Внесены изменения в Федеральный Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», действовавший более восьми лет.
Судебная практика последних лет наглядно продемонстрировала, что сам закон, основная цель которого - защита прав дольщиков, не является на 100% гарантом того, что участники долевого строительства получат в установленный договором срок свои объекты в собственность.
Ранее, в 2011 году, в связи с острой необходимостью решать проблемные вопросы обманутых дольщиков в №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был включен параграф 7 главы 9, посвященный банкротству застройщиков. Но, поскольку такие изменения в законодательстве решали уже возникшие проблемы, государством предпринята попытка принятия превентивных мер. В первую очередь, законодательные изменения связаны со вступающим в силу в основной части 1 января 2014 года ФЗ от 30.12.2012 №294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
На вопросы, связанные с изменениями, внесенными в закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», отвечает начальник отдела государственной регистрации прав на объекты долевого строительства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области Светлана КРИВОШЕЕВА.
- Светлана Николаевна, расскажите, какие изменения были внесены в закон об участии в долевом строительстве.
- Одно из принципиальных изменений - обязательное требование включения в существенные условия договора долевого участия информации о способе обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (внесено в часть 4 ст. 4). Договор будет считаться незаключенным при отсутствии в нем этих условий.
- Как именно предлагает закон исполнять застройщику обязательства по передаче жилого помещения для обеспечения своих обязательств?
- Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 данного Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 данного Федерального закона (ст. 12.1).
- Статья 15.1 содержит требования к договору поручительства банка и к самому поручителю. Поясните, что это за требования. На каком этапе долевого участия такое поручительство возникает?
- Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого участия и должен предусматривать ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика о передаче жилого помещения (по договору) в размере цены договора, в том числе субсидиарную. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные данным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени).
Вместе с тем, законом увеличивается минимальный срок действия договора поручительства, который теперь должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства. Ранее данный срок составлял шесть месяцев.
- Отдельная статья в новом законе регламентирует вопросы страхования гражданской ответственности застройщика…
- Действительно, статья 15.2 содержит требования по страхованию гражданской ответственности застройщика. Она довольно объемная, я остановлюсь на основных моментах.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:
1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее - договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании.
Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены данным Федеральным законом, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.
- Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу участников долевого строительства?
- Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
- С какого момента договор страхования будет считаться заключенным? Как быть в случае расторжения страхового договора?
- Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечению предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования. В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования страховщик обязан уведомить об этом участников долевого строительства в течение семи рабочих дней.
Особенности создания и порядок деятельности общества взаимного страхования, предусмотренного данной статьей, устанавливаются Федеральным законом от 29 ноября 2007 года N286-ФЗ «О взаимном страховании».
- Что будет являться страховым случаем?
- Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:
1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 данного Федерального закона;
2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
- Изменения коснутся пакета документов, предоставляемого на регистрацию договора долевого участия?
- Начиная с 1 января 2014 года, для регистрации договора долевого участия, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, в обязательном порядке предоставляются либо договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договорам долевого участия, либо договор поручительства за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по регистрируемому договору.
На государственную регистрацию последующих договоров долевого участия того же создаваемого объекта недвижимого имущества застройщик обязан предоставлять договор страхования, в том случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства. В уведомлении, которое направляется государственным регистратором Управления Росреестра по Тюменской области в Главное Управление строительства Тюменской области о проведенной государственной регистрации первого договора долевого участия, после 1 января 2014 года будет в обязательном порядке отражаться информация о предоставленном застройщиком договоре поручительства либо договоре страхования.
Непредставление одного из вышеуказанных документов станет основанием для отказа в государственной регистрации договора долевого участия. Кроме того, в течение пяти рабочих дней со дня отказа о государственной регистрации договора долевого участия по данному основанию, регистратор Управления также обязан уведомить Главное управление строительства Тюменской области.
- Затрагивает ли изменение в законодательстве о долевом строительстве и непосредственно сроки проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним?
- Да, действительно, такое изменение внесено в п. 2.1. ст. 25.1. Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральным законом №250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» от 23.07.2013 г.
Если на сегодняшний день законом установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то с 01.10.2013 г. установлен новый срок регистрации – 18 календарных дней. Но тюменские застройщики в этом вопросе оказываются в еще более выигрышном положении, поскольку приказом Управления Росреестра по Тюменской области в марте 2013 этот срок сокращен до 12 рабочих дней.
