Что выбрать: вторичное жилье или новостройку? Решив покупать квартиру, именно этот вопрос вы, скорее всего, зададите себе в первую очередь. Плюсы и минусы есть и у того, и у другого вида жилья. А если хотите, чтобы приобретение было максимально выгодным, стоит учитывать и сиюминутные изменения на рынке недвижимости.
Плюсы и минусы «вторички»
Первый довод, чтобы купить жилье на вторичном рынке: что это, как правило, уютное, уже обжитое пространство. Второй положительный момент: среди «вторички» большое разнообразие планировок. Третий важный фактор: районы, где есть предложения вторичного жилья – это, чаще всего, зоны многолетней застройки, имеющие давно отлаженную инфраструктуру. Кроме того, не нужно ждать ввода дома в эксплуатацию, как в случае с новостройкой: «заехал и живи».
Минус: как правило, нужен ремонт, часто с заменой сантехники. Если дом старой застройки – то хорошо бы сменить трубы, проверить электропроводку и вентиляцию и подумать о новых дверях и окнах.
Недостатки и преимущества новостройки
На первом месте среди плюсов новостройки, конечно, свежесть и чистота, так как вы – первый хозяин только что выстроенного пространства. Второе преимущество: не скоро понадобится капитальный ремонт самому новому дому. Третье: к новостройкам проявляют повышенное внимание коммунальные службы, обустраивающие территорию, и бизнесмены, открывающие магазины, бутики, центры услуг и кафе на новой площадке – инфраструктура района, как правило, растет и развивается, особенно, если речь идет о зоне активной застройки. Четвертый немаловажный фактор: современные застройщики сразу устанавливают в квартирах пластиковые окна и счетчики воды и тепла, часто в доме уже присутствуют системы фильтрации воды и технологичной вентиляции.
Ко всему прочему, покупка новостройки – интересный способ инвестирования: вложение капитала в недвижимость – по-прежнему, надежное средство его сохранения. А в случае с новостройкой такое вложение прибыльно: если по договору долевого участия вы покупаете квартиру на ранней стадии строительства дома – ее цена невысока. Зато через 2-3 года, когда дом введен в эксплуатацию, стоимость значительно возрастет, и продать квартиру можно будет гораздо дороже. Возможен и такой вариант: вы купили новую квартиру и сдаете ее в аренду – а, значит, получаете ежемесячный доход в 15, 20, 30 тысяч рублей, в зависимости от района и площади. Еще один аргумент: цены на новые квартиры в Тюмени ниже, чем у «вторички».
Минус новостройки – надо ждать окончания стройки и ввода дома в эксплуатацию, прежде чем вы станете счастливым новоселом.
Рынок сегодня
Посмотрим, что сейчас происходит на рынке недвижимости нашего города, и что на самом деле пользуется у покупателей большим спросом.
«В настоящий момент наиболее активны покупатели новостроек – на их долю приходится 38% сделок (это на 10% выше, чем в прошлом году). Квартиры на вторичном рынке в июне предпочли 37% покупателей, а 25% выбрали загородное жилье, - рассказывает Константин БРЕДНИКОВ, аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи». - Надо сказать, в мае-июне 2014 года ситуация была кардинально другой: 56% покупателей выбирали тогда «вторичку», 29% - новостройки, и только 15% - загородную недвижимость.
Эта тенденция – снижение интереса покупателей к вторичному жилью и переориентация на новостройки и «загородку» – появилась в феврале нынешнего года и продолжается до сих пор».
По данным аналитиков, на первичном рынке покупатели чаще всего выбирают одно- и двухкомнатные квартиры (51% и 34% соответственно) в районах МЖК (21% продаж), «Тюменская слобода» (19% продаж), далее идут микрорайоны жилого района «Тюменский», Мыс, Тарманы, Матмасы, район Дома Обороны и Центр.
Если проанализировать площади квартир, реализованных в мае 2015 г., увидим, что практически половина (47%) проданных «однушек» представлена в диапазоне площадей 40-45 кв.м, еще 18% имеют площадь 35-40 кв. метров. Среди двухкомнатных квартир наиболее популярен диапазон площадей 50-55 кв.м, такие квартиры выбрали 27% покупателей. Чуть меньше четверти (по 24%) клиентов отдали предпочтение двухкомнатным квартирам площадью 55-60 кв.м и 60-65 кв. метров. Средняя площадь проданной квартиры –53 кв. метра. Средняя полная цена продажи однокомнатных квартир составила 2294 тыс. руб., двухкомнатных – 3376 тыс. руб., трехкомнатных – 4568 тыс. рублей.
Из обзора первичного рынка жилой недвижимости г.Тюмени (май 2015 г.):
• На рынок вышло 5 новых объектов.
• Средняя цена предложения - 59 605 руб./кв.м (указана с учетом скидок, которые предоставляют застройщики).
• Средняя цена продаж - 57 153 руб./кв.м.
• Годовой прирост средней цены (по сравнению с маем 2014 г.) составил 1,7%.
• Предложения с наименьшей средней ценой сосредоточены в районах Московского тракта и 5-го Заречного микрорайона.
• Активность покупателей в мае 2015 г. по сравнению с прошлым месяцем снизилась всего на 3% (снижение это связано с большим количеством выходных дней в мае).
Покупатели жилья на вторичном рынке также в большей степени ориентированы на приобретение однокомнатных квартир («однушки» предпочли в мае 47,3% покупателей). Доля продаж двухкомнатных квартир составила 33,2%, трехкомнатных – 17%. Многокомнатные квартиры выбрали только 2,6% покупателей. Наибольшим спросом пользовались квартиры в центре города (наибольший спрос здесь на одно- и двухкомнатные квартиры), в микрорайонах жилого района «Тюменский» (одно- и двухкомнатные квартиры), КПД (однокомнатные), на Лесобазе (однокомнатные), в МЖК (одно- и двухкомнатные), в районе Дома Обороны (одно-, двух- и трехкомнатные квартиры).
Большая часть продаж вторичного рынка пришлась на однокомнатные квартиры стоимостью от 2 до 2,5 млн рублей (20,6%). На втором месте – однокомнатные с ценой от 2,5 до 3 млн рублей – 12,4% продаж. Чуть меньше продано двухкомнатных квартир стоимостью от 3 до 3,5 млн рублей (8,8%) и от 2,5 до 3 млн (8,5% продаж). Покупатели трехкомнатных предпочли квартиры за 3-4,5 млн рублей. Средняя площадь проданной в мае квартиры на вторичном рынке составляет 51,1 кв.м.
Тенденции на завтра
Рынок недвижимости самым тесным образом связан с банковской сферой – рынком ипотечного кредитования. Безусловно, влияет на покупательскую способность изменение ставок по ипотеке (ставка на «вторичку» уже снизилась до 13,5%, а для клиентов компании «Этажи» - до 13% по акции от «Абсолют Банка»*) – в обозримом будущем специалисты ожидают перемен в сфере продаж жилья: «Снижение ипотечных ставок на «вторичку» должно оживить вторичный рынок. Однако для этого нужно время: первые последствия снижения ипотечных ставок станут видны только в конце июня - начале июля, - поясняет Константин БРЕДНИКОВ. – Просто пока о снижении ипотечных ставок знают не все покупатели».
Каких последствий аналитики ждут от снижения ставок? «Улучшение условий ипотеки приведет, прежде всего, к постепенному восстановлению спроса на вторичную недвижимость. Ожидаем рост доли сделок на вторичном рынке за счет снижения доли сделок по загородной недвижимости, - отмечает Константин БРЕДНИКОВ. – Еще один очень вероятный момент: в 3-4 кварталах 2015 г. восстановление спроса на «вторичку» остановит наметившуюся тенденцию снижения цен (с февраля 2015 года средняя цена квадратного метра предложения по «вторичке» снизилась на 1,5%)».
Выбор за вами!
Выбрать между новостройкой и вторичным жильем непросто. Тем более, что количество продающихся «вторичек» и новостроек огромно: в базе «Этажей» более 10 000 квартир первичного и более 13 000 квартир вторичного рынка.
При этом, если средняя цена квадратного метра «первички», по данным аналитиков, составляет сегодня 59 605 руб./кв.м (то есть, по сравнению с началом 2015 года есть тенденция к снижению стоимости «квадрата») – то средняя стоимость квадратного метра «вторички» составила в мае 66 225 руб./кв.м (что также на 0,5% ниже, чем в апреле). Пик цен вторичного рынка этого года пришелся на январь – когда средняя стоимость была зафиксирована на отметке 67 299 руб. за кв. метр.
«Наиболее вероятно, что в 3-м квартале 2015 года цены как вторичного, так и первичного рынка останутся практически неизменными, - резюмирует Константин БРЕДНИКОВ. – А чтобы найти именно ту квартиру, которая нужна вашей семье, не упустить выгодные по стоимости предложения и не запутаться в районах, объектах, акциях, скидках – расспросите вашего риэлтора. Он, как независимый эксперт, знает все плюсы и минусы того или иного дома, расскажет о бонусных программах застройщиков, о преимуществах и недостатках вторичных объектов. Помимо специалистов по первичной, вторичной и загородной недвижимости, в нашей компании работают ипотечные брокеры, представители банков, юристы и эксперты по социальным жилищным программам. Так что каждый покупатель может получить полную актуальную информацию и помощь в приобретении жилья!».
*АКБ «Абсолют Банк» (АО), ген.лицензия №2306 от 11.07.2013 г.
