Поговорим о… жизни. В тесноте – да главное, чтоб не в обиде, конечно. И все-таки гораздо приятнее жить не в стесненных условиях. Особенно, когда радующие вас события следуют одно за другим, и семья растет: вступили в брак, родился ребенок, собираете под одной крышей разные поколения своего рода… А может быть, решили круто изменить жизнь или просто захотелось побольше пространства в доме? Тогда пора задуматься о «расширении».
Если семья из трех человек живет в «двушке», то одна из комнат становится, например, детской, а вторая – спальней. Но она же и гостиная, и при наших малогабаритных кухнях - столовая… Нравится нам такое совмещение? Хватает ли места?
А что мы получаем, покупая трехкомнатную квартиру? Полноценную детскую, полноценную спальню и полноценную гостиную – где можно принимать друзей, всей семьей ужинать и отдыхать, общаться, смотреть телевизор, можно легко найти место для компьютера, разместить другую бытовую технику. С расширением площади мы приобретаем, прежде всего, личное пространство – когда спальня становится настоящей спальней – и необходимый в современном стрессовом мире комфорт.
Какими способами можно улучшить жилищные условия? Возможно, например, сделать из «двушки» трехкомнатную – продав первую и купив вторую. Можно вообще уехать из города, купив загородный дом...
«Да, способов много, особенно когда позволяют средства – тогда фантазия не ограничена, - улыбается Андрей АЛФЕРОВ, руководитель Отдела продаж федеральной риэлторской компании «Этажи». - Но в жизни чаще бывает как раз наоборот: ресурсов не так много или просто явно недостаточно. И к нам часто приходят с желанием найти такой вариант «расширения», чтобы новых денег не вкладывать, провести сделку без доплаты. Например, продать свое вторичное жилье и приобрести также «вторичку» за те же средства. По опыту работы могу сказать – реально таких сделок проводится мало. В большинстве же случаев ищем возможности найти дополнительные средства.
Во-первых, большая часть покупок проходит с использованием ипотеки. Интересно, что если нужна даже небольшая сумма (от 300 тысяч, а в отдельных банках дают и меньше) – ее можно взять не в качестве потребительского кредита, а в ипотеку, то есть по значительно меньшей процентной ставке. Вообще же, программ сейчас банки предлагают множество – есть даже без первоначального взноса, на любой вкус и бюджет.
Обратимся к ипотечному калькулятору на сайте www.etagi.com. Предположим, берем в кредит сумму в 400 тысяч рублей на срок от 5 до 30 лет. При средней ставке в 12% и кредитовании на 10 лет ежемесячно нужно будет выплачивать менее 6 тысяч рублей, а при той же ставке и сроке кредита в 30 лет – 4 тысячи с небольшим. Кредит получается «легким»!
Во-вторых, желание «расшириться» часто появляется у людей при получении материнского (семейного капитала). Эта, казалось бы, небольшая сумма помогает очень многим семьям – обращений в нашу компанию очень много: эта социальная программа в плане приобретения жилья очень эффективна.
И, в-третьих, стоит обратить внимание на соцпрограмму, которую все знают под названием «Молодая семья»: там суммы больше и популярность программы растет».
При привлечении средств по соцпрограммам надо помнить, конечно, об их серьезных требованиях и условиях.
Социальная программа «Молодая семья»*
Для участия в программе возраст обоих супругов (или одного из родителей в неполной семье) на момент принятия решения комиссией о включении молодой семьи в список претендентов на участие в программе, не должен превышать 35 лет, все члены семьи должны иметь постоянную регистрацию в г.Тюмени или Тюменской области (допускается проживание одного из супругов в Тюмени, другого в пределах юга Тюменской области), все члены семьи, включая детей, должны быть гражданами РФ. Семья должна быть признана нуждающейся в жилье (ни у одного из супругов нет жилых помещений в собственности, либо их площадь меньше учетной нормы – 15 кв.м на каждого члена семьи). Заявление на участие в программе предоставляется в Отдел по работе с молодыми семьями Департамента имущественных отношений администрации г.Тюмени.
Бюджетная выплата составляет 35-40% от рыночной стоимости выбранного жилья. Размер субсидии зависит от количества членов семьи и средней рыночной стоимости кв.м жилой площади, утвержденной правительством Тюменской области и Правительством РФ.
Требования к выбираемому жилью: оно должно быть в собственности, сделка может быть совершена только по договору купли-продажи. Физический износ помещений не должен превышать 25% включительно (подтверждается техпаспортом). На каждого члена семьи, указанного в Свидетельстве на получение социальной выплаты, должно приходиться не менее 15 кв.м без учета лоджий и балконов. Помещение должно соответствовать санитарно-техническим нормам, быть благоустроенным.
Приобрести можно как квартиру в многоквартирном жилом доме, так и индивидуальный жилой дом на территории юга Тюменской области.
*Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной программы «Жилище»
Согласно российскому законодательству (ФЗ-256 от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей имеющих детей» и Постановлению №862 от 12.12.2007 г. «О правилах направления средств М(С)К на улучшение жилищных условий» материнский (семейный) капитал получают семьи граждан РФ, в которых с 1 января 2007 года появился второй ребенок (либо третий ребенок или последующие дети), если при рождении второго ребенка право на получение этих средств не оформлялось. Направить эти средства можно на строго оговоренные законом цели. Размер материнского (семейного) капитала в 2014 г. составляет 429 908 рублей.
В соответствие с законом №256-ФЗ срок действия данной программы ограничен 31 декабря 2016 г. и подать в Пенсионный фонд заявление о выдаче сертификата после рождения второго (третьего или последующего ребенка) нужно успеть до этого срока.
Когда объем средств ограничен – «расширение» можно произвести за счет других параметров.
Можно, к примеру, рассмотреть покупку в более отдаленном районе – в этом случае квартира большей площади или с большим числом комнат будет дешевле. Или присмотреться к квартирам старого жилфонда – например, «грузинского проекта»: сам дом снаружи выглядит обшарпанно, но внутри – хорошие многокомнатные квартиры. Следующие виды компромиссов: состояние квартиры и ремонта в ней, этаж (из-за первого этажа цена может быть ниже даже на 10%!) и другие.
«Продать одно вторичное жилье и приобрести другую «вторичку» - самый простой и быстрый вариант, но не самый выгодный. Если у человека есть хоть немного времени, хоть какое-то «поле для маневра» - оптимальное решение: продать свой вторичный объект и приобрести новостройку, - рассказывает Андрей АЛФЕРОВ. – Готовое жилье у нас стоит, как правило, гораздо дороже строящегося, при этом по качеству и характеристикам значительно уступает новому. В этом случае реально продать однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную либо без доплаты, либо с минимальной доплатой».
Сколько приходится ждать ввода дома в эксплуатацию? Риэлторы говорят: в среднем, год-полтора. «Но та выгода, которую мы получаем, очень существенная и перевешивает минусы. Разница в цене вторичной и новой «однушки» составляет до 700 тысяч рублей, «двушки» - 800-900 тысяч, - делится Андрей АЛФЕРОВ. – Посчитаем: если нам нужно снимать квартиру полтора года, то есть 18 месяцев, пока дом строится – а пожить это время можно, как и раньше, в однокомнатной, тысяч за 15 в месяц – то получаем, что за весь период аренды заплатим 270 тыс. рублей. Вычитаем 270 из 800 тысяч: получается, что чистая выгода – 530 тысяч! И это вместо того, чтобы искать где-то дополнительные средства, брать ипотеку и т.п. Кроме того, даже если вы сразу соберетесь продавать эту новую квартиру – то продажа состоится уже по стоимости вторичного жилья! Так что вполне можно пожить какое-то время на арендуемой жилплощади, чтобы сэкономить собственные средства.
Конечно, у кого-то возникают вопросы: «Ну это же долго…Целых полтора года…» На самом деле, пролетают они моментально: еще вчера я оформлял для клиента «долевку» – а уже сегодня звоню ему и говорю: «Пора подписывать акт приема-передачи, оформлять новостройку в собственность и получать ключи!»
Безусловно, нужно иметь силу воли, согласиться переехать временно в арендуемое жилье, ждать, волноваться… Риски есть. Но если говорить о нашей компании, надо понимать, что работаем мы только с теми застройщиками, в надежности которых уверены: проверяем их финансовую деятельность, документы, изучаем отзывы и репутацию. И принимаем решение сотрудничать только тогда, когда понимаем – эта компания будет работать на рынке долго, у них есть и опыт, и перспективы».
В покупке новостройки есть и другие плюсы. «Если, скажем, из «однушки» мы переезжаем в «двушку», и нужна доплата – то застройщик может предоставить рассрочку, причем на весьма существенное время: и полгода, и год. Иногда платить по рассрочке необходимо раз в месяц или раз в квартал, а иногда – в конце всего срока. Если нужная сумма все-таки не набирается – то по согласованию с застройщиком уже в тот момент можно взять ипотеку – зато все полтора года стройки у вас не было кредита, и вы не платили проценты банку. Вариантов, как можно существенно сэкономить, много! – говорит Андрей АЛФЕРОВ. – У меня как у риэлтора есть специальная карта предложений, скидок, рассрочек и их условий. Знакомлю со всей актуальной информацией своих клиентов – чтобы они могли выбрать то, что сочтут для себя наиболее полезным и выгодным. А если решили брать ипотеку, помните: банки нередко предлагают совместные с надежными застройщиками акции по кредитованию – дающие серьезную экономию при покупке строящегося жилья».
На практике:
«Недавно продала квартиру-студию в 24 квадратных метра и «однушку» в 43 квадрата – и купила 21-летнему сыну и 24-летней дочери по «долевке»: одна новостройка, 43 кв.м, в Ожогино, другая – 65 кв.м в жилом комплексе компании «Сибстройсервис». Подобрать варианты помогла реклама и конечно риэлторы «Этажей», которые все объекты в городе знают в деталях, - рассказывает клиентка «Этажей» Рузиля. - Пока дети живут вместе со мной в трехкомнатной квартире, привыкли, конечно, что я их опекаю, забочусь... Но хочу, чтобы они становились самостоятельными! Очень ждем ввода - во втором квартале 2015-го года – и лета, чтобы делать ремонт!»
Следующий вариант «расширения» - покупка частного дома. Дом может быть как в городе, так и за его чертой. Это земли, изначально предназначенные под ИЖС.
«Процесс этот, если подходите к нему без опыта, может быть весьма многострадальным. Сначала, скажем, человек покупает на свободные средства земельный участок. Потом ставит забор. Затем может построить «коробку» дома или решает поставить «пока» один этаж, потом надо заводить коммуникации, заниматься отделкой и т.д. – то есть очень постепенно. По опыту работы знаю – таких долгостроев на рынке много. Не у всех хватает на стройку средств и терпения – нередко люди на полпути принимают решение все продать как есть. Так что рекомендуем обращаться к риэлторам и специалистам рынка недвижимости, чтобы они помогли вам и подобрать оптимальный объект, и проанализировать ваши реальные возможности.
Еще один вариант – приобрести готовый дом через своеобразный «обмен с доплатой». Дело в том, что подходящий по месторасположению и другим требованиям дом можно искать годами. Пока ищет – квартиру человек не продает, а найдя дом, предлагает свою квартиру с доплатой или ипотекой.
Кроме того, сейчас развито строительство на дачных участках. Например, участок у вас в собственности давно, в какой-то момент вы решаете, что нужен дом, при этом покупать новую землю не хотите. Популярен и «зимний вариант» дач – утепленные дачи со всеми коммуникациями, пригодные для проживания круглый год. Может быть, это не такой комфортный способ существования, как в городе – хуже дороги, нет детсадов, школ, другой социальной инфраструктуры в пешей доступности – зато цена ниже среднего уровня. А на собственной земле вы можете создавать любые пристрои. Поэтому «зимние дачи» тоже пользуются спросом», - поясняет Андрей АЛФЕРОВ.
Еще варианты: при покупке квартиры большей площади в качестве источника дополнительных средств можно рассмотреть, наоборот, продажу старой дачи или ненужного земельного участка, автомобиля и т.д., Все-таки жилье, дающее чувство безопасности и крыши над головой, для человека первично – а этих денег хватит на то, чтобы сделать вашу жизнь гораздо уютнее!
