные платежи, к сожалению, остаются пока неподъемными».
Услышав фразу «вторичный рынок стоит» модератор круглого стола впервые за часовой разговор вклинил вопрос. Он напомнил, что на декабрьской встрече было высказано предположение, что люди, находящиеся в режиме ожидания, проявят себя в январе-феврале, и еще «как обычно, уже на новогодних каникулах должны появиться северяне».
Итак, оправдались ли прогнозы, как начался год?
Выяснилось, что у 2/3 участников рынка (из числа присутствовавших за столом) случились полноценные каникулы, да и вообще, по словам Бабушкиной, «многие коллеги говорили, что в первый раз все каникулы отдохнули».
Тут же прозвучали и оправдания: «каникулы были, потому что Росреестр перезагружал свой сервер...»; «риэлтoры, наконец, научились выключать свои сотовые телефоны...»
Наталья Романова
Подробнее о начале трудового года рассказала Наталья Романова, директор АН «Адвекс-Тюмень»: «Первая декада, действительно, прошла без былого участия северян. Активность по звонкам, консультациям проявилась только ближе к середине месяца. Но две последние недели ситуация по звонкам и обращениям оказалась лучше ноября-декабря на 20-30%. Конверсия из звонка во встречу достаточно хорошая». При этом, говоря о формирующихся тенденциях последнего времени, Наталья сообщила, что срок совершения сделки для покупателя, от момента обращения до момента покупки, в среднем увеличился с полутора до двух месяцев. И портрет покупателя формируется теперь из более сложных кейсов, когда, например, требуется помочь в вопросах кредитных историй...»
«Адвекс» – один из лидеров риэлторского рынка, его можно считать образцом агентства недвижимости в его классическом понимании – когда бизнес в первую очередь сосредоточен на обслуживании клиентов вторичного рынка жилья. Именно за успехи в этом направлении в 1998 году компания «Адвекс-Тюмень» была признана лучшей брокерской фирмой в общероссийском конкурсе «Профессиональное признание», проводимом Российской гильдией риэлторов.
Школу «Адвекса» много лет назад прошел Александр Бармин, он поддержал Наталью Романову в ее оценке текущего состояния рынка, но добавил своей специфики (в ОРТ Бармин отвечает за работу с застройщиками) и тем самым вернул разговор к «первичке»...
Круг замкнулся. Можно было констатировать завершение первого цикла беседы.
Андрей Никитин
Во втором заходе к теме застройщиков у Андрея Никитина, президента Союза строителей Тюменской области, который вначале открыл заседание круглого стола и время от времени задавал уточняющие вопросы, спросили: «А как себя чувствуют строители?»
Потом порассуждали о будущем, точнее – о смысле предвидения того, что случилось бы, если бы не случилось то, что случилось.
В конце концов вырулили к цитате дня, которую сформулировала Ирина Яременко, директор АН «Новый Город»: «Не живите ожиданиями».
Ирина Яременко
Подробности этой части разговора – в следующей публикации
__________________________
новости рынка недвижимости
о
