Допустим, несколько лет назад вы купили в ипотеку квартиру, а теперь хотите ее продать: хочется расширения (скажем, семья выросла) или просто решили поменять район… Как быть в этом случае с невыплаченной ипотекой? Для начала нужно погасить кредит. Иначе как продать квартиру с таким долгом?
В современной действительности люди становятся год от года мобильнее, и смена жилья уже мало кого пугает. Желающих продать или поменять недавно купленное жилье все больше. Но, пока квартира находится в залоге у банка, продавать ее нельзя. Невыплаченная ипотека действительно является препятствием для оформления сделки с недвижимостью, и многие задаются вопросом: есть ли законный способ продать квартиру в ипотеке, не рассчитываясь по кредиту? Есть вопрос – найдется ответ.
Почему человек стремится продать квартиру, не выплатив ипотеку? «Например, меняется семейный статус – люди расходятся или наоборот, женятся, или рождаются дети, соответственно, необходимо изменить и условия проживания. Или потеряли работу, и не могут больше выплачивать ипотечный кредит. Либо доход увеличился, и человек может позволить себе жилье попросторнее. Бывает, что собственник хочет приобрести квартиру ближе к работе или переезжает в другой город. Могут быть разные жизненные ситуации, в которых ждать, пока будет выплачен весь взятый кредит – очень долго. Представьте: если ипотеку вы взяли на 15-20 лет, а через два года в семье уже двое детей, или наоборот, супруги разводятся – ждать столько просто неправильно! - рассказывает Сергей ЩЕПЕЛИН, финансовый директор федеральной риэлторской компании «Этажи». – Квартиру необходимо продать срочно и выплатить за нее долг – безотлагательно».
Рассмотрим ситуацию подробнее. К примеру, ваша квартира стоит 3 млн руб., при этом банку вы должны еще 2 млн рублей. Существует три традиционных варианта решения этого вопроса и один новаторский.
Вариант первый: если покупатель готов оплатить покупку вашей квартиры наличными. Например, он передает вам 2 миллиона в качестве задатка, и эти деньги вы вносите в банк в счет погашения кредита. «Таких покупателей у нас очень мало, - говорит Сергей ЩЕПЕЛИН. – Большинство покупают сегодня не за наличку, а опять-таки в ипотеку. А те, у кого наличные деньги есть, как правило, не хотят рисковать своими средствами».
Вариант второй: если покупатель обслуживается и получает ипотеку на покупку вашей квартиры в том же банке, где у вас оформлен кредит. Тогда ваш долг по ипотеке может быть переведен на него, хотя подобную услугу предоставляют не все банки, таких случаев буквально единицы.
Вариант третий: если продавец готов взять потребительский кредит для досрочного погашения ипотеки. Здесь главный минус – слишком большие процентные ставки и обширный пакет справок и документов, которые необходимо собрать. Кроме того, выдача такого кредита маловероятна, т.к. у заемщика уже есть текущий кредит.
«К сожалению, такие варианты не очень реальны. Чаще мы наблюдаем иную ситуацию, - комментирует Сергей ЩЕПЕЛИН. – Покупатель не готов вносить большой залог наличными, и берет ипотеку не в том банке, где у собственника оформлен кредит. Если у продавца нет денег, чтобы свой давнишний кредит погасить – задача с продажей кажется нерешаемой: кажется, что до момента полной выплаты ипотеки он привязан к этой квартире и не может совершать с ней никакие операции.
Но на самом деле, ситуация давно изменилась: в компании «Этажи» введена специальная услуга для продавцов, недвижимость которых имеет ипотечное обременение. И это тот самый четвертый вариант.
«Если к нам обращается собственник, который хочет продать ипотечную квартиру, мы предлагаем услугу «снятие обременения», перекредитовываем собственников на время сделки. Вернув банку кредит с помощью агентства, человек может спокойно продать эту квартиру абсолютно любому покупателю – хоть в ипотеку, хоть за наличные, хоть с участием сертификатов разных социальных программ, - поясняет Сергей ЩЕПЕЛИН. – Все это происходит в несколько шагов».
Алгоритм продажи квартиры с обременением с помощью «Этажей»:
· Получив и проверив сведения о вашей квартире, риэлтор размещает ее в базе данных компании и проводит работу по поиску покупателя.
· Перед сделкой обременение нужно снять. Для этого служба безопасности тщательно проверяет квартиру, документы продавца и документацию на недвижимость.
· Когда покупатель находится, компания «Этажи» подписывает с продавцом договор на снятие обременения и помогает вернуть долг банку.
· После продажи квартиры продавец гасит задолженность перед «Этажами» согласно договору.
Таким образом, в процессе взаимодействуют четыре стороны: продавец квартиры, банк, покупатель и компания «Этажи». Все довольны, никто не ждет и не рискует: банк получает оплату по кредиту, покупатель - квартиру без обременения, продавец – свои деньги.
Плюсы услуги для продавцов: пока квартира имеет обременение, спрос на нее искусственно ограничен, и покупка возможна только за наличный расчет – продавцу приходится снижать цену, а в случае просрочки ипотечного платежа ждать, когда банк за неуплату кредита сам продаст ее – также по низкой цене. Когда обременение снято – круг покупателей гораздо шире, и это позволяет сохранить рыночную стоимость жилья и продать его быстрее.
Плюсы услуги для покупателей: если вам понравилась квартира с обременением – то для ее покупки вам понадобятся только наличные средства. Если обременение снято – вы можете приобрести ее, как угодно: в том числе, в ипотеку и по соцпрограмме.
С какими проблемами может столкнуться продавец? «Проблема может возникнуть, когда по ипотеке у собственника накопилась большая просроченная задолженность перед банком. В этом случае банк взыскивает квартиру, и не допустить продажу квартиры банком по сниженной стоимости будет сложно. Поэтому желательно не затягивать, - советует Сергей ЩЕПЕЛИН. - Если вы, как собственник, понимаете, что не готовы платить ипотеку – лучше пораньше обратиться к нам, чтобы мы смогли продать вашу квартиру раньше, чем банк выставит ее на торги».
Случаи из практики
Продавец выставил квартиру, находящуюся в ипотеке, на продажу самостоятельно, но через некоторое время обратился в «Этажи» с просьбой провести сделку. Оказывается, когда нашлись покупатели, продавец взял задаток, но об обременении их не предупредил. А после задатка стал просить 1 600 000 руб. аванса, чтобы погасить ипотечный кредит. Покупатели к этому готовы не были и отказались. Продажа квартиры могла сорваться. Ситуация осложнялась еще и тем, что клиент обратился в «Этажи» буквально за день до платежного периода (дня, в течение которого можно погасить ипотеку), а следующая возможность рассчитаться по ипотеке представилась бы только через месяц. В итоге, рассмотрение было произведено в кратчайшие сроки, обременение с нашей помощью снято через день, в платежный период успели. Продажа состоялась.
Второй случай: клиент допустил несколько просрочек по кредиту, банк собирался выставить его квартиру на торги по цене гораздо ниже рыночной. Получалось, что человек не только терял жилье, но оставался еще и должен банку: если продать квартиру по цене банка, денег на оплату кредита не хватит. Параллельно клиент выставил квартиру на продажу в «Этажи». Покупатель был найден очень быстро: до того срока, который давал банк до торгов. Квартиру удалось продать по рыночной цене. Клиент рассчитался по кредиту, процентам и пеням.
«Услуга действует по всем городам Западной Сибири. Делается все быстро, без проволочек и лишних справок. Если найден покупатель квартиры – после штатных проверок службой безопасности и юридическим отделом компании, «Этажи» могут организовать снятие обременения в течение одного дня. И через 5-7 дней уже можно оформлять сделку купли-продажи, - уточняет Ильдар ХУСАИНОВ, директор компании «Этажи». – Все процессы у нас отлажены: процедура от оформления займа до подачи документов в Росреестр занимает минимум времени. Фактически клиент не почувствует разницы – с нашей помощью продать квартиру с обременением можно так же быстро, как и без него».
Услуга по снятию обременения в «Этажах» платная, но для собственников, которые заключили с компанией договор по программе «Все включено!», действует скидка.
«Продавец – один из наших основных клиентов, - отмечает Ильдар ХУСАИНОВ. – У нас есть много специальных программ для тех, кто продает недвижимость: в том числе, удобная форма расчетов и сотрудничество с банками по депозитам. Мы знаем, где при покупке берутся наименьшие проценты при снятии денежных средств: скажем, некоторые банки берут 8 тыс. рублей, а мы порекомендуем банк, где можно снять деньги практически бесплатно. Вообще, при продаже недвижимости есть много таких нюансов, о которых знают только профессионалы.
В последние два-три года мы особое внимание уделяем продавцам – создаем для них дополнительные удобные услуги. Думаю, клиенты, которые к нам обратятся, почувствуют это на себе: с нашей помощью они реально экономят. С нами сделка проходит безопасно. А в некоторых случаях – таких, как со снятием обременения – предоставляется эксклюзивная услуга, которая помогает по-другому посмотреть на недвижимость и ипотеку в целом».
Еще один финансовый инструмент, предоставляемый компанией «Этажи» - рефинансирование. «Многие взяли ипотечный кредит под 16% годовых. Представим, что человек уже выплатил более половины кредита. Он приходит в банк с предложением по снижению ставки, а ему говорят: «Снизить не можем». Здесь наша компания тоже может помочь», - говорит Ильдар ХУСАИНОВ.
Механизм тот же: клиенту выделяются средства, которыми он гасит свой первый кредит в одном банке. В другом банке он открывает кредит под разумный современный процент с меньшей ставкой и выгодным первоначальным взносом (если вы брали первый кредит 6-8 лет назад – взнос был, например, 20%, сейчас выплатив половину, вы можете заплатить взнос 50%, при этом процентная ставка нового кредита для вас понизится).
«Все это может дать результат – снижение процентной ставки по новому кредиту до 3%. К примеру, если вам осталось выплачивать 1,5 миллиона руб. – вы будет экономить по 45 тысяч руб. ежегодно, это 4-5 тысяч каждый месяц, – резюмирует Ильдар ХУСАИНОВ. – То есть за 10 лет получите полмиллиона реальной экономии! В итоге наши клиенты значительно меньше платят по ипотеке».
Что использование таких финансовых инструментов означает для рынка в целом? По словам специалистов, квартир с обременением сейчас в продаже до 5-7% от общего количества. И эти 5-7% продавцов мучительно ищут выход, не зная о существовании подобных возможностей.
«По-хорошему, банк при оформлении ипотечного кредита должен был бы давать параллельно и право на потребительский кредит – например, краткосрочный двухмесячный, - рассуждает Ильдар ХУСАИНОВ. – Но нормы Центробанка РФ это делать не позволяют… Кто-то должен восполнить этот пробел. Компания «Этажи» предлагает свое комплексное решение. Для России услуга по предоставлению такого финансового инструмента пока уникальна. И мы будем ее масштабировать – распространять и на другие регионы. Снять обременение вам помогут в любом городе страны, где есть наши офисы.
По сути, с помощью этих услуг в оборот можно вовлекать абсолютно все виды квартир. Это способствует развитию ипотеки: люди активнее берут кредиты, поскольку знают, что ипотека не помешает при необходимости продаже квартиры. Таким образом, увеличивается скорость обращения объектов. А повышение ликвидности продукта – это всегда хорошо. Уверен, что через несколько лет 80-90% квартир будут приобретаться именно с использованием ипотеки.
Ипотечное кредитование в России бурно развивается всего десятилетие. При этом мы знаем, что по статистике квартиры люди меняют, в среднем, через семь лет. То есть сейчас как раз начинают продаваться квартиры, купленные в конце 90-х – начале 2000-х годов. Совсем скоро на рынок выйдут квартиры, приобретенные в 2007-2008 годах, когда цены на недвижимость были слишком высокими. Тогда услуги по снятию обременения и рефинансированию окажутся сверхвостребованными.
Хочу сказать, мы и дальше будем трансформировать риэлторскую услугу по принципу одного окна: когда клиент приходит в одну компанию и получает там все, что ему необходимо для покупки или продажи. Мы видим реальную потребность рынка в таких инструментах и эффект от их внедрения: люди благодарны нам за возможности. А мы готовы им помогать».
