Самостоятельная продажа своей квартиры − вполне естественное желание людей, тем более в современных экономических условиях, связанное со стремлением сэкономить на комиссионных для агентства недвижимости. Учитывая, что «средний размер комиссии» в риэлторских компаниях составляет около 50 тысяч рублей, трансформируется ли данное желание в искомый результат? Как показывает практика, экономия на комиссии приводит к потерям в других областях. Директор территориального офиса «Ямская» компании «Адвекс недвижимость» Вера Георгиевна ФЕДОСЕЕВА дает несколько советов, как избежать ошибок при самостоятельной продаже квартиры.
Сэкономив на комиссии, выиграю в цене
Главные потери самостоятельных продавцов, по мнению специалиста, кроются в цене. Многие собственники изначально неверно оценивают свои объекты, в результате потери могут доходить до 150 тысяч рублей и больше. Парадокс ситуации состоит в том, что потери обусловлены не тем, что собственники недооценивают свою недвижимость и продают дешевле, а, напротив, изначально сильно ее переоценивают. Обычные математические расчеты в недвижимости не всегда срабатывают: если я сегодня не смог продать за нужную мне цену, то завтра без проблем смогу продать, чуть снизив ее. Такие продавцы, по мнению Веры ФЕДОСЕЕВОЙ, действуют эмпирическим путем, проверяя рынок методом проб и, что еще хуже, ошибок: а что, если попробовать за такую цену, а если так... Но на рынке недвижимости свои четкие «законы» и скорее уместна формула: завышенная цена означает увеличение сроков продажи квартиры, что в свою очередь обусловливает представление о ней как о неликвидном объекте.
Попытки продать свою собственность несколько дороже, конечно же, имеются и вполне объяснимы, но уместны они только когда сроки совсем не поджимают продавца. В противном случае при отсутствии покупателей в течение, скажем, трех месяцев, объект лучше временно снять с продажи. Либо (если имеются какие-то ограничения по срокам) продавец будет вынужден снизить цену настолько, что ни о какой экономии, как задумывалось им изначально, уже не может быть и речи.
Задача специалиста по недвижимости заключается именно в том, чтобы первоначально максимально объективно определить стоимость объекта. На данном «экономическом» этапе это приобретает особую актуальность: затягивание продаж на замедляющемся рынке неминуемо приводит к финансовым потерям.
Что необходимо сделать? Четко отследить стоимость подобных объектов. Желательно ориентироваться на цены в вашем районе. Помните, что цена определяется не только квадратными метрами, но и многими другими факторами: состоянием самой квартиры, коммуникаций, подъезда и др.
Важна не только чистота квартиры, но и чистота сделки
Не стоит забывать, что продажа вашей собственности - это еще и ее покупка другим человеком. И многие покупатели, особенно ищущие квартиру самостоятельно, опасаются приобретать объекты, собственники которых не имеют в свою очередь никаких договоров с агентствами недвижимости. «Конечно, данный факт - некий отголосок прошлого - эхо 90-х годов, - говорит Вера Георгиевна, - однако учитывая, что покупка квартиры это всегда значимое и ответственное событие, к таким опасениям стоит отнестись с пониманием. «Договорные» квартиры в представлении покупателя чисты с юридической точки зрения, следовательно, считаются более надежными».
Как правило, если со стороны покупателя выступает риэлтор, то никаких проблем не возникает, за исключением той, что риэлтор, скорее всего, использует факт самостоятельной продажи, чтобы попытаться сбить цену в интересах своего колеблющегося клиента.
Что необходимо сделать? Прежде всего, необходимо проверить чистоту своей квартиры. Она может только казаться собственнику «беспроблемной» и в своих намерениях продажи он действительно кристально чист, но, например, с юридической точки зрения продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала или заемных средств, что собственник со временем воспринимает как должное, на самом деле представляет определенные сложности и требует хорошей юридической подготовки.
Плюс ошибочно полагать, что проверка чистоты сделки – сугубо прерогатива покупателя, ведь риски, связанные с финансовыми потерями, существуют и для продавца: например, неправильно оформленная сделка может при определенных обстоятельствах подлежать обжалованию.
Продам в свободное время
По словам специалиста «Адвекса», при показах вашей квартиры потенциальным покупателям нередки случаи, когда за просмотром изначально не стоит желание покупки. Люди словно на рынке присматриваются к потенциальным объектам, чтобы самим лучше ориентироваться на рынке недвижимости. Профессиональному риэлтору не составляет труда определить степень заинтересованности покупателя, тогда как для неопытного продавца это может стать проблемой. В любом случае вам необходимо быть готовым, что в недвижимости количество не всегда переходит в качество.
Что необходимо сделать? При продаже квартиры нельзя руководствоваться принципом: днем - на работе, а показы буду проводить вечером в свое свободное время или в выходные. Продажа квартиры требует полного вовлечения в процесс.
Кто-нибудь да купит
В условиях современного (замедлившегося) рынка, когда покупатели все тщательнее подходят к выбору жилья, продажа квартиры требует четкого и продуманного алгоритма действий. Не стоит забывать и о тенденции сокращения доли вторичного рынка в общем количестве сделок. Жители Тюмени все охотнее обращают свое внимание на рынок первичного жилья, тем более, что недостатка в предложениях в этом сегменте сегодня нет. Поэтому представления о том, что одномоментное выставление фотографий вашего объекта на первые попавшиеся сайты (даже если это самые посещаемые ресурсы), быстро решит ваш жилищный вопрос – ошибочны. Блицкриг здесь явно не подходит, − считает Вера ФЕДОСЕЕВА, − продажа квартиры требует не только четкого плана «где и когда стоит размещать информацию об объекте», но и постоянного мониторинга текущей ситуации. Следует помнить и о том, что вам нужно представить покупателю уникальность своего предложения и не забыть обратить внимание на «изюминки». Это может быть хорошая инфраструктура, ремонт, оставляемая мебель и др.
И, конечно же, нельзя недооценивать такой момент, как фотографии вашего объекта. Во-первых, качественно сделанное фото способно привлечь внимание именно к вашему объекту. Во-вторых, хорошая фотография зачастую вызывает у человека непременное желание стать обладателем именно этой квартиры, после того как он представит себя в запечатленном интерьере.
«Естественно, при продаже квартиры не обойтись без элемента удачи: вдруг покупатель по каким-либо причинам будет именно сейчас искать квартиру именно в вашем доме, но все-таки полностью полагаться на случай не стоит. Самостоятельная продажа недвижимости, конечно же, возможна, но прежде всего требует четкого ориентирования на рынке, полного вовлечения в процесс, понимания уникальности своего предложения и юридической грамотности. Только хорошо разобравшись в каждом из аспектов, вы продадите свою квартиру максимально быстро и по максимально возможной в данный момент цене. Любое отступление от этих правил превращает продажу в весьма рискованное предприятие, где потери могут значительно превысить сумму в 50 тысяч рублей», − заключила Вера Георгиевна.
