Прошедший год на рынке коммерческой недвижимости не принес резких изменений ни в ценовом отношении, ни в районном либо объемном распределении. Однако все больше прослеживается тяготение к формированию качественного предложения коммерческих помещений, будь то офисы или торговые площади. С появлением коммерческих объектов высокого класса отдельные сегменты недвижимости становятся невостребованными и неликвидными, привлекательными только для мелких предпринимателей.
Цена растет, но не на все
Относительно предыдущего года заметен рост индекса стоимости в пределах 5%, сменивший ситуацию продолжавшейся некоторый период стабилизации на рынке купли – продажи, и на конец 2013 года средняя стоимость офисного помещения достигла уровня 67 тыс. руб./кв.м, помещения торгового назначения – 75 тыс. руб./кв.м. В ценовом распределении основная доля всего предложения коммерческой недвижимости находится в диапазоне 50-90 тыс.руб./кв.м; в зависимости от качества самого помещения, района расположения и инфраструктуры цена конкретного объекта тяготеет в нижней или верхней границе. По-прежнему первостепенным фактором стоимости является местоположение, распределение можно проследить на ценовой карте недвижимости по районам Тюмени.
Незначительные скачки показателя в ходе мониторинга являются естественным следствием сезонных факторов и результатом постоянных изменений в целом всего рынка, в том числе жилого сегмента, который несомненно влияет на коммерческий рынок. Высокие темпы жилой застройки со встроенными нежилыми помещениями расширяют предложение как офисной, так и торговой недвижимости. Однако эти отклонения индекса стоимости не выходят за пределы общей тенденции удорожания коммерческой недвижимости, ситуация стагнации складывается только в отдельных сегментах, таких как отдельно стоящие здания либо встроенные помещения торгово-офисного назначения помещения в административных зданиях.
Продолжает иметь место торг на коммерческую недвижимость. По данным различных агентств города, величина его колеблется в пределах 5-10%. Но при большой площади приобретаемого объекта, в зависимости от срочности и финансового положения собственника может достигать и 15-20%.
Микрорайоны тоже любят
В Центральной части города, наиболее привлекательной точке для ведения бизнеса, объем предложения снижается с каждым месяцем, что усложняет выбор помещения. С прос на этот район остается высоким – так же как и в историческом центре. Стабильно высокими цены остаются также в приближенных к центру районах ул .Мельникайте-Республики, Дома Печати, где предлагаемая стоимость продажи либо аренды обосновывается высоким пешеходным и транспортным трафиком, удобством и традиционной привлекательностью для клиентов. Так, аренда помещения типа «стрит-ритейл» может достигать 3-3,5 тыс.руб./кв.м. Средние арендные ставки на офисную недвижимость на конец года составляют 700 руб./кв.м, торговую – 820 руб./кв.м. Самой низкой арендной ставкой за анализируемый период характеризуются районы Лесобазы, Мыс, ММС, Автограда, Воровского, Рабочего Поселка, р-н ул. Ватутина.
Предприниматели стали больше ориентироваться на нежилые помещения, расположенные в жилых домах на первой линии с отдельным входом. Также востребованными стали спальные микрорайоны. Растет объем предложения в Восточных мкр, Тюменских, на Мысу. Но, даже не смотря на это, не все помещения отвечают требованиям потребителей коммерческой недвижимости.
Укрупняемся!
Спрос на аренду офисных помещений на площади до 50 кв.м со средним ценовым диапазоном 500-600 руб./кв.м. характерен для представителей малого бизнеса. Крупные компании с момента улучшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости начали рассматривать варианты расширения офисных площадей и перехода в крупные офисные центры, но им необходимы площади более 200 кв.м, а их катастрофически не хватает в городе. Многие компании заключают предварительные договора аренды еще до ввода здания в эксплуатацию, при этом арендуя этаж целиком, и не один. Спрос на качественные офисы класса А и В формируют в основном банки и финансовые структуры, на конец года средние арендные ставки в вакантных помещениях бизнес-центров остановились на уровне 750-800 руб/кв.м, есть предложения как маленьких кабинетов, так и целых этажей.
Торговля: «бум» спроса
Если рассматривать рынок торговых центров, то вакантных площадей в наиболее популярных центрах практически нет, даже если помещение и освобождается, то у управляющих компаний уже имеются кандидаты на ее замещение. Листы ожидания в торговых центрах состоят из довольно большого списка. Сегмент торговой недвижимости в Тюмени под конец 2013 г. пережил настоящий бум – в 4 квартале прошло открытие нескольких торговых центров, в целом за год объем арендной качественной площади прирос ориентировочно на 156,5 тыс. кв.м.
Рынок торговой недвижимости Тюмени еще имеет перспективы роста нового строительства и качественного развития. Так, на март 2014 г. намечено открытие торгового центра районного значения на ул.Федюнинского, на стадии строительства находится несколько объектов: ТРЦ «Планета-Тюмень» (бывший «Теннис-Палас»), в квадрате улиц Республики, Пермякова, Энергетиков и Воровского торговый комплекс семейного формата «7Я», многофункциональный комплекс «Arsib-tower» на месте Тюменского рынка и др. Создание новых проектов подстегивается ростом доходов населения и соответственно увеличивающейся покупательской способностью.
Также прослеживается тенденция концентрации крупных объектов торговли городского значения на пересечении основных транспортных магистралей, тяготение к объездной дороге города. К примеру, на сегодняшний день в районе улиц Федюнинского – Мельникайте - Широтная сформировался целый обширный комплекс из торговых центров различного формата.
Для рынка коммерческой недвижимости и бизнеса насыщение качественными новыми объектами будет означать усиление конкуренции и в перспективе может способствовать увеличению уровня вакантных площадей более низкого качества за счет низкого спроса у ритейлеров, а значит, и снижению стоимости невостребованных объектов.
Что будет?
В долгосрочной перспективе прогнозировать что-либо очень сложно, многое зависит от мировой макроэкономической ситуации, особенно в условиях сегодняшней нестабильности российской экономики. Все же при оптимистическом прогнозе ожидается «стабильный подъем» в среднем на 5–7% в год, что говорит о благоприятном развитии рынка. Однако при этом не стоит забывать о возможности наступления неблагоприятных экономических условий, которые напрямую влияют на состояние рынка. При наступлении кризисной ситуации ценовые показатели начнут корректироваться в пределах 8 – 10% в сторону уменьшения, а спрос может значительно упасть.
