Самая популярная тема последних двух месяцев – изменения в жилищное и градостроительное законодательство и сопутствующие правовые акты, так или иначе влияющие на рынок долевого строительства. Законодатели вносят предложения, обсуждают, что-то вычеркивают, что-то принимают, заставляя участников «долевки» периодически напрягаться или выдыхать с облегчением.
От новости, что «российские дольщики не будут страховать свои риски самостоятельно» не стало легче застройщикам, которых никто от такой участи не освободил, «закрутив гайки» 1 октября 2015 года. В качестве финансовых гарантий при строительстве девелоперы по-прежнему будут предоставлять банковские гарантии или договоры страхования ответственности, но при этом количество страховщиков и банков, которым разрешено работать по «долевке», значительно сократилось.
Конечно, последние разъяснения ЦБ РФ по поводу перестрахования несколько успокоили рынок: оказывается, если страховой компании нет в списке, одобренном Центробанком, но лицензии она не лишена, заключенные договоры страхования ответственности застройщиков перед дольщиками действуют и перестраховываться не надо. Но, как говорится, маховик запущен. Как только сократился «заветный список» страховщиков, сразу же возросли размеры страховых премий и увеличился срок оформления страховок для застройщиков.
Есть и другие «заморочки». Например, повышение требований к собственному капиталу застройщиков, работающих на рынке «долевки». Актуальной остается тема прекращения долевого строительства жилья в России - эта перспектива не может обрадовать ни застройщиков, ни потенциальных дольщиков из-за увеличения «цены вопроса»…
О влиянии законодательных инициатив на рынок долевого строительства мы побеседовали с одним из застройщиков Тюмени - Олегом КАСЬЯНОВЫМ, генеральным директором ООО «Стандарт».
Не следует «закручивать гайки»
«Для Тюмени, в отличие от сельскохозяйственного юга Тюменской области, в строительство – отрасль, формирующая бюджет и, на мой взгляд, ее следует сохранить, сохраняя объемы ввода и качество вводимого жилья, - считает Олег КАСЬЯНОВ. – Все, что делается в регионе для реализации социальных жилищных программ, безусловно, поддерживает строительный комплекс и помогает выживать строителям в сложной экономической ситуации, нивелирует вызовы экономики, но… То, что сейчас инициирует федеральный центр, никак не способствует развитию отрасли, а также ведет к снижению доступности жилья для граждан».
«Согласен, что обманутых дольщиков в стране быть не должно. Но, меняя законодательство во имя дольщиков, наши депутаты не думают о последствиях в целом, - продолжает Олег Никандрович. – Благими намерениями может быть выстлана дорога в ад. К слову, в Перми на одного человека строится 0,4 кв.м в год, а в Тюмени – более 1 кв. метра. Наш строительный рынок достаточно прозрачный – налоги идут в бюджет, люди заняты на производстве… По статистике 1 рубль, вложенный в строительство, создает оборот в сопутствующих отраслях в размере 40-60 копеек! Разрушив строительный комплекс, мы можем подорвать экономику региона.
Риски при долевом строительстве следует минимизировать, но иначе, не «закручивая гайки» и не загоняя стройку в «узкое горло». Например, можно реализовать одну из уже озвученных инициатив – открывать спецсчета для строительства каждого объекта в отдельности».
О последствиях «страховой заминки»
По мнению представителей региональной власти, наши застройщики не слишком пострадали от необходимости срочного перестрахования: была небольшая заминка, но все выправилось. Мы поинтересовались у Олега КАСЬЯНОВА, как на его компании отразилась эта «заминка», когда страховки не было, банки не кредитовали, а в Росреестре не регистрировали договоры долевого строительства (ДДУ).
«На перестраховании мы потеряли 1,5 месяца, а некоторые компании до сих пор не имеют договоров со страховщиками из-за объема заявок, хлынувших со всей России в три (!) реально работающие с «долевкой» компании (из 16 бывших на тот момент в списке ЦБ РФ).
В частности, в октябре, на пике ажиотажа, в московском офисе страховой компании, которую мы выбрали для страхования своей гражданской ответственности перед нашими дольщиками, было поистине столпотворение. Срочно организовывались рабочие места для специалистов, работающих с застройщиками. Рабочий день фактически заканчивался ближе к ночи, несмотря на то, что официально общение с клиентами должно было прекращаться в 19:00, - рассказал застройщик. – Документы готовились долго, в результате мы не могли регистрировать договоры долевого строительства в Росреестре… Потом пришлось восстанавливать финансовую цепочку».
Также уменьшение списка страховых компаний привело к увеличению размеров страховых премий - с 0,4-0,5% до 1,45-1,8 от стоимости квартиры: например, «Верна» запрашивала 1,8%, а некоторые и выше, в зависимости от лояльности к страхователю. Сейчас запросы поскромнее – 1,45-1,6%.
Опасаясь повторения ситуации (мало ли какого страховщика завтра не будет в «заветном списке» Центробанка), строительная компания подала документы на страхование своей ответственности сразу в три страховые организации и в Общество взаимного страхования застройщиков. «Одобрение мы получили везде, для страхования выбрали компанию с наиболее удобным «общением» - через интернет-ресурс, - поделился Олег КАСЬЯНОВ.
Укрупнение рынка – «чистота рядов» или «удар по карману»?
На недавнем совещании с застройщиками, которое прошло в правительстве Тюменской области, прямо было сказано, что власти не против того, чтобы на строительном рынке остались лишь несколько компаний-застройщиков – проверенных, сильных, надежных, которые не срывают сроки ввода объектов и не заставляют дольщиков волноваться. А как укрупнение рынка повлияет на цену «квадрата»?
«Как я уже говорил, уменьшение количества страховщиков привело к росту страховых премий. Увеличение расходов на страхование неизменно приведет к росту цен за «квадрат» строящегося жилья, что в перспективе все равно отразится на «кармане» потребителя. К росту цен на жилье приведет и укрупнение строительного рынка. А оно неизбежно, так как не все застройщики смогут соответствовать другим «законодательным инициативам» - например, значительному увеличению собственного капитала компании и дальнейшему планированию отказа от реализации «долевок» для продолжения работы на рынке строительства», - комментирует Олег КАСЬЯНОВ.
Отсутствие конкуренции может повлиять не только на цену квадратного метра жилья, но и на качество строительства, считает эксперт рынка недвижимости. Кроме того, уменьшение количества строительных компаний может привести и к снижению объемов строительства жилья – будет меньше реализовываться новых проектов - как в многоэтажном домостроении, так и в других секторах. Сократится объем предложения для населения. «Может, сокращение количества застройщиков где-то в регионах и оправдано, но не у нас, - считает Олег Никандрович. – В Тюменской области следует внимательно и осторожно подходить к реализации каких-либо мер регулирования, особенно строительного рынка, и обязательно моделировать развитие ситуации в отрасли. Как пример негативных последствий: задержка в реализации «долевок» в октябре-ноябре уже сказалась на уменьшении оборота строительных компаний. Снижение количества ДДУ уже привело к сокращению выданных ипотечных кредитов всех банков. И самое главное - данные показатели, несомненно, отразятся на налоговых поступлениях в региональный и местный бюджеты. И наш бюджет ощутит это снижение в 4-м квартале этого года».
«Чтобы человек завтра не утонул, давайте его сегодня повесим»
Идут разговоры в Госдуме и Правительстве РФ о том, чтобы к 2020 году «долевку» запретить вообще. Что в этой ситуации произойдет с рынком жилья? Есть мнение, что «квадрат» подорожает на 15-20%.
«Согласен: отмена долевого строительства объектов обязательно приведет к удорожанию квадратного метра жилья, сделав его менее доступным для покупателя. Строящееся жилье на те же 20% дешевле готового. И в процессе строительства – от котлована до ввода в эксплуатацию – эта выгода уменьшается. «Долевка» тем и привлекает потребителя, что более доступна по цене».
По мнению профессионального участника рынка недвижимости, многие озвученные сегодня инициативы «в защиту дольщиков» в конечном итоге обернутся против этих же дольщиков. Уже сейчас по сравнению с тем же периодом прошлого года в Тюмени объемы проводимых сделок значительно сократились и продолжают падать.
«Есть общественные организации профессионалов рынка – союзы, ассоциации, СРО – которые, почему-то, не привлекаются к обсуждению законопроектов и других мер регулирования на стадии их разработки, - отмечает Олег КАСЬЯНОВ. – На практике, закон часто сначала принимается, а потом массово вносятся в него поправки, так как закон не работает или работает не в пользу экономики страны. Ведь, те же СРО вводили, чтобы регулятором строительной отрасли стал сам бизнес».
Перефразируя известную поговорку, получаем новую: «Чтобы застройщик завтра не обманул дольщика, давайте уничтожим застройщика сегодня». Но строительная общественность не сдается – на 15 декабря намечено проведение большого совещания застройщиков, в котором должны принять участие и государственные чины, и законодатели. Строители надеются на конструктивное взаимодействие бизнеса и власти в отношении сохранения долевого строительства.
*Олег Касьянов - генеральный директор ООО «Стандарт» (объект строительства: «Квартал многоэтажной застройки многоквартирных жилых домов», расположенный по адресу: г.Тюмень, ул. Московский тракт, д. 132, строение 1-7. Жилой дом ГП-7. Гараж-стоянка ГП-6. Гараж-стоянка ГП-4». С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте www.yugzapad.ru).
