Продолжаем цикл публикаций экспертов «Квартирного вопроса», в которых риэлторы высказывают мнения о наиболее значимых, с их точки зрения, темах рынка недвижимости в целом и конкретных аспектах при совершении сделок в частности. Сегодня директор тюменского АН ALEXANDRA realty for you Александра Харина заостряет внимание на вопросах безопасности сделок.
Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи.
Запоминайте:
Квартира с оплатой векселем. Закон это запрещает, а Росреестр не регистрирует.
Квартира с оплатой по предварительному договору. Риски похожи на вексельные.
Квартира через кооператив. Это много работы, для которой лучше нанять юриста.
«Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию, а также «замораживание» строительства на неопределенное время.
Банкротство девелопера/застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами.
«Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по ДДУ).
«Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов.
Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования.
Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту реальному качеству строительства.
Нарушение прав несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил использования материнского капитала.
Нарушения прав наследников (как по завещанию, так и по закону).
Нарушение прав так называемых «третьих лиц», в т.ч. отсутствие согласия на сделку супруги продавца, получателя ренты или залогодержателя.
Нарушение преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки.
Нарушения, допущенные при приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
Умышленный обман покупателя продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам.
Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира перепродавалась неоднократно).
Читатель, наверняка, пожмет плечами: что еще может помешать чистоте сделки!?..
Вспоминаю первый год работы в агентстве недвижимости, когда, не обладая нужным опытом, было неудобно озвучивать, казалось, немалую сумму комиссионного вознаграждения за свою работу, хотя и получила профессиональные знания на курсах и в работе помогали опытные наставники. Без наставников тогда было не справиться. И дело не только в наработке навыков выявления потребностей и возможностей покупателя, зачастую не понимающих, что хотят или что могут… По прошествии многих лет практики, взаимодействуя при ведении сделки с застройщиками и банками (которые заинтересованы в продаже своих продуктов), юристами, госорганами, нотариусами, коммунальными службами и др., стала ощущать себя щитом, прикрывающим клиента, прокурором, проверяющим и контролирующим, проводником, регулирующим и соединяющим, адвокатом...
Желаю всем покупателям недвижимости ответственных продавцов, чистых историй владений и уютной жизни!
Эксперт – Александра ХАРИНА, директор АН ALEXANDRA realty for you.
Тел. 8-982-980-52-71
