Тюменская Кадастровая палата ведет целенаправленную работу по повышению качества документов, предоставляемых на кадастровый учет объектов недвижимости. Одна из задач такой работы, проводимой с различными категориями населения, – наполнение Единого государственного реестра недвижимости достоверными сведениями об объектах недвижимого имущества. При этом кадастровый учет проводится на основании предоставленных заявителем документов, в которых может содержаться реестровая ошибка.
О том, кто допускает такие ошибки и как их исправить, рассказывает ведущий юрисконсульт тюменской Кадастровой палаты Мария ЧЕРКАСОВА.
- Мария Александровна, что же такое «реестровая ошибка»?
- В соответствии с действующим законодательством, реестровой ошибкой признается ошибка, перенесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) из документов, представленных в орган регистрации прав. Это такие документы, как межевой план, технический план, карта-план территории или акт обследования. Могут быть и иные документы, поступившие а орган регистрации прав, в том числе – в порядке межведомственного взаимодействия от органов власти1.
- То есть, реестровые ошибки появляются в процессе подготовки документов, и допускают их кадастровые инженеры…
- Не только. Действительно, кадастровые работы и работы по изготовлению межевого и технического планов, карты-плана территории и акта обследования выполняются кадастровыми инженерами, в соответствии с требованиями действующего российского законодательства. Документы, поступающие в орган регистрации прав в порядке межведомственного взаимодействия, готовятся органами государственной власти или органами местного самоуправления. В них тоже встречаются реестровые ошибки, но реже, чем у кадастровых инженеров.
- А кадастровые инженеры несут какую-то ответственность за допущенные при подготовке документов ошибки?
- Ошибка ошибке – рознь, и ответственность наступает соразмерная. В частности, Кодексом об административных правонарушениях, Уголовным кодексом Российской Федерации предусмотрена ответственность кадастровых инженеров за внесение заведомо ложных сведений в межевой или технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка, либо карту-план территории. Такая ответственность предусмотрена и за подлог документов, на основании которых были подготовлены вышеназванные документы2.
Если злого умысла в действиях кадастрового инженера не было, и реестровая ошибка возникла из-за недостаточной квалификации специалиста или невнимательного отношения к деталям при подготовке документов, меры дисциплинарного воздействия к кадастровому инженеру применяются со стороны саморегулируемой организации (СРО), в которой он состоит. Вплоть до лишения права заниматься профессиональной деятельностью.
Стоит отметить, что СРО кадастровых инженеров, действующих на территории региона, активно взаимодействуют с тюменской Кадастровой палатой в деле повышения качества подготовки документов, подаваемых на кадастровый учет.
- Кто может выявить в сведениях ЕГРН реестровую ошибку?
- Кадастровый инженер. Реестровая ошибка выявляется в процессе подготовки межевого или технического плана по заказу правообладателей объектов недвижимости. Например, земельный участок долгое время использовался без уточнения границ. Перед его продажей выяснилось, что первоначально в сведения о земельном участке с определенным кадастровым номером, скажем, были внесены неверные сведения о смежной границе с соседом. В этом случае должен быть подготовлен межевой план, в котором будет указано, что он подготовлен именно в связи с исправлением ошибки.3
Кадастровый инженер обосновывает факт обнаружения реестровой ошибки, в чем она заключается. В состав межевого либо технического плана включаются разделы, содержащие сведения, позволяющие устранить такую ошибку в соответствии с требованиями действующего законодательства.
После этого данный межевой или технический план должен быть представлен в орган регистрации прав для исправления реестровой ошибки в порядке учета изменений основных характеристик объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН.
- Куда следует обращаться для исправления реестровой ошибки?
- С целью исправления реестровой ошибки для подготовки документов, содержащих верные сведения об объекте недвижимости, необходимо обратиться либо к кадастровому инженеру, либо в органы государственной власти (органы местного самоуправления) или иному лицу, которое допустило ошибку в документах. Если исправить реестровую ошибку указанными способами не представляется возможным – нужно обратиться в суд.
После необходимо подать заявлением в орган регистрации прав и приложить к нему соответствующие исправленные документы.
- Кто может обратиться с таким заявлением?
- Правообладатель недвижимости – земельного участка или объекта капитального строительства, в сведениях о котором допущена ошибка.
- Расскажите подробнее о порядке исправления реестровой ошибки…
- Реестровая ошибка подлежит исправлению на основании заявления правообладателей объектов недвижимости и документов, подтверждающих наличие ошибки и содержащих сведения, необходимые для ее исправления, либо на основании решения суда, вступившего в законную силу. Принимает решение о внесении изменений в ЕГРН государственный регистратор.
В Тюменской области заявление и необходимые документы представляются в территориальный орган Росреестра через офисы Многофункционального центра «Мои документы».
При поступлении вышеуказанных документов орган регистрации прав проверяет их на наличие или отсутствие оснований для приостановления либо отказа в кадастровом учете изменений объекта недвижимости, предусмотренных статьями 26 и 27 Федерального закона № 218-ФЗ, и принимает соответствующее решение.
Таким образом, реестровая ошибка исправляется государственным регистратором прав только в том случае, если поступят документы, свидетельствующие о ее наличии и содержащие сведения, необходимые для ее исправления. Либо на основании решения суда, вступившего в законную силу.
- А есть какие-то исключения из правил, когда правообладателю недвижимости не нужно обращаться куда-либо для исправления ошибки?
- Федеральным законом № 218-ФЗ предусмотрена такая возможность, когда орган регистрации прав при соблюдении определенных условий может исправить реестровую ошибку самостоятельно. В частности, это возможно при выявлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, если изменение сведений о местонахождении этого участка и его площади составит не более пяти процентов от исходного размера.
В этом случае орган регистрации прав принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки (с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указанием, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки) и направляет его заинтересованным лицам (органам) не позднее следующего рабочего дня.
Если после получения такого решения правообладатель не представляет в орган регистрации прав необходимые для исправления реестровой ошибки документы (либо в случае отказа в кадастровом учете изменений при их представлении), по истечении трех месяцев с даты направления указанного решения орган регистрации вправе внести изменения в ЕГРН без согласия правообладателя земельного участка. При этом изменения могут быть внесены в ЕГРН в том случае, если после этого площадь земельного участка не будет отличаться от его площади, указанной в ЕГРН, более чем на пять процентов.4
При исправлении реестровых ошибок орган регистрации прав также вносит в ЕГРН сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков, а также сведения о площади земельных участков. В этом случае межевой или технический план на соответствующий объект недвижимости готовить не нужно5.
- Обязательно исправлять реестровую ошибку? Процедура не мешает проводить кадастровый учет?
- Внесение сведений в ЕГРН, в том числе в результате исправления реестровых ошибок, о местоположении границ земельного участка, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на участке не препятствует проведению кадастрового учета объекта недвижимости на основании документов, которые представил собственник после внесения органом регистрации прав таких сведений в ЕГРН.6
Вместе с тем, если существуют основания полагать, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.7
- А что делать, если владелец смежного участка не собирается ничего исправлять?
- На практике, действительно, часто бывает, что до подачи искового заявления в суд правообладатель сталкивается с проблемой, когда смежный землепользователь не намерен исправлять выявленную кадастровым инженером реестровую ошибку. Хлопотно. Ведь, в установленном законом порядке, он должен самостоятельно обратиться в орган регистрации прав с межевым планом, подготовленным в связи с исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка.8
В таком случае правообладатель обращается в суд с требованиями о признании факта наличия реестровой ошибки и установлении в судебном порядке местоположения такой смежной границы, либо об обязании «смежника» исправить реестровую ошибку.
То есть (при установлении факта наличия реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ и площади земельного участка), суд может обязать правообладателя смежного земельного участка подготовить и представить в орган регистрации прав документы (межевой план) для исправления реестровой ошибки в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ. Кроме того, суд может обязать кадастрового инженера подготовить межевой план с целью устранения реестровой ошибки.
- В какие сроки исправляется реестровая ошибка?
- В течение пяти рабочих дней со дня поступления в орган регистрации прав документов, которые свидетельствуют о наличии ошибки и содержат верные сведения, либо решения суда, вступившего в законную силу9.
При этом уведомление об исправлении реестровой ошибки направляется заинтересованным лицам (органам) в течение трех рабочих дней после исправления такой ошибки на основании заявления правообладателей объектов недвижимости и представленных ими соответствующих документов. Либо в течение пяти рабочих дней, если орган регистрации прав исправлял выявленную реестровую ошибку самостоятельно.
- Как собственник участка узнает о том, что реестровая ошибка исправлена?
- По общему правилу уведомление правообладателю недвижимости направляют по адресу электронной почты, содержащемуся в ЕГРН, в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте Росреестра. Либо по почте в виде бумажного документа на адрес, содержащийся в реестре недвижимости (при отсутствии в ЕГРН сведений об адресе электронной почты правообладателя).10
За подробными разъяснениями по конкретным случаям, связанным с исправлением реестровых ошибок, можно обратиться к специалистам тюменской Кадастровой палаты, записавшись на консультацию по телефону (3452) 259-000.
1Ч. 3 ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (Закон № 218-ФЗ);
2Ч. 4 ст. 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 170.2. Уголовного кодекса Российской Федерации;
3П. 27 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», п. 24 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953«Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;
4Ч.ч. 6, 6.1, 7, 8 ст. 61 Закона № 218-ФЗ;
5Ч. 7.1 ст. 61 Закона № 218-ФЗ;
6Ч. 7.2 ст. 61 Закона № 218-ФЗ;
7Ч. 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ;
8Приказ № 921«Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»;
9Ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ;
10П. 4 Порядка направления уведомлений, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов».
