На форуме недвижимости, который прошел в Тюмени 27-28 ноября, одной из самых важных и познавательных стала секция, посвященная будущему регионального рынка недвижимости.
Нотариусы – дополнительная гарантия надежности сделки
Всех участников и слушателей, несомненно, очень волновал популярный в последнее время вопрос: какое участие в работе рынка недвижимости примут нотариусы, ведь дискуссии об этом не утихают ни в кулуарах законодательной власти, ни в СМИ.
Как говорит Анна СМАХТИНА, председатель методической комиссии Тюменской областной нотариальной Палаты, в настоящее время перед законодателем остро встают два вопроса: какую ответственность будут нести нотариусы за свои действия, и каковы будут их тарифы. И хотя обязательное нотариальное удостоверение еще не утвердили, развивается сценарий привлечения нотариусов к сделкам с недвижимостью. Так, новые поправки в Гражданский кодекс определили само понятие «нотариальное удостоверение сделки» - это проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон прав на ее совершение. Также закреплено право нотариуса участвовать в коммуникациях сторон сделки с органами по регистрации. Так, если сделка совершена по нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой из сторон сделки, в том числе и через нотариуса.
«Ценность нотариального удостоверения сделки состоит в том, что оно придает от имени государства особый правовой характер действиям участников гражданского правового оборота, - утверждает Анна СМАХТИНА. - Введение нотариального удостоверения создает дополнительные гарантии законности совершаемой сделки, надлежащее выполнение ее сторонами соответствующего обязательства, и призвано способствовать укреплению стабильности гражданского оборота в целом. В настоящее время нотариальная форма – это документальный способ фиксации факта волеизъявления сторон сделки. Система же Росреестра не имеет фильтра, который позволил бы отсекать фальшивые волеизъявления. На этом и была основана идея нотариального удостоверения сделок».
Также, по словам председателя методической комиссии, сегодня действует единая информационная система нотариата (ЕНОТ). Туда вводятся данные о защищенных бланках, на которых совершаются нотариальные действия, данные об отмененных доверенностях, удостоверенных завещаниях. Через систему ЕНОТ нотариус в режиме текущего времени может заверить действительность паспорта, заказать выписку из ЕГРП, проверить факт удостоверения доверенности, причем по всей территории страны. Эта система дает большое преимущество в обеспечении реальной правовой защиты.
«Нотариус при удостоверении сделки тщательно проверяет документы, ведь он несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, - продолжает Анна СМАХТИНА. - По решению суда нотариус обязан возместить причиненный ущерб. Возмещение осуществляется за счет страховки гражданской ответственности специалиста. А если ее недостаточно – за счет имущества нотариуса».
Анне СМАХТИНОЙ пришлось также парировать реплику из зала, что сегодня в Тюмени всего 38 нотариусов, и они вряд ли будут успевать регистрировать три тысячи сделок с недвижимостью в месяц. «Не забывайте, что у нотариусов есть по три-четыре помощника. Каждый из этих специалистов способен удостоверить по пять сделок в день, - заявила Анна Ивановна. – Если, конечно, объект недвижимости зарегистрирован в реестре, что облегчит нам работу. Единственно, возможно, нотариусам понадобится время, чтобы раскачаться и наработать опыт в удостоверении сделок с недвижимостью».
Более скептично на возможности нотариусов смотрит Лариса УСОВИЧ, генеральный директор Центра развития континентального права, замруководителя проекта «МБРР» по разработке проекта Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Она рассказала, что не раз поднимала проблему численности вышеназванных специалистов за те шесть лет, что возглавляла институт развития нотариата в Москве: «Если будет введено обязательное нотариальное удостоверение сделки, количество нотариусов надо будет увеличивать даже не в пять, а в десять и более раз. Этого предполагается достичь за счет помощников нотариусов. Но вопрос в другом: будет ли достаточна квалификация тех помощников, которые работают в маленьких городах и сельских пунктах, чтобы удостоверять серьезные сделки с недвижимостью? Например, по приобретению предприятия, по удостоверению договора приобретения единого объекта недвижимости… Я считаю, что сначала надо решить проблемы с квалификацией, а потом думать об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью».
Гражданское законодательство ждут реформы
После комментария Лариса УСОВИЧ сказала несколько слов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, наше государство давно озаботилось созданием единого информационного ресурса органов ЗАГСа. Этот ресурс имеет статус федерального базового ресурса, и должен быть подключен к единому реестру прав и объектов. Принцип работы таких ресурсов следующий: при необходимости получения информации делается запрос; законодательно регулируется направление запроса, порядок получения информации и ответственность за ее непредоставление.
«Одна из тенденций последнего времени – комплексная реформа гражданского законодательства, - рассказывает Лариса Владимировна. - Прежде чем этот закон писать, необходимо определить его концепцию. Для этих целей была создана специальная рабочая группа, где эта концепция развития законодательства обсуждалась, и основные положения были приняты. Вот некоторые из них:
- обеспечить максимальную достоверность сведений об объектах недвижимости;
- исключить дублирование функций органов, осуществляющих регулирование оборота недвижимости (это органы госрегистрации, кадастрового учета и нотариата);
- обеспечить реальную ответственность органов госрегистрации за исполнение своих функций, приведшее к убыткам граждан или юридических лиц;
- упростить ведение единого государственного реестра за счет оптимального уменьшения количества записей в реестре;
- снизить расходы правообладателей при проведении госрегистрации и учета;
- максимально уменьшить количество действий, которые должны быть совершены гражданами и юрлицами в процессе подготовки документов;
- снизить расходы государства на ведение реестра, в том числе за счет ведения его в электронной форме и оптимизации регистрационных процедур.
Концепция довольно полная и охватывает все вопросы по обороту недвижимости. Поэтому есть надежда, что закон получится реально работающим».
Риэлторам необходимы правила
Следующие выступления были о работе других профессиональных участников рынка недвижимости – риэлторов. Например, Александр БАБИЧЕВ, вице-президент РГР (Екатеринбург), поделился с коллегами опытом Уральской палаты недвижимости (УПН) по созданию профессиональных правил специалиста по недвижимости. По словам докладчика, уральское объединение риэлторов задумалось о принятии свода подобных правил, поскольку сотрудники агентств практически не вписываются в профессиональную систему оказания риэлторских услуг.
«Существует Российская гильдия риэлторов, которая определяет работу региональных ассоциаций, - говорит Александр Иванович. - Региональное объединение упорядочивает деятельность агентств на рынке. У компаний есть свои внутренние правила и регламенты поведения. И есть агент, у которого свои представления о ходе рабочего процесса. Все нормативы направлены на регулирование взаимоотношений риэлторских компаний. Получается, что у агентства как субъекта предпринимательства есть свои правила, а у агента их нет. Поэтому УПН создала правила именно для сотрудников компаний. Постарались, чтобы эти правила были привязаны только к рынку и не вмешивались в отношения «агентство - агент».
Кроме этих правил, по информации Александра БАБИЧЕВА, есть внутренние нормативы Уральской палаты недвижимости, направленные на деятельность агентства недвижимости. И существуют базовые условия: чтобы стать членом УПН, надо получить сертификат. А он предполагает обязательную аттестацию всех сотрудников агентского состава. Уральскому объединению риэлторов удалось добиться выполнения правил профессиональным сообществом города, поэтому в Екатеринбурге большая база аттестованных специалистов и много сертифицированных агентств недвижимости – около 280 компаний.
Тему выступления Александра БАБИЧЕВА расширила директор отделения ГК «Адвекс недвижимость» Ирина СЕМЕНОВА. Она обратилась к тюменским коллегам с предложением пересмотреть Кодекс этики и стандартов практики риэлторов города Тюмени. По ее словам, Кодекс этики сегодня не в полной мере регулирует область эксклюзивного права. «Необходимо, чтобы Кодекс этики в разделе «Обязанности риэлтора перед другим риэлтором» четко регулировал права профессионального сообщества в части эксклюзивных договоров, – утверждает Ирина СЕМЕНОВА. – Четкая редакция нужна для того, чтобы мы «не перебегали дорогу» друг другу. У нас с вами и так огромное количество вызовов со стороны рынка. Именно поэтому наши внутренние (профессиональные) правила должны быть жесткими и обязательными для исполнения каждым агентством недвижимости, подписавшим Кодекс этики. Я предлагаю следующую редакцию: «Если клиент наделил риэлтора эксклюзивным правом продажи своего объекта, другие риэлторы не имеют права предлагать этому клиенту свои услуги по продаже до окончания эксклюзивного договора или до его расторжения в письменном виде». Это позволит нам быть более уверенными в своих правах, даст возможность перевести рынок на эксклюзивные рельсы и бороться с недобросовестными членами сообщества», – уверена Ирина СЕМЕНОВА.
Как помочь агенту зарабатывать?
С интересным для профессионалов рынка докладом выступил Антон МОГИЛО, исполнительный директор компании «Недвижимость для Вас». Он представил новый программный инструмент компании, который дает возможность ее сотрудникам совершать четыре и более сделок с недвижимостью в месяц. «Как руководители компании, мы всегда думаем о повышении прибыльности своего бизнеса, а также о создании наиболее комфортных условий труда для своих сотрудников, чтобы они могли быстро и эффективно выполнять свою работу без излишних усилий, - говорит Антон МОГИЛО. – Не секрет, что реклама объектов недвижимости и их поиск на информационных порталах Интернета является довольно монотонным и затратным, с точки зрения временных ресурсов, занятием. Результатом поиска решения этой проблемы явилась данная программа».
Как рассказывает Антон МОГИЛО, особенность программы в том, что она сканирует и собирает информацию со всех сайтов, перечень которых определяет пользователь, а также умеет распознавать так называемые «дубли». Программа их «отсекает», и с высокой точностью показывает только уникальные объекты. При желании можно посмотреть, какие агентства недвижимости рекламируют ту или иную квартиру, но, в первую очередь, пользователю показываются контактные данные собственника. Если кто-то сделал описание объекта и его фотографии, то программа собирает и их.
При поиске интересующего объекта, можно задавать довольно много параметров: район города, улица, количество комнат, общая, жилая площадь или площадь кухни, серия дома, материал стен, этаж и т.д. Также есть возможность указать и ценовой диапазон.
На каждого клиента агент может заводить автомониторинг, куда вносятся необходимые параметры. Особенность автомониторинга в том, что он постоянно сканирует базу рекламируемых объектов, и если в ней появляется новая квартира, подходящая под запросы того или иного клиента, то через несколько минут риэлтор будет об этом знать.
Надо сказать, что риэлторы оценили новый продукт своих коллег и похвалили их за инновационные решения.
Требуется больше объектов недвижимости
Докладчики не только обсудили вопросы взаимодействия профессионального сообщества рынка недвижимости, но и поговорили о клиентах. Здесь можно выделить доклад Игоря ОСИПОВА, вице-президента Российской гильдии риэлторов: «Зависимость благосостояния населения от уровня развития ипотеки в регионе». Он считает, что гражданам, решившим брать жилье в ипотеку, даже не стоит рассматривать квартиры большой площади. В обоснование своих слов Игорь Николаевич приводит расчеты РГР, согласно которым москвичи, у которых самая высокая средняя зарплата по стране, могут рассчитывать всего на 27 кв.м в ипотеку (тоже в среднем). Квартиры площадью больше ста квадратных метров могут себе позволить жители лишь нескольких регионов России. Отметим, что расчеты приводятся на семью из двух работающих взрослых и одного ребенка, а также кредитной ставки в 12,5% годовых на 20 лет.
«По ипотечному климату больше всего благоприятны Магаданская область, Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский автономный округ, – отмечает Игорь ОСИПОВ. – Наши исследования показали, что гражданам пока стоит забыть о больших площадях, а государству надо увеличить доходы населения и стабилизировать цены. Например, в УрФО в 2013 году был зафиксирован подъем ипотечной ставки на 1-1,5%, и это снизило доступность жилья на 5-8%».
«Размер зарплат – не главное. Нам не хватает объемов строительства для того, чтобы снизить дефицит жилья, и оно перестало продаваться по завышенным ценам, – добавляет эксперт. – Если отталкиваться только от дохода, даже с учетом субсидий, мы уже убедились, что население не сможет себе позволить достойное жилье».
Александр КАЛЮЖНЫЙ
Будущее рынка жилья – в свободе выбора
Уходящий год отличился стабилизацией цен рынка недвижимости, особенно жилой: от стадии активного роста он плавно перешел в «спокойное» состояние, без каких-либо ценовых скачков. Об этом рассказала Светлана МОЛОДКИНА, руководитель информационно-аналитического отдела компании «АЛКО», выступая на основной секции Форума недвижимости-2013.
Главный фактор спроса на жилые «квадраты» – это денежное благосостояние населения. Несмотря на то, что в нашем регионе зарплата за год выросла на 8,3%, этого все равно недостаточно. Жилье считается доступным тогда, когда стоимость квадратного метра равна месячной зарплате. Для нашего региона такое правило не срабатывает – ежемесячный доход пока в 1,5-2 раза меньше.
Между тем, жилье активно строится, и в этом году уже сдано в эксплуатацию свыше 693 тыс. кв. метров. Еще в разной степени строительства находится порядка 2 млн кв. метров. И это только многоквартирные жилые дома. Сейчас на первичном рынке идет реализация 155 новостроек, застройщики предлагают тюменцам около 5600 квартир.
И все-таки до «идеала» нам еще далеко: потребность составляет порядка 8,5 млн кв. метров. «Это отнюдь не означает, что через восемь лет в городе не останется потенциала для развития рынка. Каждый год меняется численность населения, список ветхого жилья пополняется...» - заметила Светлана МОЛОДКИНА.
Сегодня на одного жителя региона приходится 21,2 кв.м жилья, а на каждого тюменца чуть меньше - в пределах 18 «квадратов». В то время как для Европы этот показатель почти в два раза выше и составляет 44 квадратных метра. Так что, чтобы жить с европейским комфортом, нам еще предстоит пройти долгий «строительный путь».
Аналитик в своем докладе затронула и другие секторы рынка недвижимости. Так, особо радует коммерческое направление, а именно - идет бурное развитие качественных площадей. И если 2012 год мы называли рынком офисной недвижимости, то в 2013 году безусловное лидерство принадлежит торговому сектору. В нашем городе были введены в эксплуатацию крупные и долгожданные ТЦ «Вояж», «Магеллан», открывается «Кристалл». Теперь обеспеченность качественной торговой недвижимостью составляет 530 кв.м/1000 чел. (условный норматив – 600 кв.м/1000 жителей для городов с населением менее 1 млн человек).
«Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, то пока он развивается не так активно, как хотелось бы. Стоимость «квадрата» практически во всех сегментах по итогам года почти не изменилась, рост составляет 5-7%, а это в пределах уровня инфляции. Та же картина и на рынке аренды: торговое или офисное помещение в пределах города можно снять за 700-900 руб. за кв. метр», - отметила Светлана МОЛОДКИНА.
Аутсайдером среди сегментов коммерческой недвижимости является складская недвижимость. Инвесторы не особо его жалуют вниманием, а потребители, не находя качественного предложения, принимают решение строить подобные объекты собственными силами. В итоге они не выходят в открытое обращение.
«Загородка» по-прежнему находится на стадии формирования, но потребитель все чаще смотрит в ее сторону. В течение года увидели свет около пяти новых проектов, однако основная масса – это неосвоенные земельные участки с назначением под ИЖС или дачное строительство.
В заключение Светлана МОЛОДКИНА поделилась прогнозами на ближайшее будущее рынка недвижимости Тюмени. «В 2014 году продолжится стабилизация цен с незначительной корректировкой в сторону снижения. Больше всего, по нашим расчетам, может «просесть» рынок коммерческой недвижимости, возможно даже до 12%», - заявила эксперт.
Загородный сегмент не претерпит изменений в ближайшую пару лет. Впрочем, и рынку жилья как такового обвала не прогнозируют, возможна лишь отрицательная корректировка в пределах 5-8%.
Здесь, кстати, намечается интересная тенденция: рынок жилой недвижимости, наконец, будет уравновешен за счет насыщения объектами класса «элит», «бизнес» и «комфорт». То есть, покупателю предоставляется небывалая свобода выбора.
К слову
А какова свобода выбора у застройщиков, которые насыщают рынок недвижимости заявленными аналитиками объектами?
О развитии Тюмени через реализацию Генерального плана и о новых Правилах землепользования и застройки, влияющих на силуэт города, рассказал на Форуме архитектор Олег КОВТУН. «Градостроительная документация необходима – она дает возможность правильно развиваться городу», - отметил докладчик. Он рассказал об основных изменениях в ПЗЗ и ответил на вопросы участников секции.
Подробно на эту тему говорили чуть позже - 4 декабря, на публичной лекции, посвященной итогам работы ИТП «Град» над Комплексным проектом развития Тюмени.
Долгостроев все меньше и меньше…
Одной из животрепещущих тем основной секции Форума недвижимости-2013 «Особенности будущего регионального рынка недвижимости» стал разговор о долгостроях. С докладом о решении проблем обманутых дольщиков выступил Вадим РЯСКА, заместитель начальника Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области.
Этот вопрос остро встал в областной столице до вступления в силу №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и до кризиса 2008-2009 годов. По словам Вадима Ивановича, в нормативно-правовых актах тогда еще не было определения понятий «проблемный объект» и «обманутый дольщик». Регионы сами определяли долгострои, количество обманутых дольщиков, механизмы, которые бы восстанавливали права граждан.
В 2010 году в Тюменской области насчитывалось 67 проблемных многоквартирных домов, участие в строительстве которых принимало 4879 граждан. Но через год под руководством заместителя губернатора Тюменской области Евгения ЗАБОЛОТНОГО была создана межведомственная комиссия, которая приступила к решению этих проблем. Она рассматривала каждый в отдельности объект, определяла план мероприятий, устанавливала сроки выполнения работ, графики ввода долгостроев в эксплуатацию.
Среди мер оказания содействия участникам долевого строительства в восстановлении их прав – привлечение инвесторов для завершения строительства проблемных домов, выкуп долей, оказание содействия в создании ЖСК и передачи им в рамках законодательства о банкротстве прав застройщика в отношении объектов незавершенного строительства, помощь ЖСК и застройщикам в оформлении прав на земельные участки, разрешительной документации, корректировки проектной документации и ее государственной экспертизы, урегулирование вопросов присоединения домов к сетям инженерно-технического обеспечения.
«Большая часть проблемных домов появляется в результате банкротства застройщиков, в связи с этим, представители Главного управления строительства Тюменской области принимают активное участие в судебных заседаниях, проводимых в рамках рассмотрения дел о банкротстве, где отстаивают интересы граждан», - отметил Вадим РЯСКА.
Такой основательный подход принес свои плоды: в 2010 г. новоселье уже праздновали жители двух домов, в 2011 г. ввели в эксплуатацию 12 долгостроев, через год – еще 23.
Сегодня на территории Тюменской области проблемными остаются четыре жилых объекта. Еще 11 домов, в которых в будущем должны поселиться 1030 человек, находятся на особом контроле у Главного управления строительства Тюменской области. С 2011 года их строительство было возобновлено, а ввод в эксплуатацию намечен на 2014-2015 годы.
Что касается первых упомянутых четырех домов, то здесь все сложнее. К ним относятся два объекта, застройщиком которых является ООО «ПСК «Континент» (многоквартирные жилые дома по ул. Ленина - Кирова и по ул. Герцена – Камышинская - Смоленская), ГП-6 по ул. Малиновского (застройщик ЗАО «Запсибстройсервис») и дом по ул. Буденнова в пос. Атипино (в рамках процедуры банкротства ООО «Аскон» он передан ЖСК «Надежда»).
Эти объекты до сих пор числятся в категории проблемных, ведь чтобы возобновить их строительство, нужно было пройти ряд юридических процедур. Например, против застройщика объекта по ул. Буденнова была проведена процедура банкротства, больше года рассматривался вопрос о передаче дома в кооператив, еще год заняло оформление прав на этот объект.
А по нашумевшему в свое время долгострою по ул. Ленина - Кирова ситуация заключается в технической сложности: дом долго не строился, но консервация не была проведена. «Чтобы принять решение о его достройке, проводятся довольно серьезные экспертизы двумя институтами – башкирским НИИ и ТюмГАСУ. Результаты будут известны лишь весной следующего года, - рассказал Вадим РЯСКА. – Дело в том, что неизвестно, каким образом можно достраивать этот объект. Здесь имеет место нарушение требований проектной документации: застройщик внес самовольные изменения – добавил дополнительные этажи, таким образом, увеличилась нагрузка на фундамент. Если будет принято решение достраивать дом, возможно, придется усиливать фундамент, либо часть этажей демонтировать».
Заканчивая свое выступление, Вадим РЯСКА заверил, что в ближайшее время будут решены вопросы со всеми долгостроями на территории области.
Олеся Семисынова.
Такой работу основной секции «Форума недвижимости-2013» увидели корреспонденты еженедельника «Квартирный вопрос». О других секциях читайте в следующих номерах «КВ».
