С момента введения государственного кадастрового учета объектов капитального строительства (ОКС) минуло три года. О судьбе государственного учета жилищного фонда мы поговорили с директором Тюменского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Василием ЩЕПЕЛИНЫМ.
- Федеральное БТИ – профессиональный участник рынка недвижимости Тюменской области уже 86 лет.
К сожалению, сегодня можно встретить предложения по изготовлению технических паспортов на квартиру, жилой дом и т.д. от непрофессионалов в этой области. Предложения поступают от индивидуальных предпринимателей, коммерческих организаций различных правовых форм – ООО, ОАО и т.д. Неудивительно, что заказчик работ по технической инвентаризации в замешательстве.
- И кто же в настоящее время может проводить техническую инвентаризацию и изготавливать технический паспорт, Василий Игнатьевич?
- Указанная деятельность сторонних Федеральному БТИ организаций лежит вне закона. Поэтому, действительно, необходимо внести ясность: Федеральное БТИ продолжает осуществлять технический учет и техническую инвентаризацию, равно как и оформление технических паспортов, поскольку такая обязанность на Федеральное БТИ возложена государством и правовыми нормами.
Согласно п.3 Порядка осуществления государственного учета жилищного фонда, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. №1301, технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации. Законом установлено, что для организации технической инвентаризации выделен главный признак, отличающий ее ото всех коммерческих структур – подведомственность органам власти. Федеральное БТИ – федеральное государственное унитарное предприятие, иных государственных или муниципальных специализированных организаций технической инвентаризации в Тюменской области не создано.
- Поскольку государство не сняло с вас обязанности проводить техническую инвентаризацию жилищного фонда, какие проблемы возникают при реализации данной задачи?
- Проблема есть, и она всероссийского масштаба. К сожалению, в настоящее время возникла некоторая «свобода действий» участников рынка недвижимости в таком важном, базовом, основополагающем элементе как ввод в эксплуатацию жилищного фонда, в частности многоквартирных жилых домов.
Не побоюсь показаться консервативным, но ранее система учета и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома сбоев не давала. Законченный строительством многоквартирный жилой дом подлежал технической инвентаризации, и в том числе, на основании технического паспорта вводился в эксплуатацию. На основании полученных данных формировалась налоговая база, информация поступала в органы статистики, собственники без проблем реализовывали свои права. Информация технического паспорта многоквартирного жилого дома всегда была значима не только для сферы ЖКХ, но и в области права и налогообложения.
Но ситуация с проведением технической инвентаризации созданных ОКС изменилась с принятием Постановления Правительства РФ от 1 марта 2013 г. N175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», согласно которому для ввода необходим технический план. Многие уже на практике сталкивались с этим документом и успели понять, насколько он менее информативен и полезен, чем технический паспорт.
Исключение из нормативно-правовых актов технического паспорта, как необходимого для ввода в эксплуатацию ОКС документа, привело к тому, что на протяжении двух лет большинство застройщиков Тюменской области не проводят техническую инвентаризацию многоквартирных жилых домов (МКД), пренебрегая тем самым в первую очередь правами и интересами собственников помещений.
- Каковы последствия не проведения технической инвентаризации и учета МКД?
- Во-первых, отсутствие технической инвентаризации многоквартирного жилого дома это ограничение законных прав и интересов собственников помещений в таком доме. Существуют иные сферы общественной жизни, не связанные с вводом в эксплуатацию и регистрацией прав, где на основании закона требуется технический паспорт на квартиру. Это процедуры перепланировки и переустройства помещений, перевода из нежилого в жилое и наоборот, оформление ипотеки, займов и иных кредитных договоров, нотариальные действия, обращение в суды и т.д. В настоящее время мы ежедневно сталкиваемся с той или иной ситуацией, собственники обращаются в суд за защитой своих прав и обязании застройщика провести техническую инвентаризацию.
Во-вторых, проблема налогообложения таких объектов. С 2013 г. инвентаризационная стоимость вновь выстроенных квартир не определяется, данные сведения отсутствуют, поскольку техническая инвентаризация МКД не проводилась в большинстве случаев. Это средства, потерянные бюджетом области. Конечно эта проблема масштабнее, и ее корни идут еще от Федерального закона №93-ФЗ «О дачной амнистии». Все ОКС, оформленные на основании декларации, т.е. без проведения технической инвентаризации, не имеют инвентаризационной стоимости, которая лежит в основе исчисления налога на имущество физических лиц.
В-третьих, поскольку в процедуре ввода в эксплуатацию многоквартирного дома технический паспорт уступил место техническому плану, у организаций технической инвентаризации вызывает большие опасения качество полученных при кадастровых работах сведений, отраженных в техническом плане.
Здесь важен один момент. Согласно закону кадастровый инженер это гражданин РФ, имеющий высшее или среднее специальное образование, не имеющий судимости и прошедший тестирование (так называемый экзамен) для получения квалификационного аттестата.
Мне, как профессионалу, посвятившему свою жизнь служению отрасли технической инвентаризации, тяжело наблюдать, как на рынке недвижимости проводится подготовка технических планов вчерашними учителями, врачами, слесарями, водителями – ныне кадастровыми инженерами. О каком качестве, достоверности технической информации в этой ситуации может идти речь? Несомненно, есть кадастровые инженеры по образованию и по опыту способные блестяще провести данные работы. Но в сложившейся ситуации настоятельно рекомендую всем гражданам и юридическим лицам интересоваться образованием и стажем работы кадастрового инженера перед заключением договора подряда. Ваша недвижимость – это, прежде всего, ваше имущество, поэтому достоверные технические характеристики ОКС имеют особую важность.
- Зачастую можно услышать, что цены Федерального БТИ высоки. Может в этом причина того, что застройщики избегают процедуры технической инвентаризации?
- Это домыслы, не имеющие под собой обоснования. Цены на работы по технической инвентаризации установлены Постановлением губернатора Тюменской области №264 от 05.08.2003 г. «О тарифах на работы по технической инвентаризации объектов недвижимости» и с 2005 г. не изменялись. Установленные тарифы являются обязательными при расчете смет на выполнение работ и включении в договор подряда условия о цене. Федеральное БТИ строго следит за соблюдением закона в этом отношении.
Если говорить о стоимости работ по технической инвентаризации, то в среднем техинвентаризация одного подъезда многоквартирного жилого дома обходится застройщикам в 45 720 руб. (например, 6 000 кв.м (средняя площадь подъезда) х 7,62 руб. (цена работ за кв.м). Интересно, что если взять средние показатели по области: 65 000 (средняя стоимость квадратного метра жилья) х 6000 кв.м (средняя общая площадь 9-этажного подъезда) = 390 000 000 руб. – финансовый результат).
Очевидно, что затраты на техническую инвентаризацию, это не те затраты, от которых нужно отказываться, принимая во внимание общую стоимость выстроенного жилья.
Кроме того, устранив барьеры, законодатель вывел на рынок недвижимости технические планы. Теперь вместо одного техпаспорта необходимо оплатить технические планы на сам дом, на каждое помещение в доме, будь то квартира, нежилое помещение или место общего пользования, а это от одного до сотен техпланов. Затраты застройщиков на кадастровые работы в отношении многоквартирного жилого дома возросли в разы по сравнению с технической инвентаризацией.
- Можно ли параллельно заказать два названных вида документов в Федеральном БТИ? Это было бы удобно и выгодно.
- Технический паспорт и технические планы на многоквартирный жилой дом Федеральное БТИ готовит, как Вы верно выразились, параллельно, при этом сроки проведения работ достаточно короткие.
Застройщикам, заказавшим технический план и техническую инвентаризацию МКД в Федеральном БТИ, предоставляется существенная скидка на стоимость каждого техплана (до 1 500 руб. за технический план при средней цене 3 500 по городу). Многие застройщики пользуются нашим предложением, получая качественный результат в короткие сроки.
- В заключение хотелось бы узнать, что вы предлагаете для нивелирования последствий отсутствия технической инвентаризации многоквартирных жилых домов или их предотвращения?
- Отвечу прямо – последствия уже не предотвратить. В свое время помогли бы административные меры. Но это лежит вне сферы моей компетенции, и рассуждать об этом применительно к Тюменской области было бы не правильно. Знаю примеры субъектов, где такие меры были приняты своевременно, что позволило выполнить планы по формированию налоговой базы, граждане без проблем реализуют свои права, органы исполнительной власти располагают достоверными сведениями об ОКС территории.
Вместе с тем, для защиты интересов собственников помещений я бы порекомендовал обращать внимание на условия договора долевого участия. Включено ли условие о проведении технической инвентаризации и получит ли новоявленный собственник вместе с актом приема-передачи квартиры или нежилого помещения технический паспорт?
В случае, если техинвентаризация жилого дома не проведена, для того, чтобы все-таки ее провести, я бы порекомендовал собственникам помещений многоквартирных жилых домов единственный оставшийся выход – решить вопрос о проведении техинвентаризации дома на общем собрании и поручить ТСЖ заключить договор на эти работы.
Несмотря ни на что, я надеюсь, что в такой важной сфере общественной жизни как государственный учет жилищного фонда, в частности многоквартирных жилых домов, ситуация изменится. В приоритете будет работа профессионалов, профессиональный подход к сбору и подготовке технических характеристик, заинтересованность застройщиков в обеспечении интересов собственников и государства.
