В Тюмени с 22 по 24 марта проходил III Градостроительный форум-выставка Тюменской области*. Масштабное мероприятие, позволившее затронуть тренды и проблемы развития строительного комплекса и рынков недвижимости.
Форум прошел успешно. В течение двух дней параллельно на двух площадках проходили открытые тематические секции с участием в них в роли спикеров известных профессионалов своего дела.
Журналистам пришлось нелегко в эти дни, хотелось успеть везде, услышать экспертные мнения, а где-то и задать вопросы. Мы продолжаем усваивать прозвучавший объем информации. Только «Квартирным вопросом» подготовлено и опубликовано с 24 марта полтора десятка статей по итогам форума. Но многое еще хочется рассказать, пересказать наиболее интересные выступления, в которых прозвучали конкретные предложения, направленные на развитие рынка…
К числу наиболее интересных мы относим выступление Дмитрия Лугина, известного в Тюмени эксперта рынка. Пришел он в сферу недвижимости как риэлтор еще в начале 90-х, а затем стал соучредителем Группы компаний по строительству многоэтажных домов и загородных поселков.
Организаторы Градостроительного форума попросили выступить Дмитрия Лугина с позиции девелопера, активно занимающегося популяризацией загородного домостроения. Кому, как не ему, реализующему в настоящее время два загородных проекта (поселок-клуб «Перелада» и загородный поселок «Хорошее место»), поделиться опытом и высказаться о наболевшем.
Надо отдать должное организаторам: выбор спикера – удачное решение. И для журналистов – идеальный вариант. Мы просто считали с диктофона все, что было сказано оратором, и практически без правки выдаем в печать.
ДМИТРИЙ ЛУГИН – на Градостроительном форуме Тюменской области:
- Я, может быть, не буду столь красив в раcсказах, мечтах, презентациях, поскольку у меня другой, практический, конкретный, немножко скептический взгляд на рынок загородной недвижимости на ближайшее время.
О МЕНТАЛИТЕТЕ
У нас отличный контроль, у нас отличный учет, отличный реестр, у нас есть программы банковские, которые больше не работают, чем работают. Новые поселки, которые сейчас представляются, равно как и банковские программы – это все очень штучный товар. Загород – это дорого. И даже не столько дорого… Скажем так – до загородки надо дожить. Я больше, чем уверен: возьмите 100 тюменцев, дайте им по 10 млн рублей, скажите «вон там сто тысяч домов, идите и купите» – в загородку уедет только 15%. Потому что жить в городе удобнее, комфортнее, легче. Загородка – это состояние души, может быть, в силу возраста либо воспитания.
ОБ ИНФРАСТРУКТУРЕ
Через меня прошло огромное количество подрядчиков, покупателей, и я построил почти полторы сотни домов за последние четыре года, и скажу вам: чтобы найти покупателя на загородный дом – эту золотую песчинку – нужно очень много просеять пустой породы. И не потому, что у людей нет денег, многие просто не готовы к сложностям, которая дает загородная жизнь. Инфраструктура, удобства, логистика, услуги – это все на загородке у нас абсолютно неразвито. Поселки становятся успешными там, где девелоперу удалось найти землю вблизи сел с уже готовой инфраструктурой. Говорить о создании новых поселков в полях, а не на базе каких-нибудь старых муниципальных образований – это, по сути дела, утопия. То есть, это будет очень дорого и очень долго в экспозиции.
О БАНКОВСКИХ ПРОГРАММАХ
Сейчас уникальная ситуация: проще взять на льготных условиях кредит на строительство дома, чем купить готовый дом на льготных же условиях. И эта ситуация не изменится до тех пор, по крайней мере, пока банки ИПэшников не будут считать как юридических лиц, включат их в свои программы, которые будут подходить под льготное кредитование. Строить дом как ООО… Если кто-то строит, то я скажу, что вы – герой. Но вы сами понимаете, что если строите дом под эгидой общества, то у вас себестоимость как минимум на 15% дороже, чем, если бы строились как частник или как ИП. Поэтому тщетны попытки риэлторов найти на загородке дом, который может подойти под льготную ипотеку от застройщика в статусе юридического лица...
О ПРЕДЛОЖЕНИИ
Да, землю раскупили. Пандемия сформировала четкий тренд на загородку. Это была сначала широкая асфальтовая дорога, сейчас она сузилась, но, тем не менее, она хорошо натоптана и переток городских покупателей будет. Но вопрос: что они смогут там купить? Из того, что на сегодняшний день есть, я могу сказать, что это элементы роскоши, это удел штучных покупателей, массового покупателя и массового товара на загородном рынке нет, и в ближайшее время не появится.
О СЕБЕСТОИМОСТИ
Сегодня себестоимость равна 70 тыс. руб. за кв. метр. Я бы сначала по-другому поставил вопрос: почему у нас такая себестоимость? Почему ко мне вчера прибежали строители дорог и говорят: «Эй, Дима, давай будем щебенку покупать, на 27% подорожало». Я сказал, с какого перепуга щебенка подорожала на 27%? Вчера позвонили мне мои поставщики леса и сказали, что «только для вас, как для родного, на полторашку поднимаем за куб, а так – на 2,5». С какого перепуга?
Да, мутное время. Смутное время. Каждый хочет поймать рыбку пожирней… Но у меня призыв и просьба ко всем: давайте не будем оскотиниваться. Мы – предприниматели, мы думаем о заработке, но мы не спекулянты, чтобы доить себя и себе подобных… Я не строю на продажу дома уже второй год по одной простой причине – я не знаю конечную стоимость этого товара, я не знаю, когда и почем я его продам. Для чего мне замораживать деньги на непонятно что.
Да, мы нашли для себя нишу, абсолютно нишевую позицию, в которой нет конкурентов, и там идет достаточно активная стройка – это самое дешевое жилье на загородке, которое может быть. Оно дешевое, потому что малоразмерное. Все домокомплекты – по 3,5 млн рублей. Но это то, что вчера было по 3,5, сегодня я заказываю новую партию – она уже 4 млн. На ровном месте – 18%. Такими темпами мы придем к тому, что у нас останутся прекрасные поселки, которые будут уделом избранных.
О БОРЬБЕ СО ЗЛОМ
Рынок схлопывается. Моя гражданская позиция: я сообщаю обо всех случаях неестественного роста цен по горячей линии. Призываю всех это делать. Это наш гражданский долг. Мы обязаны бороться со спекулянтами. Нет оснований для роста цен, но цены шкалят еще больше, чем в прошлом году. В этом году ситуация на рынке будет гораздо хуже, если не наведётся порядок, в первую очередь, в ценообразовании…
О БУДУЩЕМ
Но – деревне быть, деревне жить. Со своей стороны мы постоянно находимся в поиске самого недорогого, самого экономичного, конструктивного решения и технологий строительства загородного дома, потому что хотелось бы продавать много, а не продавать дорого.
*ОРГАНИЗАТОРЫ Градостроительного форума: Главное управление строительства Тюменской области, АО «Тюменская ярмарка», издание «Квартирный вопрос».