Еще недавно российские эксперты были уверены, что для рынка жилой недвижимости колебания курса доллара не будут чувствительными – поскольку цены на жилье с 2007 года устанавливаются в рублях, а сам рынок жилья в стране локален. Однако нынешний кризис – 2014-2015 годов – необычен. И в новых экономических условиях на стоимость жилых «квадратов» влияют уже базовые макроэкономические параметры: курс доллара, валютно-платежный баланс, инфляция…
«Надо понимать, что этот кризис - не совсем фундаментально-экономический. Он не работает по традиционным «законам природы», - отмечал еще в начале года директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар ХУСАИНОВ. - Такого кризиса еще не было. Все прежние проходили по известным экономическим законам: длинные волны Кондратьева, теория экономических циклов и т.п. Сейчас немного иное. И ответ на вопрос, насколько он затянется, вряд ли кто-то даст конкретный ответ. Мы можем выйти из этого кризиса достаточно резко. Например, завтра снимутся санкции, к нам хлынет поток денег, и все – кризис исчез».
Традиционно кризисная ситуация была в России такой: с одной стороны, рост валютного курса приводил к оживлению покупателей - недоверие к рублю провоцировало желание людей вложить накопления в самый устойчивый актив – недвижимость; с другой стороны, многие покупатели и продавцы в подобные периоды, что называется, затаиваются, наблюдая, что будет с ценами на квартиры: вырастут они или упадут? Выгодно ли в недвижимость инвестировать, или этот инструмент пригоден только для сохранения средств? Как поведут себя банки, не перестанут ли выдавать кредиты?
Как ведет себя рынок в этом году
«В российских регионах курс доллара, как и раньше, оказывает только косвенное влияние на цены жилья. На рынке недвижимости многих городов пока продолжается тенденция постепенного снижения стоимости недвижимости – она началась в феврале этого года на фоне падения спроса, вызванного, в свою очередь, ростом процентных ставок на ипотеку. Новый скачок курса доллара, как мы видим, не оказал значимого влияния на уровень цен, - рассказывает Константин БРЕДНИКОВ, аналитик компании «Этажи». - Если говорить о том, как в целом сказывается нестабильность курса валют на состоянии рынка недвижимости и на какие части рынка она особенно явно влияет – можно отметить, что более всего курс доллара по-прежнему отражается на уровне активности покупателей вторичного рынка. Действительно, в период, когда валютный курс растет – люди видят обесценивание рублевых активов и стремятся вложить деньги в недвижимость, зная, что это самый надежный и стабильный способ сохранения средств: покупательская активность значительно выше.
Есть ли изменения спроса на фоне скачка курса, и чего ждать в ближайшее время? По работе нашей компании (а она представлена на данный момент в 40 городах России, в самых разных ее регионах) видим, что в июле-августе клиентопоток покупателей недвижимости увеличился в среднем на 20% (в ряде городов - до 35%) по сравнению с апрелем-маем нынешнего года. Помимо роста курса доллара причиной тому стало и долгожданное снижение ипотечных ставок.
В целом пока общее число сделок по-прежнему остается ниже уровня прошлого года, и полного восстановления прежних показателей объема продаж, по нашим прогнозам, с наибольшей вероятностью можно ожидать не раньше первого квартала 2016 года.
Вторая категория участников рынка недвижимости, на которую сильнее всего влияет повышение курса доллара – это девелоперы. Стоимость строительных материалов растет – в результате это воздействует на уровень доходности строительства. Вероятнее всего, это приведет к откладыванию начала строительства новых объектов».
Именно поэтому многие эксперты отмечают, что осень 2015 года станет по-настоящему «золотой» для покупателей: объектов, выставленных сейчас на продажу и на вторичном, и на первичном рынках, море, выбор огромен; спрос еще не восстановился, и продавцы борются за каждого покупателя, торгуясь и предоставляя бонусы; цены низки, а ипотечные ставки и вовсе объявили «бархатный сезон».
Кстати, про ипотеку
«По графикам поведения таких величин, как «стоимость доллара», «инфляция», «средняя ставка по кредитам» и «средняя стоимость квадратного метра» в прошлом (2008-2009 годы) и в текущем кризисе (2014-2015 годы) видны общие основные закономерности. Но есть и кардинальное отличие: аналогичный период прошлого кризиса сопровождался падением годовой инфляции, в нынешний же кризис инфляция значительно выросла, - анализирует Ирина ПОНОМАРЧУК, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Этажи». - Неординарными являются и решения Центробанка по установлению ключевой ставки - ее резкие подъемы и затем активное снижение. Можно сказать, в большей степени на ключевую ставку, а, соответственно, на ставку по ипотеке для потребителей сейчас оказывает влияние не курс доллара, а уровень инфляции.
В чем еще разница между нынешним кризисным периодом и прошлыми? Ипотечный заемщик сейчас в большей степени защищен законом, чем в прошлый кризис, условия досрочного гашения стали лучше, это выгоднее заемщику, а не банку.
Положительные моменты и в том, что к осени 2015 года ставки по ипотеке снизились до приемлемого уровня - в настоящий момент 97% сделок с ипотекой по вторичному жилью оформляются со ставкой от 12,5% до 14,5% годовых. По первичному жилью, в большинстве случаев, ставка не превышает 12%. Еще одно недавнее позитивное изменение - вновь появились преференции для клиентов компании «Этажи» от ведущих банков*.
Вполне возможно, что текущие ставки будут действовать до конца года, а вот в новом 2016 году может произойти все, что угодно. Это связано еще и с тем, что льготные процентные ставки на первичном рынке работают только до 31 декабря 2015 года. Уже известно, что на 2016 год государственная программа не будет продлена.
По данным аналитических отчетов компании «Этажи»
На рынке вторичной недвижимости Тюмени в августе 2015 г.:
- Объем предложения вырос на 4,77% и составил 14 029 объектов.
- Наибольшим спросом у покупателей пользовались квартиры в Центре (наибольший спрос на 1-, 2-комнатные квартиры), в микрорайонах жилого района «Тюменский» (1-комнатные), мкр «Южный» (1-, 2-, 3-комнатные), в МЖК (1-комнатные), на Лесобазе (1-комнатные), в районе Дома Обороны (1-комнатные квартиры). Наблюдается ощутимый рост спроса в районе мкр «Южный».
- Средняя цена предложения августа – 64 659 руб./кв.м (снижение на 500 рублей по сравнению с июлем 2015 г.), средняя цена продаж – 58 603 руб./кв.м. По сравнению с августом 2014 г. средняя цена предложения снизилась на 1 543 руб./кв.м (-2,33%).
- Средний срок экспозиции проданных объектов в августе составил около 4,9 месяцев (меньше на 0,2 мес. по сравнению с июлем 2015 г.)
На рынке первичной недвижимости Тюмени в августе 2015 г.:
- На рынок вышло 5 новых объектов, в продаже было более 11 000 объектов.
- Средняя цена предложения – 58 778 руб./кв.м (с учетом скидок, которые предоставляют застройщики). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя цена снизилась на 0,15%.
- Средняя цена продаж – 55 227 руб./кв.м.
- Наибольшим спросом пользовались такие районы, как Мыс, Тарманы, Матмасы (1-комнатные квартиры), МЖК (1-комнатные), Тюменская Слобода (1-комнатные).
Предложения с наименьшей средней ценой сосредоточены в районах Московского тракта и пос. Нефтяников.
Помимо процентных ставок, есть еще такой фактор, как одобряемость заявок банками. Мы стали свидетелями того, что на довольно продолжительный период, даже при высоких ставках и значительно меньшем потоке желающих, банки только ужесточали требования к заемщикам, работодателям, первоначальному взносу и даже к приобретаемой недвижимости. Теперь же, начиная с мая 2015 г., банки постепенно возвращаются в докризисное русло: одобряемость повысилась – а вслед за ней вырос и спрос.
Основной силой, которая не дала в этот сложный экономический период ипотеке исчезнуть совсем, стала программа государственного субсидирования процентной ставки при покупке новостроек. Поток покупателей, готовых взять ипотеку под приемлемый процент, хлынул подавать заявки, многие из них переключились при этом с интереса к «вторичке» на желание купить «первичку». Но основным камнем преткновения стало требование наличия первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья. Надо понимать, что даже если есть желание купить новостройку, продав имеющуюся квартиру, чтобы использовать средства на первоначальный взнос - сделать это стало непросто: растущее число предложений при более высоких ставках кредитования значительно снизило стоимость «вторички».
Какие выводы сейчас можно сделать, глядя на текущую ситуацию: если у вас есть желание купить квартиру на вторичном рынке - нужно покупать сейчас, когда стоимость уже минимальна, а ставки по ипотеке стали доступными. Если есть желание вложиться в новостройку - нужно успевать, пока есть выбор и можно воспользоваться льготными процентными ставками».
*ОАО «Сбербанк России», ген.лицензия ЦБ РФ №148, ПАО «Банк ВТБ24», ген.лицензия ЦБ РФ №1623, АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) ген.лицензия №2306 и др.
