Комфортный город для жизни – это достаточное количество детских садов, поликлиник, парковок, грамотно организованные жилые кварталы, удобная транспортная сеть без пробок. Воплотить все это в жизнь возможно только при комплексном подходе к развитию территорий. В последние два года такая попытка была сделана в Тюмени – областная столица получила полный комплект градостроительных документов. Дело осталось за малым – выполнять намеченный план, однако сделать это не так-то просто.
Проблемы комплексной застройки городов архитекторы, проектировщики, преподаватели ТюмГАСУ, представители тюменского Департамента земельных отношений и градостроительства обсудили на круглом столе, который прошел в рамках V конкурса «Архитектурная премия». Модератором встречи выступила Анна БЕРЕГОВСКИХ, генеральный директор омского института территориального планирования «ГРАД», специалисты которого занимались разработкой градостроительной документации Тюмени.
И еще раз о Генплане…
Главным объектом обсуждения, конечно, стал обновленный Генеральный план Тюмени, принятый в 2012 году. По утверждению Анны Николаевны, наш город – единственный в России, где Генплан транслирован в проекты планировки территорий и Правила землепользования и застройки. Уникальность в том, что все эти документы разрабатывались одновременно, а значит, вероятность соблюдения всех основных правил комплексной застройки намного выше.
Участники встречи вспомнили, как разрабатывались документы территориального планирования Тюмени.
«Мы не собирались что-то изменять кардинально, целью было лишь минимизировать накопленные конфликты, - сказала Анна БЕРЕГОВСКИХ. – В Тюмени не было «живого места»: где-то обязательно были нарушены интересы смежного землепользователя, на участке под детский сад строилось что-то другое… Абсолютный хаос».
Была проделана огромная работа, теперь, наконец, есть ясная картина того, в каком направлении двигаться городу. Однако кому-то это понятно, а кому-то и не совсем. Николай ЧЕРЕПАНОВ, заместитель директора Департамента земельных отношений и градостроительства администрации г.Тюмени, возмущен тем, что не понимают как раз-таки самые главные участники происходящего – застройщики. «Не наберется даже 50% застройщиков, которые бы понимали смысл документов, нами утвержденных, - заявил он. – До сих пор звонят и спрашивают, в чем разница комплексной застройки и освоения застроенных территорий».
Генеральный план и сопутствующие градостроительные документы – это не «конечный пункт назначения» разработчиков. Спикеры круглого стола сравнили город с живым организмом, который развивается, поэтому и градостроительная документация потребует актуализации, в нее должны будут вноситься изменения и дополнения, которые продиктует жизнь и, конечно, важно, чтобы Генеральный план был реализован.
Архитекторы не идут на службу
Чтобы воплощать в жизнь идеи, прописанные в Генеральном плане, контролировать этот процесс, каждому муниципальному образованию необходимо иметь группу архитекторов. А это – большой вопрос. Такую проблему обозначил архитектор Владимир КРЫЛОВ, преподаватель ТюмГАСУ. Но должны быть не просто зодчие, занимающиеся творчеством, а специалисты, знающие тонкости государственной службы. По большому счету – архитекторы и инженеры-строители со знаниями ГМУ. Таких универсалов сегодня в Тюмени не готовят.
«Я об этом говорил на протяжении пяти лет, - поддержал Николай ЧЕРЕПАНОВ. – В наш департамент выпускники ТюмГАСУ особо не стремятся, даже студентов к нам на практику не присылают. В итоге, получив образование архитектора, они абсолютно не готовы к муниципальной работе, как следствие – связь между сообществом архитекторов и властью при решении градостроительных вопросов отсутствует (сегодня в Департаменте трудится только два человека с архитектурным образованием)».
Решение поднятого вопроса, естественно, невозможно было найти в рамках круглого стола. Это глобальная задача еще на многие годы. Но все же кое о чем договориться удалось – Анна БЕРЕГОВСКИХ пригласила студентов Владимира КРЫЛОВА в гости - посетить ИТП «Град».
Строить комплексно не удается
Несмотря на столь основательный подход к созданию граддокументации, застраивать город комплексно мало у кого получается. По сути, «комплексная застройка» подразумевает два направления: это освоение свободных территорий и дальнейшее развитие уже застроенных.
Первый случай – самый сложный и проблемный. Вроде бы все идет хорошо: разрабатывается проект планировки, определяется тип застройки, возможная численность населения, потребность в количестве соцобъектов, участок выставляется на торги. Инвесторы (а на одной большой территории обычно их несколько) получают базу для комплексной застройки, но… каждый все равно строит по-своему.
«Исключение – когда земля достается одному крупному застройщику, только в этом случае задание выполняется почти в полном объеме, - отметила Анна БЕРЕГОВСКИХ. – Но и здесь возникает дисбаланс: проектом планировки обозначаются места под школы, детские сады, поликлиники, но у муниципалитета нет денег на их строительство. В итоге мы получаем пространство с современными домами, но с зияющими дырами для размещения соцобъектов».
В общем, в реальности строить комплексно выходит далеко не у всех. А ведь выход есть, и на тюменской земле известны прецеденты, когда застройщики берут на себя обязательства за появление в новом районе необходимой инфраструктуры. Почему же такого не происходит массово? Вопрос адресовали Ивану ЗАЙЦЕВУ, заместителю генерального директора ОАО «АИЖК по Тюменской области».
Компания занимается освоением земли площадью 215 гектаров в районе дер. Комарово, и здесь строительство детского сада запланировано. «Застройщики готовы возводить социальные объекты, если на это есть деньги, - сказал он. – Мы совместно с «Внешторгбанком» разработали схему государственно-частного партнерства. Компания аккредитуется в банке, а позднее область вернет нам потраченные средства. Если же обязать застройщика за свой счет возводить детские сады, то стоимость квадратного метра жилья резко возрастет и, по нашим подсчетам, составит около 57 тыс. рублей».
На это Анна БЕРЕГОВСКИХ заявила, что, может, опасения застройщиков напрасны и люди все-таки предпочтут покупать жилье пусть дороже, но в районе, где будет детский сад. Она даже предложила провести некое социальное исследование среди населения, а именно, выяснить, какое количество тюменцев и с каким достатком готовы платить за достойное качество среды. Впрочем, Николаю ЧЕРЕПАНОВУ ответ на это вопрос уже известен из практики. «Три месяца назад, руководствуясь поручением губернатора Тюменской области, мы выяснили – в каких районах и сколько необходимо объектов социальной инфраструктуры, - сказала он. – Затем встретились с рядом застройщиков, и ни один из них не отказался за свои деньги построить объекты и передать их муниципалитету. Любой человек сегодня, конечно, выбирает развитую инфраструктуру, цены уже никто не спрашивает». И, тем не менее, ГЧП – отнюдь немассовое явление, и на это есть свои причины – например, не каждый застройщик может построить детсад «на свои» и далеко не каждому из наших строительных компаний банки согласятся выдать достаточный для возведения социального объекта кредит. Да и кредиты в России недешевы. В общем, нужна серьезная поддержка административного ресурса.
Парковка в нагрузку
Комплексная застройка подразумевает и наличие достаточного количества парковок. Однако покупатель жилья в новостройках не хочет приобретать еще и парковочное место или место в подземной стоянке. Застройщик оказывается в незавидном положении: градрегламенты обязывают его возводить паркинги, которые он не может реализовать. В итоге – сплошные убытки.
Анна БЕРЕГОВСКИХ считает, что один из выходов для застройщиков – сделать парковку неотъемлемой частью квартиры, то есть, в стоимость жилья включать цену места для авто и продавать как единый товар.
Предложенная модель, естественно, несовершенна. Если она не будет утверждена законодательно, то застройщики окажутся в неравном положении по цене объектов недвижимости, ведь горожане все равно будут покупать то, что дешевле (одно дело переплачивать за наличие детского сада и совсем другое – за место для автомобиля, и, возможно, не только своего).
«Я не утверждаю, что должно быть именно так и не иначе, на вопрос о парковках пока нет однозначного ответа, - сказала Анна Николаевна. – Вообще в Тюмени эта проблема не доработана. Одна только градостроительная норма ее не решит. Должна быть разработана стратегия развития транспортной инфраструктуры, потому что жилье разное – где-то нужно предоставить просто машиноместо, а где-то необходимо строить подземный паркинг».
Спросите у горожан
Комплексной застройкой можно назвать только ту территорию, где применен не просто комплекс архитектурных и градостроительных знаний, но и учтены предпочтения жителей. Нельзя апеллировать представлениями о красоте какого-то отдельно взятого архитектора или чисто математическими расчетами. Безусловно, комплексный подход к развитию населенного пункта, а тем более столичного города – это и техническая работа, и во многом гуманитарная. Любой город должен быть удобным для жизни, а в чем заключается это удобство – следует спрашивать у самих горожан. Такое мнение высказала Анна БЕРЕГОВСКИХ. Она познакомила собравшихся с опытом привлечения граждан к проектированию города. Этот новый подход был применен при создании комплексного проекта Мегиона.
«Были собраны мнения представителей общественных движений, в учебных заведениях читались лекции на градостроительные темы, среди школьников был объявлен конкурс на лучшие идеи скверов или парков,- рассказала Анна Николаевна. – В итоге родилось решение, в каком именно месте города должны появиться общественные зоны с соответствующими объектами».
Вообще значимость жителей в судьбе города нередко приуменьшается, считает она. Это касается и сложных ситуаций, связанных со строительством объектов там, где их не хотят видеть горожане. Опыт защиты своих интересов и умения отстоять свои взгляды по застройке территорий имеется и у тюменцев. Как рассказала Альбина СЕЛЕЗНЕВА, председатель совета ТОС микрорайона «Тура» и депутат Тюменской городской Думы, в ее практике есть несколько таких случаев. Один из серьезных – попытка построить в «неположенном» месте парковку. На участок земли был уже объявлен аукцион, его даже огородили забором, но, благодаря активности граждан, стройка так и не началась. «Гражданская инициатива сегодня очень много значит», - заключила Альбина Михайловна.
Справедливости ради, стоит заметить, что и при разработке Комплексного проекта развития Тюмени было проведено немало общественных слушаний – те же специалисты ИТП «Град» рассказывали о своем видении застройки областного центра при обсуждении проектов 19-ти планировочных районов. Только вот далеко не все горожане в то время нашли возможность принять участие в этих мероприятиях. Хотя от некоторых участников слушаний из числа экологов, краеведов, архитекторов, геодезистов омские проектировщики услышали немало дельных советов. Возможно, какими-то они и воспользовались…
Возвращаясь к заседанию круглого стола, отметим, что там была поднята еще одна большая тема – реформирование законодательства в сфере градостроительства и земельных отношений. Анна БЕРЕГОВСКИХ является членом общественных советов при Минрегионе РФ и Росреестре, советником РААСН и знает все тонкости законодательных новинок, с которыми и поспешила познакомить участников встречи. Об этом читайте на страницах следующего номера «КВ».
