Уже с 2016 года российские власти планируют ограничить возможность граждан напрямую заключать договоры долевого участия в строительстве и подключить банки в качестве посредников и страховщиков. В новом году это может привести к росту стоимости строительства готового жилья, к концу этого года - подогреть спрос на покупку еще доступных проектов на этапе котлована. Об этом пишет РБК со ссылкой на экспертов российского рынка.
Окончательно новую схему продажи жилья должна выработать специальная рабочая группа при Минстрое РФ. Сейчас обсуждаются различные варианты, самый жесткий из которых предполагает переход от долевого строительства к продаже исключительно готового жилья. Мягкий вариант - переход к продаже квартир через специальные счета в крупных банках. Покупатель, заранее резервируя за собой строящуюся квартиру, сможет перечислять туда средства.
Как считают эксперты, сейчас один из основных вопросов, который волнует застройщиков, - во сколько им обойдутся средства дольщиков после реформы.
«КВ» задал несколько вопросов экспертам тюменского рынка. Отвечает инженер-строитель со стажем Александр Архангельский:
- Считаю, что ограничение или отмена долевого строительства отрицательно повлияет на рынок жилья в целом. И так инвестиционный цикл традиционного (исключая крупнопанельное) многоквартирного жилья – три года, в том числе, подготовительный период: предпроектные работы, проектирование и экспертиза - до разрешения на строительство.
До 2015 года годовая рентабельность проекта (до налогообложения) была 21%, что, в принципе, устраивало застройщиков. «Долевка» с демпингом до 5 тыс. за кв.м от стоимости готового жилья (10% цены) - также устраивала застройщика, так как банки со ставкой в 12-14% на кредитные ресурсы не удешевляли затраты, по сравнению с «долевкой». В настоящий период, при инфляции в июле 15,8% и стоимости кредитных ресурсов выше 14%, все схемы кредитования – убыточны.
На рынке, в условиях отсутствия «долевки», могут остаться только компании с высокими оборотами в 2008-2015 гг. Таких в Тюмени немного. Да и то им придется пересмотреть свои программы для оптимизации строительного бизнеса.
Безусловно, грядущие изменения добавят застройщикам головной боли. Проблема номер один – «пузырь» на рынке жилой недвижимости. Еще в 2006 году по потребительскому спросу был определен уровень ввода в 330 тыс. кв.м год. С учетом роста населения на период начал 2015 г. эта цифра должна составить около 400 тыс. кв.м в год. Все, что превышает эту цифру годовым вводом - либо переходящие квадратные метры (нереализуемые), либо инвестиционные квадратные метры - для повторной продажи…
Стоит напомнить, что ввод в Тюмени за первое полугодие 2015 года уже превысил один миллион кв. метров жилья. Чем чревата ситуация?
Сбрасывается инвестиционный спрос. Инвестиционное жилье, как правило, переходило в разряд арендного для получения постоянного дохода. Объем арендного жилья в Тюмени находится в пределах 7-9% жилищного фонда, что выше, чем в Санкт-Петербурге…
Ряд решений правительства, включая налог на капремонт новостроек, а также резкое ослабление покупательной способности населения, не позволит надеяться на рост продаж «первички».
А с учетом «перегретости» рынка и объемов предложения вторичного жилья проблема станет еще острее.
Соцсоревнование за ввод чрезмерного количества «квадратов» может сыграть злую шутку: в строительстве и около него работает до 30% трудоспособного населения города, так что вполне возможно добавить в ближайшие три года до 40 тыс. безработных.
