На минувшей неделе состоялся третий «Деловой завтрак», организованный Тюменским представительством Российской гильдии управляющих и девелоперов. В ходе встречи, которая собрала профессиональных участников рынка недвижимости Тюмени, обсудили практически все сегменты рынка – начиная с жилья и заканчивая гостиницами, подведя итоги первого полугодия и обозначив некоторые перспективы. Провели его полномочный представитель РГУД по Тюменской области Наталья ДЕВЯТКОВА и руководитель направления жилой недвижимости Тюменского отделения РГУД Александр ЩИГОЛЬ.
Новостройки Тюмени: 12 400 квартир на продажу
В первую очередь участники «Делового завтрака» обсудили сегодняшнее состояние рынка жилой недвижимости, а также сделали некоторые прогнозы на ближайшее будущее.
Александр ЩИГОЛЬ провел анализ жилой недвижимости – как первичного, так и вторичного рынка. По его словам, на 1 июля 2015 года предложение в сегменте строящегося жилья составило более 12 400 квартир. Тон задают 5-7 застройщиков.
Так, больше всего квартир (1724) предлагается в районе МЖК, а удельная цена квадратного метра составляет 53 тыс. рублей. На втором месте центральная часть Тюмени – 1472 квартиры (удельная цена кв.м 79 тыс. руб.), активно застраивается Тюменская слобода – там предложение в новостройках составляет 1289 квартир (54 тыс. руб. за кв.м). Практически вровень с Затюменкой идет район Дома Обороны – 1278 квартир можно приобрести в среднем по 59 тыс. руб. за «квадрат». В той же ценовой категории, но с гораздо меньшим объемом предложения стоят в рейтинге такие районы города, как Лесобаза и 2-й Заречный: здесь квартиру можно купить в среднем по 57 тыс. руб. за квадратный метр.
В микрорайонах жилого района «Тюменский» предложение не такое уж и большое – 855 квартир, а средняя цена за квадратный метр там 57 тыс. рублей. На Московском и Червишевском трактах, а также в 3-м Заречном на первичном рынке квартир для продажи еще меньше – 213, 128 и 102 соответственно, а поскольку районы популярные – цена «квадрата» несколько выше (62-66 тыс. рублей).
Застройщики рассказали, что продажи квартир в строящихся объектах Тюмени идут, несмотря на снижение покупательской способности населения из-за кризисных явлений в экономике. Кроме того, на рынок вышли еще 10 объектов жилищного строительства – и это показывает, что строительная отрасль держится на плаву.
Цены вернулись к уровню конца 2014 года
Что касается «вторички», то она стремится за новостройками. Так, в центре Тюмени квартиру можно приобрести в среднем за 76 тыс. рублей за «квадрат», а предложение составляет 2857 квартир. Далее по объему предложений следуют микрорайоны жилого района «Тюменский» - 1588 квартир, а средняя цена за квадратный метр там 68 тыс. рублей.
Если сравнивать «первичку» и «вторичку» по периодам, то в IV квартале 2014 года средняя цена «квадрата» в новостройке равнялась 59 456 руб., а на вторичном рынке – 66 282 руб., в I квартале 2015 года – 60 517 руб. и 67 474 руб. соответственно. На сегодняшний момент цены практически вернулись к ценам конца прошлого года и составляют 59 208 руб. на строящееся жилье, и 66 458 руб. на «вторичку».
В ходе встречи застройщики областной столицы признались, что себестоимость квадратного метра строящейся недвижимости неуклонно растет из-за увеличения стоимости строительных материалов и оборудования, но летом поднимать цену «квадрата» они не намерены.
«Скорее всего, на повышение стоимости стройматериалов и приобретаемое застройщиками импортное лифтовое оборудование рынок отреагирует к зиме, - заявил Александр ЩИГОЛЬ. – Сейчас эти потери компенсируются из собственных средств предприятий».
Татьяна ПАЛЕЦКИХ, представитель группы компаний «ТИС», попросила коллегу не обобщать: «Застройщики сейчас смотрят на тенденции рынка в целом – как он ведет себя в условиях кризиса. А производители строительных материалов и дилеры в летний период предлагают скидки на свою продукцию».
Представитель компании «Партнер-строй» Андрей ВАСИЛЬКОВ поддержал коллегу: они ожидали большего роста цен на стройматериалы, но «производители и поставщики находятся в той же ситуации и идут на уступки застройщикам». По факту – в сезон на некоторые виды строительных работ и материалов цены снижаются. К тому же сегодня взято направление на импортозамещение. Конкуренция среди местных производителей растет, но и реализация пока есть – строительный рынок жив.
Ипотека с господдержкой: что будет с рынком, если проект «прикроют»
То, что строительная отрасль – один из основных драйверов экономики, ни для кого не секрет, и тюменские застройщики надеются на понимание ситуации Правительством России. По мнению некоторых представителей строительного рынка Тюмени, проект «Социальная ипотека», дающий возможность банкам «льготно» кредитовать население для покупки жилья в строящихся объектах, будет поддержан государством и в дальнейшем.
Однако ситуация заставляет волноваться – а не закончится ли эта «лафа»… Как напомнил Александр ЩИГОЛЬ, в 2015 году на субсидирование ипотечных ставок выделено 20 миллиардов рублей. Общая сумма выдачи ипотечных кредитов – 400 млрд рублей. За январь-май на эти нужды уже выдано 372,8 млрд рублей, а до конца года – еще жить и строить. Однако есть надежда, что объем субсидированной ипотеки Правительством РФ будет на этот год увеличен до 700 млрд рублей.
Востребовано жилье «эконом» и «супер-эконом» класса
Как уже было отмечено, тюменские застройщики считают, что цена «квадрата» в этом году расти не будет, а вот себестоимость строительства, безусловно, возрастет, поскольку дорожают как стройматериалы, так и рабочая сила. При этом покупательская способность населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, неуклонно снижается по ряду объективных причин и корректирует спрос.
По мнению ряда участников «Делового завтрака», на тюменском рынке, как и в Москве, скоро будет востребовано жилье «эконом» и «супер-эконом» класса. «Уже сейчас все более популярны квартиры площадью 30 кв.м, так как у людей резко упала платежеспособность», - заметил гендиректор ООО «Меридиан Констракшн» Сергей ГУСЕВ. По словам застройщика, квартиры площадью 45-50 кв.м люди в последнее время практически не покупают.
Пессимизма добавил президент Торгово-промышленной палаты Тюменской области Эдуард АБДУЛЛИН. Он завил, что российская экономика сжимается и происходит спад производства, идет сокращение служащих и бюджетных мест в учебных заведениях. То есть сокращается бюджетное финансирование социальной сферы. «В скором будущем мы получим массу нетрудоустроенных людей, которые не смогут покупать квартиры, тем более с участием ипотеки по ставке 13-14%, - заметил выступающий. – В банках есть зависшие (по-моему, он сказал - необслуживаемые, это вроде термин же - прим. И.Сысоевой) кредиты, по которым люди просто не могут расплатиться, а банкиры не знают, что с этим делать. Ставку ЦБ будет снижать – это необходимость, маржинальность рынка будет падать. И через год многих застройщиков, которые сидят в этом зале, возможно, не будет на строительном рынке».
Эдуард АБДУЛЛИН отметил, что рынок строительных материалов и услуг сильно изменился. Для достижения прибыли или хотя бы сохранения компаний большинству надо будет оптимизироваться. «К сожалению, строительный рынок медленней реагирует на внешние изменения, нежели рынок товаров, а потому медленнее адаптируется и противостоит внешним вызовам. Но следует признать, что тенденция перехода к малому формату жилья – это реальность. В Москве как раз народ – за «эконом» и «супер-эконом» жилье», - подчеркнул он.
Конечно, где Москва и где Тюмень в плане цен на жилье, тем не менее – тенденции налицо.
Кроме того, растут тарифы на услуги ЖКХ – а приобретенное жилье надо содержать. «Даже наша широкая российская душа вынуждена считаться с этим и отдавать приоритет малогабаритным квартирам. К слову, в Европе давно уже люди живут именно в таком «бюджетном» жилье», - резюмировал Эдуард Абдуллин.
Застройщики опускать руки не намерены
Лариса НОВИКОВА, коммерческий директор ОАО «Тюменская домостроительная компания», слушая пессимистические речи, заявила, что застройщики не намерены опускать руки. «Выживем! И в 1-м, и во 2-м квартале у ТДСК продажи – на уровне, 27% жилья продается по ипотеке. Все, кто получают сертификаты по социальным жилищным программам, недостающие суммы добирают ипотекой», - добавила оптимизма представитель компании с более чем полувековой историей строительства.
По словам Ларисы Новиковой, тюменские квартиры покупают и курганцы, и челябинцы с омичами, появились покупатели из Казахстана – они приобретают нежилые помещения в жилых домах ТДСК. «Не надо опускать руки! Нужно искать новые возможности для развития!» - заключила она.
В принципе, и у компании «Партнер-Строй» продажи не прекращаются – народ покупает квартиры как среднего класса, так и повышенной комфортности. «План продаж выполняется. Интерес к нашим новостройкам у людей есть даже на жилье в «Ожогино»*, хотя это класс «комфорт». Хорошо раскупаются квартиры с чистовой отделкой в ЖК «Апрель»* - это класс «эконом». В общем, мы довольно оптимистично смотрим в будущее», - заявил Андрей ВАСИЛЬКОВ.
И другие тюменские застройщики уходить с рынка не собираются. Разве что оптимизируют свои планы с учетом потребностей населения. Например, будут строить не микрорайонами, а кварталами. И, безусловно, востребованного формата.
На этом обсуждение блока жилой недвижимости завершилось. Далее участникам «Делового завтрака» предстоял не менее живой разговор на тему развития других сегментов рынка недвижимости: строительства и эксплуатации бизнес- и торговых центров, логистических комплексов, гостиниц – как крупных отелей, так и мелких хостелов.
С проектными декларациями на строящиеся объекты можно ознакомиться на сайте www.partner-stroy.ru
