В этом году в прессе и интернете то и дело мелькают интригующие фразы – например, «как купить квартиру и получить от государства 260 000 рублей». Интересно, что такая возможность – абсолютная правда, подкрепленная законодательно. Все дело в налоговом вычете – возврате НДФЛ после сделки с недвижимостью. О том, что это такое и как это сделать, мы поговорили с ведущим юристом федеральной риэлторской компании «Этажи» Егором ЕЛГЕШИНЫМ.
- Итак, гражданин РФ может получить от государства 260 тысяч рублей при приобретении дома, квартиры или земельного участка для себя или несовершеннолетнего ребенка, если работает официально и отчисляет в бюджет подоходный налог. Все верно?
- Да. Если человек отчисляет в бюджет подоходный налог, то, приобретая дом, квартиру или участок под ИЖС, он может вернуть себе перечисленный в бюджет подоходный налог в размере до 13% от стоимости объекта. Это и называется имущественным налоговым вычетом. Получить его можно только 1 раз в жизни. Регулируются все связанные с ним вопросы статьей №220 Налогового кодекса РФ.
Три вида имущественных налоговых вычетов при покупке недвижимости
Вычет предоставляется по следующим расходам:
- на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в ней), земельных участков под нее;
- на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли/долей в нем), земельного участка под него;
- на погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли/долей в нем), земельного участка под него.
- Наверняка есть какие-то ограничения. В каких случаях вычет по покупке жилья не применяется?
- Таких случаев несколько. Во-первых, деньги не перечислят, если строительство или покупка жилья произведена не на ваши средства, а за счет средств, например, работодателей или иных лиц, на средства материнского (семейного) капитала или на деньги из бюджета, выделенные по любой социальной программе.
Во-вторых, вычет вы не вернете, если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым. То есть, если покупаете у своего супруга (супруги), родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) или подопечных (ст. 105.1 НК РФ).
В-третьих, вычет не применяется, если вы получили доход от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались вами в предпринимательской деятельности, или от реализации ценных бумаг. Эта норма введена с 1 января 2014 года.
- Кроме того, надо понимать, что при расчете имущественного налогового вычета налоговая учтет не все ваши расходы…
– Да, есть списки – какие именно расходы будут учтены при строительстве (скажем, разработка проектной и сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, организация на жилом объекте электро-, водо- и газоснабжения и канализации и т.д.) и при покупке квартиры, комнаты или долей в них (собственно покупка, приобретение прав на жилье в строящемся доме, приобретение отделочных материалов и пр.). Конечно, все эти расходы налогоплательщик должен подтвердить документами.
Дополнительные расходы – например, на достройку и отделку приобретенного дома, отделку приобретенной квартиры или комнаты - будут учтены при расчете вычета только если в соответствующем договоре указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, либо квартиры или комнаты (прав на них) без отделки.
- Что такое 260 тысяч рублей, откуда берется эта сумма?
– По закону именно таков максимальный размер имущественного налогового вычета при покупке недвижимости за счет собственных средств: 260 тыс. руб. – это 13% от 2 млн рублей. То есть, если вы приобретаете жилье, скажем, за 3 миллиона – налоговый вычет все равно будет исчисляться от суммы в 2 миллиона и составит 260 тысяч.
Еще момент: вы имеете право за один год вернуть сумму, не превышающую перечисленную вами в бюджет. Право на возврат налога сохраняется за вами в течение нескольких лет – пока постепенно не вернете все свои 13% от стоимости объекта, конечно, не более 260 тысяч рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
- А если брали ипотеку?
– Если объект вы приобрели с помощью кредитных средств – то к вычету можно предъявить не только сумму, уплаченную за само жилье, но и проценты по переплате за ипотеку.
И многое зависит от даты покупки. Если приобрели жилье в ипотеку до 1 января 2014 г., подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов возвращается в полной мере, без ограничений. Если же объект был приобретен после 1 января 2014 г., то вернуть с ипотечных процентов вы можете максимум 13% от суммы 3 млн руб., то есть 390 тысяч рублей.
Если кредит погашен не полностью, то вычет по платежам придется оформлять ежегодно, пока заем не будет выплачен окончательно. Имущественный налоговый вычет на покупку по уплаченным процентам применяется один раз в отношении единственного объекта недвижимости, вне зависимости от того, исчерпана сумма в 3 миллиона рублей или нет.
2 000 000 рублей – максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет.
Важно: 1 января 2014 г. ограничение, связанное с получением имущественного налогового вычета только по одному объекту недвижимости, было отменено. Поэтому для объектов, по которым свидетельство о регистрации права собственности (акт приема-передачи) было получено после 01.01.2014 года, вычет можно использовать до тех пор, пока он не будет израсходован полностью (по неограниченному количеству объектов недвижимости). Эти изменения в законодательстве не распространяются на отношения, возникшие до 1 января 2014 года.
3 000 000 рублей – максимальная сумма расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам (кредитам). Ограничение суммы уплаченных по целевым займам (кредитам) процентов, принимаемых к вычету, применяется к займам (кредитам), полученным после 1 января 2014 года. Суммы уплаченных процентов по целевым займам (кредитам), полученным до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном размере без каких-либо ограничений.
- Как это выглядит на практике?
– Вот реальный случай. Наш клиент Виктор Сергеевич приобрел в начале 2014 г. квартиру стоимостью 1 670 000 рублей. В ипотеку банк дал ему 1 250 000 руб. (кредит оформлен на 7 лет с первым взносом 420 тыс. руб., ежемесячная выплата – 22 700 руб., общая переплета по кредиту 627 000 рублей).
Считаем. Налоговый вычет со стоимости квартиры 1 670 000 составит 13%, то есть 217 100 рублей. По процентам за все время Виктор Сергеевич получит 81 510 рублей.
- Кто имеет право на налоговый вычет и может получить деньги?
– Право на имущественный налоговый вычет имеет каждый гражданин, официально проживающий и работающий на территории РФ и являющийся наемным работником, доход которого облагается налогом по ставке 13%.
Если быть совсем точным – такое право имеют налоговые резиденты, то есть физические лица, которые фактически находятся в РФ не менее 183 календарных дней (примерно 6 мес.) в течение 12 следующих подряд месяцев. Так что учитывайте, например, такой вариант: если вы приглашены на работу или учебу заграницу, и пробыли там уже более полугода – резидентом РФ быть перестаете, пока снова не проживете в России 6 месяцев.
Еще одна деталь: независимо от времени фактического нахождения на территории страны, налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, и сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ (п. 3 ст. 207 НК РФ).
- Как быть, если покупатель – пенсионер: уже не работает и, соответственно, не платит подоходный налог?
– Пенсионеры имеют только один финансовый источник дохода - пенсию, которая, как известно, не облагается НДФЛ. Однако имущественные вычеты пенсионеры все же могут получать. Согласно Налоговому кодексу РФ пенсионеры без доходов могут перенести остаток имущественного вычета на предшествующие налоговые периоды, в которых у них был облагаемый НДФЛ доход (работа, сдача жилья внаем). Таких периодов должно быть не более трех, начиная с периода, предшествующего году, в котором образовался остаток вычета.
Как получить налоговый вычет
Вариант 1: получить имущественный вычет по окончании года – путем перечисления средств на расчетный счет налогоплательщика.
Для это необходимо:
- заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ);
- получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ;
- подготовить копии документов, подтверждающих право на жилье, а именно:
- при строительстве или приобретении жилого дома – свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;
- при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);
- при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нем) – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нем и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нем;
- при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
- подготовить копии платежных документов:
- подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
- свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом);
- при приобретении имущества в общую совместную собственность подготовить:
- копию свидетельства о браке;
- письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.
- предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.
В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.
Документы в налоговый орган можно подать в течение трех лет с момента приобретения недвижимого имущества (земельного участка).
Вариант 2: получить имущественный налоговый вычет до окончания налогового периода – при обращении к работодателю, предварительно подтвердив это право в налоговом органе.
Для этого налогоплательщику необходимо:
- написать в произвольной форме заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет;
- подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право (при подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором);
- по истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет;
- предоставить выданное налоговым органом уведомление работодателю, которое будет являться основанием для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов (зарплаты) до конца года.
- Мы поговорили только о самых общих положениях, регулирующих возврат НДФЛ. На самом деле тонкостей при расчете вычета, определении, кто и как может его получить, оформлении налоговой декларации множество…
– С любыми вопросами можно обратиться к специалистам: риэлторам и юристам Департамента сопровождения сделок компании «Этажи». Нюансов масса. Важно, например, как квартира вам досталась – была это покупка, дарение, приватизация, наследство, мена и т.д., приобрели вы весь объект или его долю. При налогообложении в каждом случае свои условия. Или вы проводите встречную сделку купли-продажи, и возможен возврат налогового вычета взаимозачетом… К каждому нашему покупателю и каждой ситуации мы подходим индивидуально и обязательно вам поможем!
