Чтобы «вдохнуть» жизнь в сухие цифры ввода жилья в Тюмени и области и статистические данные от руководителей строительного Главка и городского Департамента земельных отношений и градостроительства, обратились к аналитику – генеральному директору студии продаж UP consAllt Андрею ПАНАСЮКУ.
Андрей Петрович уже несколько лет вплотную занимается аналитикой и продажами именно «первички», поэтому информацией владеет, что называется, из первых рук. Он рассказал участникам круглого стола о спросе и предложении в 2016 году, предпочтениях покупателей и предложениях застройщиков.
Динамика продаж положительная
Если совсем вкратце, то вывод таков: по динамике продаж 2016-й стал лучше, а в некоторые месяцы очень даже лучше чем 2015-й. Так, аналитики зафиксировали в прошлом году три всплеска продаж – в феврале на «первичке» было продано 1086 квартир (против 740 аналогичного периода 2015-го), в сентябре – 1 182 квартиры (против 780 в 2015-м), в декабре – 1 214 квартир (против 1 170 в 2015-м). Если осенний и зимний всплески продаж объяснимы традиционными для рынка недвижимости причинами, то февральское оживление в прошлом году было вызвано исключительно известием о продлении действия ипотечных программ с государственной поддержкой. В декабре 2016 года эта программа завершилась и, судя по всему, государство не намерено вновь ее пролонгировать. Скорее всего, именно поэтому прогноз по продажам в 2017-м достаточно осторожный – так, в январе наступившего года застройщики Тюмени реализовали всего лишь 699 квартир, тогда как в 2016-м этот показатель составлял 715, а в 2015-м – 912 квартир. В целом же по 2016-му можно сказать, что продажи шли ровно в течение всего года – каждый месяц застройщики реализовывали порядка 1 000 квартир.
Застройщики меняют «политику»
Если же сравнить объем продаж с общим объемом выставленных на продажу объектов рынка первичной недвижимости, то он более чем скромный. С января по октябрь 2016 года все застройщики Тюмени продавали, в среднем, 10 тысяч квартир (в январе этот показатель составлял 11 606 шт.). С октября мы видим еще большее количество объектов, что связано с выходом новых проектов. К декабрю 2016-го общее количество продаваемых квартир в Тюмени составляло 13 134, из них, напомню, было продано 1 214 квартир. Естественно, что при таких показателях застройщики не могут не менять свою политику, и прежде всего ценовую. В течение всего года фиксируется планомерное снижение средней стоимости квадратного метра – если в январе этот показатель составлял 56 490 рублей, то к декабрю он снизился уже до 53 449 рублей, а максимальное его падение было в октябре – до 52 435 рублей.
699 квартир
реализовали застройщики Тюмени в январе 2017 г.
Снижение стоимости квадратного метра – существенный индикатор изменений рынка первичной жилой недвижимости. И сигнализирует он не о том, что застройщики стали «ближе к народу», а то, что они ВЫНУЖДЕНЫ включить режим жесткой экономии на всем, чтобы продажи хоть как-то шли. Впрочем, о причинах и следствиях этого «КВ» планирует писать более подробно в следующих номерах.
Площадь уменьшается не от хорошей жизни
Вторым индикатором приспосабливания тюменских застройщиков к новым экономическим реалиям может служить снижение площади квартир. Постепенно, понемногу, но средняя площадь квартир «усыхает» последние два года, в 2016-м это явление укрепилось. Так, если в первом квартале 2016-го средняя площадь предлагаемой застройщиками квартиры составляла 55,6 кв.м, то к четвертому кварталу она снизилась до 54 «квадратов», а к январю 2017-го стала меньше еще на один квадратный метр. Впрочем, аналитики отмечают, что уменьшая площади квартир, застройщики стали более продуманно подходить к планировке пространства. Практически все игроки рынка стремятся к эргономичности и максимальному удовлетворению потребностей покупателя, пусть даже в меньшем метраже. «В каких-то районах Тюмени спрос превышает предложение, в каких-то – желающих приобрести квартиру гораздо меньше, чем застройщик готов предложить. В любом случае строительные компании понимают, что на качество жизни влияет много факторов и важна их совокупность. Поэтому в 2017 году актуальными будут «групповые» решения, где учтены все предпочтения потенциального покупателя квартиры», – резюмировал Андрей ПАНАСЮК.
