30 сентября 2020 года в конференц-зале отеля «Восток» состоялся Федеральный саммит по недвижимости – PRO Development в Тюмени. Традиционное для областной столицы мероприятие, которое обычно проводится в мае, нынче было перенесено из-за ограничительных мер по предотвращению пандемии коронавируса на более позднее время.
Саммит стал первым в текущем году событием отрасли, прошедшим в оффлайн-формате. При проведении был соблюден масочный режим и другие санитарно-эпидемиологические меры безопасности. Главной повесткой стали вопросы развития рынка недвижимости после пандемии COVID.
Строительству жилых районов – комплексный подход
Пленарную сессию «Рынок недвижимости после COVID: тенденции и уроки пандемии» открыли цифры статистики, характеризующие состояние строительной отрасли в Тюменской области. Выступая перед профессионалами рынка, заместитель начальника строительного Главка – главный архитектор Тюменской области Сергей Бауэр отметил, что, несмотря на временное приостановление строек в начале пандемии, строительный комплекс региона чувствует себя нормально.
Строительные площадки ожили уже в апреле, темпы строительства и ввода многоквартирных домов в эксплуатацию хорошие. Сергей Бауэр выразил уверенность, что плановый показатель 2020 года – 1,76 млн кв.м – к Новому году будет достигнут.
В регионе в полном объеме выполняются социальные жилищные программы, ведется снос ветхого и аварийного жилья. Хорошим подспорьем для застройщиков стала льготная ипотека: в 2020 году по льготной ипотеке под 6,5% выдано 3 189 кредитов.
Также строятся инфраструктурные объекты, различные районы города соединяют дорожно-транспортные развязки, благоустраиваются общественные пространства. Приоритет отдается комплексному освоению территорий.
В рост пошла «первичка»
Как обстоят дела на первичном рынке жилья, рассказал генеральный директор студии продаж «UPConsAllt» Андрей Панасюк. В частности, он отметил устойчивый рост предложения в сегменте новостроек с марта по июнь 2020 года включительно (от 12 тыс. до 12,5 тыс. кв.м) и некоторый спад в июле и августе (снижение до 9,8 тыс. кв.м). В сентябре текущего года объем продаваемого жилья на первичном рынке снова показал небольшой рост.
Средняя удельная стоимость «квадрата» при этом неуклонно растет – на сегодняшний день, по сравнению с началом 2020 года, прирост составил примерно 10%. Небольшое снижение стоимости жилья в новостройках наблюдалось лишь в апреле – в самом начале введения ограничительных мероприятий с приостановлением работ на стройплощадках.
Как отметил Андрей Панасюк, больше всего в Тюмени строится жилья класса «комфорт» – в этом сегменте у застройщиков наблюдается здоровая конкуренция.
Новые ТРЦ строить пока не будем
С докладом о состоянии рынка коммерческой недвижимости «Мир никогда не будет прежним» выступила вице-президент РГУД, генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова.
Как отметила эксперт, новая реальность такова: по данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале упали на 8%, а ВВП – на 9,6%, 6,1% из среднего класса перешли в категорию бедных. Карантин вызвал бум удаленной деятельности – люди дистанционно работают, покупают, общаются. Интернет-ретейлеры значительно нарастили базу клиентов, развернули логистическую инфраструктуру, потребители установили приложения и уже прекрасно ими пользуются.
Обеспеченность населения города качественными торговыми площадями – 557 кв.м на тысячу человек. Распределение таких (качественных) торговых площадей по классам: 35% – региональный, 30% – окружной, 26% – супер-региональный, 9% – микрорайонный.
Что касается появления новых ТЦ, то во втором квартале 2021 года ожидается ввод двух объектов. Новые не закладываются. Как сказала Наталья Девяткова, будем пользоваться тем, что уже имеется.
Актуальную информацию о недвижимости можно получить «в моменте»
Тот факт, что не только органы власти, но и бизнес с гражданами научились пользоваться электронными сервисами, отметила заместитель директора – главный технолог тюменской Кадастровой палаты Юлия Стробыкина. А судя по объемам запрашиваемых из госреестра сведений о земельных участках и объектах капстроительства, рынок недвижимости региона чувствует себя неплохо.
Эксперт рассказала о кадастровом учете и показала, как изменились объемы учтенной недвижимости за 20 лет деятельности ведомства – от 45,7 тыс. до 1,8 млн объектов.
Также прозвучала информация о новых электронных услугах и сервисах, которые упрощают учет и оборот недвижимого имущества. В частности, online-сервис Федеральной кадастровой палаты дает возможность за один раз заказать до 1000 выписок из госреестра недвижимости, работая по принципу интернет-магазина. Информация предоставляется прямо из ФГИС ЕГРН и содержит гарантировано актуальные сведения – после оплаты документ приходит моментально на указанный адрес электронной почты, в среднем вся процедура занимает 2-3 минуты.
Сначала транспортные развязки – потом жилье
Столичный гость тюменского саммита – заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» Алексей Расходчиков – освещая тему КОТ-объектов, рассказал о том, как инфраструктурные проекты влияют на качество жизни.
Не секрет, что грамотная инфраструктурная наполненность территории напрямую ведет к полноте каждой сферы жизнедеятельности человека. Как выстраивается эта инфраструктурная территория? «Сначала рассчитывается и строится транспортный каркас, вокруг которого возводятся объекты и формируются кластеры различной направленности», – отметил спикер.
Интересно, что более устойчивыми в кризис оказались многофункциональные объекты, где на одной территории грамотно сочетаются ритейл, офисы, жилье. Как отметил Алексей Расходчиков, в Москве даже по аренде такие площади не упали в цене, демонстрируя лучшую экономику, чем монопроекты.
Зданиям формата «микс» выживать легче
Но не только в столице стоятся здания «микс». В Тюмени тоже есть примеры, достойные в этом плане внимания. Так, коммерческий директор проекта «1А Первомайская» компания «Брусника» Максим Филин рассказал об инструментах формирования инфраструктуры проекта на примере дома «1А Первомайская»*: здесь использован прием формирования коммерческой недвижимости по принципу mixed used.
Почему необходимо новое видение и как сейчас это обычно работает? В коммерческих кластерах мы видим несбалансированную бытовую инфраструктуру и, как итог, нереализованные ожидания клиента, частую смену арендаторов или вовсе пустые помещения.
Максим Филин показал, что девелопер может сам продумывать архитектуру коммерческих помещений, а потом сдавать в аренду и даже продавать их в дальнейшем как готовый бизнес. Например, в практике проекта «1А Первомайская» – оформление совместной долевой собственности помещения и заключение соглашения об опционе (лат. optio – выбор, желание, усмотрение), чтобы не допустить частой смены функционала помещений, совместно эксплуатируемых собственниками.
*С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте https://1a.brusnika.ru/document/
Управление недвижимостью через «цифру»
Вопрос цифровизации в недвижимости является важным для развития отрасли, так как новые технологии позволяют развивать и оптимизировать бизнес-процессы. Коммерческий директор компании ODIN Анастасия Абрамова поделилась мнением об успешной цифровизации сферы управления недвижимостью, которая заключается в построении пошаговой стратегии, привлечении опытных экспертов в контур компании и создании гибкой модульной платформы.
Например, пошаговая стратегия заключается в фокусировке на одной конкретной проблеме, результат решения должен быть оцифрован, а бизнес-заказчику необходимо работать напрямую с командой внедрения. Что касается поиска эксперта, то спикер отметила возможность привлечения коллег по рынку, работу на PropTech-конференциях.
Сервисные апартаменты и псевда-жилье – не одно и то же
Говоря о перспективах Тюмени для новых форматов в недвижимости, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов обратил внимание слушателей на формат «апартаменты» и рассказал о преимуществах этой франшизы.
Учебные заведения Тюмени привлекают тысячи абитуриентов ежегодно, особенно из соседних регионов. В этом случае актуально долгосрочное проживание.
Тюменская область с автономными округами по итогам 2019 года занимает вторую строчку в рейтинге регионов притяжения трудовых мигрантов с долей в 18,8%. В этом случае актуально среднесрочное проживание.
Туристический поток растет. В 2017 году тюменский регион принял 2,2 млн туристов, в 2018 – 2,6 млн, в 2019 году – более 3 млн. В этом случае актуально краткосрочное проживание.
Из особенностей спикер отметил: «Сервисные апартаменты технологически оснащены, укомплектованы «под ключ» и готовы к проживанию. В номерах выполнена европейская отделка, установлена мебель и бытовая техника гостиничного уровня».
Условия работы должны быть комфортными
Участники саммита задались вопросом: Как грамотно выстроить бизнес-модель, определив инвестиционно привлекательные сегменты и потенциальные точки роста в отрасли?
Руслан Кубрава, генеральный директор ООО «Эс Эй Риччи ПМ» KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT, отметил, что одним из важнейших факторов роста бизнеса является возможность гибкого использования офисного пространства в качестве преимущества для привлечения и удержания лучших сотрудников.
«Гибкость рабочего места подчеркивает готовность и способность адаптироваться к изменениям, особенно в отношении того, как и когда будет выполняться работа», - подчеркнул спикер.
Не стоит забывать об индивидуальности подхода руководства к работе с сотрудниками, а именно учет личных стилей и потребностей, предоставление им большей свободы действий и оценка их потребностей с предоставлением обратной связи.
В саммите также приняли участие: управляющий БЦ «Аврора» (г. Тюмень), основатель Pro.rent Евгений Фомин, основатель проекта «Доходный дом Колесникъ» Сергей Колесник. Подробности читайте в материалах на сайте KVobzor.ru.
Кристина Мирзалиева, Светлана Ахмеднабиева
Организаторы саммита: PROEState Events, учебный центр Academy of Real Estate.
Генеральными партнерами мероприятия выступили: АО «Мосинжпроект», ГК «Денова». Партнеры - компания ODIN, Управляющая компания YE’S, девелоперская компаний «Брусника».
Гостеприимный партнер: отель «Восток».
Информационные партнеры: «Квартирный вопрос» (KVobzor.ru), «Тюменский курьер», «Тюменская правда», портал NG72.RU.
