Представители федеральной риэлторской компании «Этажи» поделились с журналистами итогами бизнес-поездки в Сингапур, Малайзию и Индонезию. Риэлторы ездили в деловой тур в составе внушительной делегации из 20 человек, в нее также вошли топ-менеджеры строительных компаний региона и банков.
Социальное жилье – от 16 миллионов рублей
Еще 50 лет назад Сингапур считался страной «третьего мира», а сегодня это государство с развитой рыночной экономикой. Одной из причин высокого качества жизни населения считают лояльную налоговую политику. «По сути, налогов с дохода для населения как таковых там нет, - пояснил Ильдар ХУСАИНОВ, директор компании «Этажи». – Отчисления из заработной платы являются неким «фондом», который даже можно потратить на определенные нужды». Благоприятная среда для бизнеса, высокие доходы населения, низкий уровень коррупции – все это способствует и развитию рынка недвижимости страны. Так, стоимость квартир в Сингапуре чрезвычайно высока: самые дешевые квартиры в пересчете на российские деньги, стоят от 16 млн рублей (40-50 кв.м) – и это так называемое «социальное жилье», право на покупку которого имеют сингапурцы с «низким» (по их представлениям) доходом.
Дороговизна жилья связана с высокой стоимостью и дефицитом земли для строительства. Правительство страны тем временем предпринимает различные меры по «охлаждению рынка», и они, считают тюменские предприниматели, приносят свои плоды. Вообще членов делегации восхитила степень законодательной «зарегулированности» рынка недвижимости: учтены все нюансы, и благодаря этому власти могут оперативно реагировать на тенденции и тренды экономики, принимая «точечные» меры.
При этом, по словам Ильдара ХУСАИНОВА, в Сингапуре отмечают падение рынка недвижимости в связи с экономической ситуацией. «Цены упали на 15%, объемы продаж жилья тоже падают – об этом говорят наши сингапурские коллеги», - рассказал Ильдар Борисович.
Ипотека-мечта
Безусловно, одним из факторов, определяющих бурный рост рынка недвижимости, является ипотечное кредитование. С этим вопросом в Сингапуре все просто отлично: ипотека предоставляется под процентные ставки, о которых нам остается только мечтать – 1-1,7% годовых. «2% годовых уже считается грабительской!» – рассказал Ильдар ХУСАИНОВ. При этом получить кредит на жилье достаточно легко, требования к заемщикам вполне выполнимые. Очень развита система «грейдов»: процент по ипотеке дифференцирован в зависимости от множества условий. К примеру, большинство банков предлагают более выгодную ставку при условии, что клиент обязуется не погашать кредит досрочно в течение оговоренного срока.
Есть и другие особенности. Сроки рассмотрения кредитной заявки по сравнению с нашими очень длинные. Если почти в любом банке Тюмени вам дадут ответ в течение буквально нескольких дней, то сингапурские банки могут тянуть несколько недель. С другой стороны, процедура изъятия залога максимально упрощена: если заемщик в течение полугода не вносит платежей по кредиту, банк легко забирает себе квартиру.
Любопытно, что получить ипотеку в Сингапуре могут и нерезиденты страны. Правда, процент будет выше – в среднем, ставка составит 6%. Впрочем, представители «Этажей» поспешили разочаровать: тюменцам, как и всем россиянам, эта дешевая ипотека «не светит» - русским ее практически не предоставляют…
Риэлторы – на американский манер
«А вот агентства недвижимости нас не удивили, а даже разочаровали, - продолжил рассказ Ильдар ХУСАИНОВ. – Они работают по американской модели, у которой немало слабых сторон».
При этом если в США существует одна база недвижимости, за «вхождение» в которую агенты платят деньги, в Сингапуре у каждого агентства база своя, а бывает, что и у каждого риэлтора. Для агентств характерна большая текучка кадров, а много зарабатывать (опять же по сингапурским меркам) получается далеко не у каждого риэлтора. IT-специалистов, на которых делают ставку сегодня многие российские агентства недвижимости, в Сингапуре не держат – все технологии для них готовят в Китае.
Зато офисы риэлторских компаний произвели большое впечатление – впрочем, как и офисы застройщиков. Они отличаются изысканным дизайном, каждый старается чем-то удивить своих клиентов: например, в одном из агентств есть собственный конференц-зал на тысячу мест, в другой компании – сферический кинозал… Оригинально устроены места для подписания договоров, да и все устройство рабочих и клиентских зон в целом – кое-какие детали компания «Этажи» даже планирует внедрить в своих офисах.
Новостройки по высшему классу
О том, какое жилье возводят в Сингапуре, рассказала Елена ЕРШОВА, руководитель департамента новостроек и аналитики компании «Этажи». «Дома предлагаются как минимум с чистовой отделкой, а на нескольких этажах, как правило, и меблированные, - рассказала она. – По крайней мере, кухонный гарнитур должен быть». Даже в небольших квартирах принято делать два санузла, а площадь чем больше – тем и ванных комнат больше. Что касается планировок, то они тюменцев очень удивили. «Большие квартиры часто «нарезаются» на маленькие комнатки, так что очень сложно «почувствовать» эту огромную площадь», - поделилась впечатлениями Елена ЕРШОВА.
На высоком уровне у сингапурских застройщиков методы презентации своих объектов. На стройплощадках обязательно строится полноценный офис продаж в два этажа, делается эффектный макет будущего дома, оборудуются «шоу-румы» - презентационные квартиры. Интересно, что собственную службу продаж имеют единицы, чаще всего в офисах строительных компаний работают представители агентств недвижимости, и практически все новостройки продаются через риэлторов. Хотя имя застройщика играет очень большую роль – покупатель всегда поинтересуется им, а также автором проекта, архитектором.
Деятельность строительных компаний жестко регламентирована. Так, законодательно даже ограничен срок продажи недвижимости: если застройщик не успевает продать все квартиры за пять лет, у него резко повышаются налоги. Пожалуй, российским законодателям стоит взять такую практику на заметку – тогда и проблем с долгостроями станет меньше...
Подытоживая встречу, Ильдар ХУСАИНОВ отметил, что у сингапурцев есть чему поучиться. Так, тюменская делегация была впечатлена архитектурной эстетикой жилых домов – в Тюмени пока только единичные застройщики настолько креативно подходят к строительству. Правда, дома в Сингапуре возводятся с учетом философии «фэн-шуй» и соответствие всем его правилам зачастую являются решающим фактором при покупке квартиры. В России эта философия хоть и практикуется, но не настолько прижилась. «Фэн-шуя, - сказал Ильдар ХУСАИНОВ, - нам не надо».
