На площадке издания «Комсомольская правда-Тюмень» 12 октября прошел круглый стол на тему «Закрытие дачного сезона: как выгодно продать и приобрести загородную недвижимость». В онлайн-формате встретились представители власти и бизнеса – эксперты в сфере недвижимости, которые осветили ситуацию на загородном рынке юга области.
Участники круглого стола познакомились с некоторой статистикой, узнали, на что нужно обратить внимание, приобретая участок под строительство частного дома, а также о сроках реализации в Тюменской области закона о социально ориентированной газификации для населения.
Ввод ИЖС в регионе стабильный
О том, что в регионе наблюдается стабильный ввод ИЖС в эксплуатацию, рассказал начальник Главного управления строительства Тюменской области Павел Перевалов. Так, в текущем году введены 350 тыс. «квадратов» многоквартирных домов (МКД) и более 490 тыс. кв.м индивидуальных – 124% к показателю аналогичного периода прошлого года и 58% от общего объема введенного в эксплуатацию жилья (на 1 октября 2021 года общий ввод составил более 840 тыс. «квадратов»).
Правда, пропорция к концу года должна измениться, поскольку большинство МКД, как правило, вводится под Новый год, а основной объем по вводу ИЖС приходится на летний строительный сезон. По прогнозам начальника строительного Главка, в 2021 году ИЖС составит 32-39% от общего ввода жилья (общий план на этот год – 1 млн 615 тыс. кв.м).
«Статистика стабильная из года в год, и в 2022-м ожидается примерно та же пропорция, что и в текущем году», – уверен Павел Перевалов.
«Дачная амнистия» и коронавирус подстегнули развитие загородного рынка
Не секрет, что закон о так называемой «дачной амнистии» значительно увеличил рынок загородного жилья через упрощенный порядок оформления домов на садовых участках. Оформленную надлежащим образом недвижимость легче продать, а покупка будет гораздо безопасней, когда у земельного участка и дома есть законный правообладатель – границы участка определены, право на недвижимость зарегистрировано. Кроме того, пандемия коронавируса в 2020 и 2021 гг. подстегнула спрос на рынке аренды и покупки загородных домов с земельными участками.
По наблюдениям аналитиков риэлторской компании «Этажи», покупательская активность в части «загородки» сейчас выходит на пиковые показатели – выставляют на продажу дачи после уборки урожая, в конце дачного сезона цены становятся более демократичными. По словам руководителя центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антона Саукова, цена на земельные участки за лето выросла на 20-30%, дачи подорожали менее заметно. Но если выбирать время для приобретения загородной недвижимости – сейчас самый подходящий момент.
«Есть хорошие предложения по земельным участкам и готовым домам, – сообщил эксперт. – Мы отмечаем, что большое количество людей на юге области продают свои городские квартиры и покупают загородные дома. Это на первом месте. На втором – приобретение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а на третьем – покупка дач».
Перед покупкой недвижимости следует проверить ее «историю»
Немаловажным является правильный выбор земельного участка под ИЖС или готового дома с участком. Нередки случаи, когда продавец скрывает важную информацию, что-то не договаривает в надежде быстрее продать свою (а где-то и не свою) недвижимость. О том, на что стоит обратить внимание перед покупкой земельного участка под ИЖС, как не попасть в ситуацию невозможности зарегистрировать права собственности на построенный жилой дом, рассказали специалисты тюменской Кадастровой палаты.
«В случае приобретения земельного участка для строительства жилого дома необходимо владеть актуальными сведениями о таком участке. Перед его покупкой, в первую очередь, нужно узнать категорию земель – если земли сельскохозяйственного назначения, жилой дом, в силу действующего земельного законодательства, построить там не удастся. Также большую роль играет вид разрешенного использования приобретаемого участка. Виды разрешенного использования устанавливаются Правилами землепользования и застройки территории», – пояснила начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №1 тюменской Кадастровой палаты Людмила Безгодова.
«Перед покупкой готового жилого дома также нужно внимательно изучить содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведения – проверить приобретаемое недвижимое имущество на запреты и ограничения, не наложен ли на него арест, – посоветовала начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №2 тюменской Кадастровой палаты Галина Барнашева. – Кроме того, важно знать, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования. Всем известно, что есть зоны затопления и подтопления, различные охранные и санитарные зоны – зоны путепроводов, газопроводов, электросетевого хозяйства. Необходимые сведения можно запросить в виде выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Для этого достаточно знать кадастровый номер земельного участка. Самый быстрый способ получить актуальные сведения – это воспользоваться онлайн-сервисом spv.kadastr.ru на сайте Федеральной кадастровой палаты. Также можно обратиться к справочному ресурсу – публичной кадастровой карте (ПКК) на сайте Росреестра: подключив слои, увидим, попадает ли участок в какие-либо зоны. Если попадает – можно по номеру зоны запросить выписку из реестра границ».
Если после проверки к приобретаемой недвижимости вопросов нет, оформление много времени не займет. Как заметила Людмила Безгодова, для кадастрового учета земельного участка самым важным документом является межевой план. Основанием для его подготовки служит соответствующее распоряжение органа местного самоуправления. Законодательно установленные сроки для одновременной процедуры учета и регистрации недвижимости в электронном виде – 10 рабочих дней (через МФЦ – 12 дней), если требуется только кадастровый учет – процедура в электронном формате займет 5 рабочих дней (через МФЦ – на два дня больше). Использование электронных сервисов может значительно ускорить этот процесс.
На предпочтения влияет наличие социальной инфраструктуры
Эксперты загородного рынка наблюдают изменения в предпочтениях покупателей: если раньше в большей степени ориентировались на удаленность от областной столицы, то сейчас делается акцент на инфраструктуре – оценивают качество дорог, наличие детских и спортивных площадок, доступность объектов социальной сферы.
Наиболее динамично в направлении ИЖС развивается Тюменский район. В различных муниципальных образованиях появляются как отдельно строящиеся дома, так и концептуальные поселки. Закономерны были вопросы в части «социалки», адресованные в рамках круглого стола заместителю главы Тюменского района, директору департамента имущественных отношений и градостроительства Сергею Гейнцу.
Как отметил представитель администрации Тюменского района, за последние три года население района выросло на 10 тыс. человек и сейчас составляет 125 тысяч. Наиболее активные в плане строительства индивидуального жилья были названы два направления – Старотобольское (Чикчинское и Мальковское муниципальные образования) и Свердловское (Московское и Переваловское МО). Что касается социальной инфраструктуры, то ее наличие, безусловно, положительно влияет на спрос жилья. Однако строительство соцобъектов в районе не привязано к отдельным площадкам ИЖС и коттеджным поселкам – школы, детсады, дома культуры и спортивные объекты строятся на территории населенных пунктов.
Так, в последнее время в Тюменском районе были введены в эксплуатацию два дома культуры – в поселке Московском и Винзилях. В 2021 году открыли в Винзилях крытый ледовый каток. В 2020 году заработала школа в поселке Молодежном. Строится школьное образовательное учреждение в Богандинке. Проектируется школа с дошкольным отделением в поселке Московском. Объектами социальной сферы пользуются жители всего муниципального района, а в образовательные учреждения детей из отдаленных населенных пунктов доставляют специальные автобусы.
В Тюменской области – социально ответственный бизнес, но проблем хватает
Павел Перевалов продолжил тему создания инженерной и социальной инфраструктуры в муниципальных районах юга области, подтвердив, что Тюменский район является лидером по индивидуальному жилищному строительству. И здесь комплексную застройку важно обеспечить дорогами, построить внутриквартальные сети – это большая нагрузка на бюджет. Поэтому, в первую очередь, власти финансируют инженерное обустройство тех участков, которые выделяются в рамках социальных жилищных программ: например, при выделении земли многодетным семьям. В остальном – надежда на социально ориентированный бизнес.
К сожалению, в регионе еще есть ленд-девелоперы, которые безответственно относятся к индивидуальным застройщикам, превращая так называемые «концептуальные поселки» в кошмар для тех, кто приобретает там участки под ИЖС. Большая площадка, приобретаемая под коттеджный поселок, собственником земли межуется на более мелкие земельные участки, которые продаются «с обещанием» дальнейшего комплексного развития. Люди верят в то, что «все скоро будет», а застройщик нередко «умывает руки». Конечно, общими усилиями землепользователи со временем добиваются, чтобы в их поселках появись дороги, электричество и газ, но радость от «своего дома на своей земле» нивелируется годами «хождения по мукам».
«Радует то, что гораздо больше в регионе социально ответственных девелоперов, которые прежде чем продавать участки, обеспечивают инженерную инфраструктуру на весь поселок. С ними приятно работать, – заметил начальник Главного управления строительства Тюменской области. – Человек понимает, что купив земельный участок, может сразу начинать строиться. Но и при этом есть большой комплекс вопросов, которые приходится решать совместно с органами местного самоуправления, в том числе – в Тюменском муниципальном районе».
Количество концептуальных поселков увеличивается год от года
Разговор о создании комплексной застройки в секторе загородной недвижимости продолжил Антон Сауков. По его словам, в Тюменской области 20-30% девелоперов подходят к застройке поселков «с концепцией», обеспечивая и дороги, и электричество. «Покупатель стал более требовательным к инфраструктуре – готов немного переплатить, но взять более подходящий для жизни земельный участок», – отметил эксперт.
Представитель риэлторской компании, имеющей филиалы не только в пределах России, но и за рубежом, рассказал, что на рынок ИЖС начали выходить крупные федеральные застройщики, которые раньше отказывались от «загородки» – это строительные фирмы «Самолет», «ПИК», «ЛСР». Кто-то разворачивает свою деятельность в этом сегменте рынка на площадках Подмосковья, а кто-то присматривается к Тюменской области.
«Можно утверждать, что в будущем концептуальных поселков станет еще больше. Люди хотят комфорта, хотят кататься на велосипедах по ровным дорожкам, а не по щебенке… Сегодня можно привести в пример «Совушки» от компании «Партнер-Строй». Скоро новый поселок появится по Ирбитскому тракту», – поделился прогнозами Антон Сауков.
Курс на комфорт и социальную инфраструктуру, который держит большинство потенциальных покупателей «загородки», подтвердил генеральный директор девелоперской компании «Сибирские владения» Мисаил Калайчиев. Он привел в пример коттеджный поселок «Малиновка», пользующийся наибольшим спросом, несмотря на достаточную удаленность от города. То, что поселок расположен в живописном месте и имеет развитую инфраструктуру, в итоге и определяет выбор покупателей.
Компания «Сибирские владения» предлагает своим клиентам земельные участки с коммуникациями. Кроме того, девелопер имеет реестр проверенных специализированных компаний, с которыми сотрудничает и может предложить индивидуальным застройщикам воспользоваться их услугами, не опасаясь за качество и сроки строительства. «Коллаборация (девелопер – строительные, дорожные и сетевые компании – заказчик строительства) дают свой положительный эффект – земельные участки под застройку хорошо раскупаются», – заметил Мисаил Калайчиев.
Социальная газификация в действии
Отдельное внимание в ходе круглого стола было уделено срокам реализации в Тюменской области закона о социально ориентированной газификации для населения. Региональный директор филиала ООО «Газпром межрегионгаз Север» в Тюменской области Борис Хачатуров напомнил, что социальная газификация – это подведение газа до границ негазифицированных домовладений в газифицированных населенных пунктах без привлечения средств потребителей.
Согласно поручению Президента РФ (Постановление Правительства РФ №1547 от 13.09.2021), социальная газификация должна быть проведена до 2023 года в газифицированных населенных пунктах для домовладений, расположенных вблизи от внутрипоселковых газопроводов. В случае получения соответствующей заявки от потребителя, определяются критерии и условия такого подключения (технологического присоединения) домовладения к газоснабжению.
«Социальная газификация распространяется на подключение домовладений, принадлежащих на праве собственности заявителям - физическим лицам, в населенных пунктах, в которых уже проложены поселковые сети (полностью или частично), и требуется достроить газопроводы до границ земельных участков, на которых расположены такие домовладения. На коммерческие организации социальная газификация не распространяется», – пояснил Борис Хачатуров.
Он добавил, что от жителей региона поступило уже свыше 5,5 тысяч заявок. Около 2 тысяч приходится на Тюмень и Тюменский район. В настоящее время специалистами компании формируется план-график выполнения работ, который будет реализован в 2022-м году.
«Исключением станут те населенные пункты, где имеются технологические ограничения в поставке газа. У нас есть газораспределительные станции, которые перегружены. В большой степени это касается Ишима и Тобольска. Там, где есть ограничения, заявки будут приниматься по мере снятия этих ограничений», – сообщил Борис Хачатуров.
Что касается установки и подключения оборудования непосредственно в доме, то работы проводятся на возмездной основе при обязательной проверке условий безопасности. У ООО «Газпром межрегионгаз Север» имеется реестр компаний по строительству коммуникаций и установке оборудования – у собственника есть возможность выбора.
Подводя итоги круглого стола, эксперты сошлись во мнении, что рынок загородной недвижимости на юге области ведет себя достаточно активно, становясь при этом более цивилизованным, в том числе – за счет появления новых крупных игроков, совершенствования нормативно-правовой базы и реализации региональных программ. Условия приобретения готовых домов и строительства объектов ИЖС в составе коттеджных поселков позволяют жителям региона подобрать для себя подходящие предложения для комфортной жизни за городом. И делать приобретения нужно сейчас – когда цены наиболее демократичные.
Светлана Ахмеднабиева
Запись круглого стола: https://vk.com/video-31635757_456243994
