Сколько раз в жизни человек покупает квартиру? Зачастую единожды или дважды. Для кого-то покупка жилья – сделка всей жизни. Главный аспект здесь - финансовый: недвижимость требует мобилизации денежных ресурсов, вложения и своих накоплений, и часто заемных средств, а потому дело это чрезвычайно ответственное. И при всем этом, существует риск остаться после приобретения недвижимости буквально ни с чем… Как избежать такого поворота событий?
Специалисты говорят: прежде всего, при подготовке и совершении купли-продажи нужно соблюсти все юридические тонкости. Не менее важно обезопасить себя от организационных рисков при выборе объекта. «Самая большая угроза – остаться и без денег, и без квартиры, - подтверждает Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора федеральной риэлторской компании «Этажи». - Покупателю необходимо знать, на какие детали обратить внимание, начиная с просмотра объявлений».
Организационные риски
Риск 1: Мошенничество
Объявление о продаже квартиры вы можете встретить в интернете, в газете, по телевизору, наклеенным на подъезде – выбор огромный. «Обратите внимание на цену. Если продается интересный объект в хорошем районе, с хорошей площадью и в хорошем состоянии, но по явно заниженной стоимости, на 20-50% дешевле, чем аналоги на рынке – стоит насторожиться. Задайтесь вопросом: в чем причина? – советует Лилия ГАДИЕВА. – Возможно, у продавца сложная жизненная ситуация и срочно нужны деньги. Но как покупателю это проверить?»
«Уместно обратиться к профессионалам: риэлторская компания может проверить объект на юридическую «чистоту». Например, мы берем выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) об отсутствии арестов и обременений, - объясняет Андрей ЛЕСИН, директор департамента сопровождения сделок компании «Этажи». – Это может сделать и не специалист: такой документ можно заказать и получить в течение пяти дней. Но в «Этажах» начала действовать совместная с Росреестром программа получения выписок в режиме он-лайн: выписку мы получаем в течение трех часов, что существенно экономит время и силы покупателя».
Также важно понимать, кто предлагает вам купить объект недвижимости. Это может быть риэлторская компания, может быть сам собственник, либо третье лицо по доверенности. «Бывает, что продает человек, называющий себя другом, братом и т.д., у него нет юридических прав, но есть ключи. Покупатель, не знающий тонкостей, готов отдать ему задаток, и может быть, все закончится благополучно. Но если сделка в итоге окажется недействительной – вам некому будет предъявить претензии, - обращает внимание Андрей ЛЕСИН. – Конечно, мы в компании работаем только напрямую с собственниками, либо их представителями по нотариальной доверенности».
Риск 2: Техническая ошибка
Случай из практики: в «Этажи» обратились два собственника, которые живут на Севере и имеют квартиру в Тюмени, которую хотят продать. Риэлтор заказывает выписку из ЕГРП и оказывается, что в графе «собственник» указан совершенно другой человек. Представьте себе реакцию настоящих владельцев… Люди шокированы. Риэлторы, разбираясь в ситуации, едут в Управление Росреестра по Тюменской области. И выясняется, что несколько лет назад при оформлении документов произошел технический сбой: в адресе вместо «дом 10» был вписан «дом 101». Что делать в такой ситуации? Можно обратиться в суд, доказать свое право собственности на это жилье и только потом начинать процедуру продажи. Это отнимет время и финансы. «Мы пошли другим путем, - рассказывает Андрей ЛЕСИН. – Нашли женщину, которая по ошибке была вписана как собственник квартиры наших продавцов, заказали выписку об ее объекте недвижимости и увидели, что выписка на ее квартиру – пустая. От ее имени обратились в регистрирующий орган, специалисты Росреестра исправили ошибку в регистрации ее прав на жилье. А затем вместе с ней подали второе заявление – о том, что она не является собственником квартиры наших клиентов. Ошибка была исправлена, по нужному адресу вписаны собственниками настоящие владельцы квартиры – все заняло две недели, делалось в рамках обычного сопровождения сделки, без дополнительной оплаты. Итог: на сегодняшний день наши клиенты успешно выходят на продажу своей квартиры».
Риск 3: «Чужой»
При показе квартиры продавец рискует, впуская в свою квартиру неизвестных людей, представившихся покупателями. Точно так же рискует и покупатель, отправляясь по объявлению в чужую квартиру к человеку, назвавшемуся продавцом. «Действительно, не знаешь, кто придет, не мошенник ли это, нет ли у него злого умысла. Чтобы избежать такого, начиная работу с покупателями и продавцами, прежде всего, мы заключаем договор с каждым, видим его паспортные данные, проверяем все документы», - поясняет Лилия ГАДИЕВА.
Риск 4: Цепочки сделок
Если при покупке недвижимости вы рассчитываете на деньги от продажи предыдущей квартиры – важно согласовать детали и сроки продажи и покупки. «Иногда выстраивается длинная цепочка сделок: человек продает одну недвижимость, покупает другую, ее продавец тоже, продав, рассчитывает купить и т.д. При этом если происходит сбой или задержка в каком-то звене - вся цепочка оказывается под риском срыва, ваша сделка может просто не состояться. А это упущенное время, негативные эмоции, и возможно потерянные деньги. Важно состыковать все сроки и продумать детали. Профессиональный риэлтор поможет проследить всю цепочку из 4-5 квартир», - отмечает Лилия ГАДИЕВА.
Особенно важна помощь специалиста, если в цепочках участвуют сделки с привлечением социальных программ. В этом случае расчеты происходят с задержкой (по некоторым соцпрограммам субсидию покупатель получает до 50 дней). Не забудьте, кроме того, что у сертификата соцпрограммы есть срок использования (к примеру, по подпрограмме «Молодая семья» открыть в Сбербанке счет и сдать свидетельство на хранение нужно в первые два месяца после его получения, а купить квартиру – не позднее через девять месяцев, иначе сертификат аннулируется). А к жилью предъявляется целый список требований: степень износа конструкций дома - не более 25%, объект может быть приобретен только от собственника, соблюдены определенные технические и санитарные нормы и т.д., и такой подходящий вариант нужно быстро найти. Если все эти тонкости не учесть – сделка не состоится, поставив под угрозу и другие сделки в цепочке.
«Могут возникнуть и чисто человеческие заминки - не известно, когда предыдущие жильцы освободят квартиру и перевезут вещи, выпишутся из нее, передадут ключи. У кого-то – маленькие дети, престарелые родители, при продаже или покупке люди часто находятся в состоянии стресса… В таких ситуациях риэлтор работает как психолог, организатор и модератор, помогающий всем договориться. Кроме того, если у продавца нет времени и возможностей – наши специалисты по доверенности могут провести передачу ключей, помогут с переездами, оформят нужные документы», - добавляет Лилия ГАДИЕВА.
Риск 5: «Загородка»
Если речь идет о покупке земельного участка – прежде всего, убедитесь, что участок находится у продавца в собственности. «Были примеры, когда клиент уверял, что владеет этой землей. На самом же деле после проверки документации оказывалось, что земля в аренде, и даже срок договора аренды уже истек. Такие случаи нередки – сказывается наследие советского времени, определенный правовой нигилизм и некоторая легкомысленность людей. В такой ситуации мы предлагаем помощь в оформлении этого участка в собственность, и только затем начинаем процедуру продажи», - уточняет Андрей ЛЕСИН.
Также при покупке земельного участка важно подтвердить расположение и площадь участка на местности – провести его межевание. В противном случае можно купить участок, имеющий по документам 8 соток, а в реальности – только 6, потому что с одной стороны сосед выдвинул на него забор, с другой стороны «наступила» стройка и т.п. Профессионалы помогут обмерить участок и либо решить вопрос с соседями, либо изменить свидетельство, чтобы избежать потери денег и соток.
Правовые риски
Риск 6: Собственник – несовершеннолетний (единоличный собственник, либо имеет долю)
В этом случае обязательное требование – получить разрешение органов опеки на отчуждение объекта недвижимости с одним из условий: одновременная/последующая покупка жилья; дарение квартиры/доли в квартире; зачисление денег от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, на счет ребенка. Риэлтор должен проконтролировать исполнение одного из этих условий, иначе регистрация перехода права собственности не будет произведена.
Риск 7: Объект недвижимости приобретен в браке, либо в браке происходил расчет по ипотеке
Необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу (а если находятся в предразводном состоянии – то и согласие обоих супругов на покупку), чтобы исключить в будущем риски по оспариванию сделки.
Риск 8: Продаваемый объект – комната в коммунальной квартире либо доля в праве долевой собственности
Например, один дом на двух соседей – при продаже своей половины одним из соседей второй сосед имеет преимущественное право выкупа. Если условие о таком праве не было соблюдено, когда вы покупали половину дома – второй сосед может перевести право покупателя на себя в судебном порядке уже после того, как вы половину купили – и он будет признан покупателем за ту же стоимость. Таким образом, при подготовке сделки нужно получить отказ других собственников от преимущественного права покупки; копию уведомления о намерении продать долю/комнату, с указанием адреса и цены объекта, отправленного субъекту, имеющему преимущественное право покупки, подкрепленное почтовыми квитанциями об отправлении.
Риск 9: В квартире зарегистрирован гражданин, имеющий право проживания и пользования квартирой
Скажем, в квартире живет семья из четырех человек: родители в ходе приватизации оформляют на себя право собственности, а совершеннолетние дети отказались от него в пользу родителей. Таким образом, дети – не собственники, но они прописаны в этой квартире, и выписать их принудительно нельзя даже в судебном порядке. При продаже квартиры необходимо, чтобы они выписались добровольно, нужно взять поквартирную карточку, либо справку о зарегистрированных гражданах, подтверждающую, что все сняты с регистрационного учета по данному адресу.
Риск 10: Наличие обременения или ареста
Это видно из выписки из ЕГРП. Про арест (например, за невыплаты по кредиту) владелец может и не подозревать, а купля-продажа с фактом ареста невозможна. Если арест не выявлен вовремя, а сделка уже идет – покупатель оказывается незащищенным: деньги он уже отдал, продавец мог ими успеть распорядиться, а будет ли завершена сделка, предсказать сложно, так как неизвестно, возможно ли быстро снять арест.
В случае с обременением решить вопрос проще. «Бывает, что квартира была куплена в ипотеку, кредит еще не погашен, но собственнику нужно ее продать. Это риски для обеих сторон: и для продавца, и для покупателя. В этом случае наша компания может предоставить продавцу целевой заем на погашение ипотеки. Выигрывают все: банку возвращается кредит, покупатель получает выбранную квартиру уже без обременений, продавец завершает сделку и рассчитывается из полученных денег с нашей компанией», - рассказывает Андрей ЛЕСИН.
Поможет финансовая ответственность
Конечно, все агентства недвижимости должны оказывать риэлторские услуги качественно, как записано в законодательстве, «добросовестно и с надлежащей осмотрительностью». Но многие «подводные камни», описанные выше, на первый взгляд без тщательных проверок не выявить. «И только в течение какого-то времени после покупки может выясниться, что с вашим объектом что-то не так, - говорит Андрей ЛЕСИН. – Мы же приняли для себя норму: если в течение года новым собственником будет по каким-то причинам утрачено право собственности – компания компенсирует ему полную стоимость затрат. Это дополнительная ответственность компании перед клиентами».
Полная финансовая ответственность по сделкам на вторичном рынке жилья и загородной недвижимости введена компанией «Этажи» в 2011 году. Она закреплена в Положении о гарантийном обязательстве (внутреннем документе компании) и прописана в клиентском Договоре, после сделки клиенту выдается гарантийный Сертификат. Если у вас возникают проблемы по объекту, купленному в компании (например, третье лицо заявило о своих правах на квартиру после сделки) – «Этажи» обязуются решить их, вплоть до представления интересов в суде, чтобы клиент в любом случае получил свою квартиру, либо – компания приобретет ему подобную за свой счет. Финансовая ответственность не распространяется на сделки свыше 8 млн руб., на договоры долевого участия с застройщиками и переуступку прав требования, на сделки с коммерческой недвижимостью. |
«Естественно, мы проводим огромную предварительную работу для того, чтобы случаи, при которых потребуется возмещать ущерб, не возникли: наша задача - самым тщательным образом подготовить куплю-продажу, проверив заранее все документы объекта и продавца, помочь дооформить и собрать документацию, а также грамотно провести саму сделку, - уточняет Андрей ЛЕСИН. – Наш покупатель должен быть уверен, что все факты проверены, и он может спокойно ждать документы на купленную недвижимость».
Финансовая ответственность «Этажей» сродни титульному страхованию, которое также является гарантией безопасной сделки, однако обходится покупателю дорого: если ответственность «Этажей» - это стандартный элемент риэлторской услуги и не требует дополнительных затрат, то страховой компании за страхование титула необходимо платить до 1% стоимости имущества за год.
Конечно, каждый сам выберет наиболее комфортный путь покупки или продажи. Решите, берете ли вы на себя ответственность за все организационные и юридические моменты, или возложите этот груз на специалистов. В любом случае – чистых вам сделок и радостных перемен!
