Тюменский градостроительный форум прошел в этом году под глобальной темой «Город, как платформа для инноваций: технологии для развития городов» и был богат на диалоговые площадки. За два дня состоялось 26 сессий, круглых столов, дискуссий на самые разные темы.
Одной из популярных среди тюменских участников форума стала секция, посвященная жилому району Тюмени с народным называнием «Лесобаза». Модератором выступила коммерческий директор ГК «ЭНКО» Юлия Файзулина – представитель одного из застройщиков этой локации.
Собственно, у этого района есть разные названия – Лесобаза, Казачьи Луга, жилой район «Тура», район «Гилевский». Девелоперы пока не пришли к единому решению по поводу названия района. Однако старожилы считают, что самым узнаваемым в плане понимания местоположения остается все же «район Лесобазы». Узнаваемым, но как оказалось, менее продаваемым: по информации ряда застройщиков, несмотря на то, что цена «квадрата» в их новостройках на Лесобазе гораздо меньше, чем в других районах города, скорость реализации квартир далеко не такая, как хотелось бы. И все из-за не лучшей репутации этой части города, заработанной в 70-90 годы прошлого века – район был болотистым, темным и криминальным.
Юлия Файзулина, Альбина Селезнева, Дмитрий Иванов
Сейчас здесь идет активная застройка жилыми многоквартирными домами (по информации модератора, общий текущий объем строительства – около 260 тыс. кв.м, что составляет 7% от общего объема строящегося в Тюмени жилья) и объектами социальной сферы, идет благоустройство территорий и пора круто менять имидж Лесобазы.
Застройщики и городская власть ставят перед собой задачу «развернуть образ этого района на 180°» – в сторону привлекательности для горожан. «Локация перспективная!» – утверждают зaстройщики. «Лесобаза – самый лучший район города и должна стать «воротами Тюмени», поскольку это первый жилой район областной столицы при въезде со стороны Тобольска», – заявила депутат Тюменской городской Думы и председатель ТОС жилого района «Тура» Альбина Селезнева, рассказав об особенностях района, за который болеет душой.
В рамках секции зaстройщики поделились своими планами по развитию локации – рассказали, чем собираются наполнять городские пространства помимо возводимого жилья. Но прежде представитель старейшего застройщика Лесобазы – заместитель генерального директора ООО «СЗ «Завод ЖБИ-3» Татьяна Голоус – сделала экскурс в историю и поведала аудитории, с чего все начиналось.
Когда-то район носил название Казачьи Луга, был отделена от центра дорогой, по которой несколько раз в день, утопая в грязи и подпрыгивая на колдобинах, шёл перегруженный автобус маршрута № 1. Застроенный бараками квартирного типа район производил унылое впечатление.
Строить здесь начали в 60-х годах XX века, когда предстояло расширение лесобазы «Тура». Посёлок рос на заболоченной почве, поэтому инженерные сети проводили над землёй. В 1985 году сюда была проложена новая дорога. С одной её стороны, не доезжая улицы Камчатской, начали строить два панельных дома. Застройку доверили Заводу «ЖБИ-3», поскольку у них была своя производственная база. За новостройками тянулись болота, поросшие кустарниками. И, тем не менее, эти два дома положили начало новому перспективному микрорайону, давшему Лесобазе вторую жизнь.
Как рассказала Татьяна Голоус, следующий виток развитию района был дан в 2006 году на заседании Координационного совета по выработке единой земельной и градостроительной политики Тюменской области: совет под председательством губернатора Владимира Якушева одобрил проект жилого микрорайона на озере Оброчном.
Спикеры: Дмитрий Мороз, Татьяна Голоус, Юлия Файзулина
В проблемы Лесобазы сегодняшнего дня зaстройщики включили: широкую санитарно-защитную зону в то время, как вредное производство вынесено за пределы застраиваемых территорий (хорошо бы сократить); отсутствие тренажной системы в этой локации – происходит подтопление прибрежной зоны. Девелоперы хотели бы укрепить дамбу и построить набережную, но «пробить» этот вопрос быстро не получается.
Также хотелось бы решить проблему с мусором, заболоченностью и старыми гаражами, включить в КРТ промышленную зону. Хотелось бы получить помощь от властей при решении проблем с расселением «самостроев» – чтобы проверка объектов, попадающих в зону комплексного освоения территорий, проходила совместно с Росреестром и Роскадастром.
Все отмеченные моменты, разумеется, не добавляют привлекательности району. Однако в ходе откровенного разговора участники сессии нашли и положительное – то, что может привлечь внимание потенциального покупателя жилья, кроме того, что на Лесобазе цена «квадрата» ниже, чем во многих других районах Тюмени.
Во-первых, выгодная транспортная ситуация: до центра проще добираться, поскольку нет на пути мостов, а значит – меньше пробок.
Во-вторых, район не перенаселен, а значит – школы и детсады не переполнены. Кроме того, социальная обеспеченность – налицо: современная большая школа № 67, третий корпус которой был введен в эксплуатацию в 2023 году; работают три корпуса детского сада № 36, два корпуса детсада № 62; есть Центр русской культуры.
В-третьих – это зеленый район с благополучной экологической ситуацией, набережная вдоль улицы Стартовой. Что касается затопления и подтопления территорий, то сегодня район надёжно защищён дамбой. А зaстройщики занимаются освоением новых площадок – строится микрорайона «Тура-2».
В рамках обсуждения сегодняшней ситуации, сложившейся на Лесобазе, жители отметили, что не все так «светло и радужно на районе» – есть темные закоулки, где по-прежнему ходить не безопасно: хотелось бы и здесь добавить цивилизации силами города. На вопрос о современных системах безопасности на Лесобазе ответил заместитель главы Тюмени Дмитрий Иванов.
Он отметил, что на территории Тюмени действует проект «Безопасный город» – система из 140 видеокамер. Так что, считать Лесобазу опасным для жизни районом точно не стоит. Статистика показывает, что по зафиксированным преступлениям в целом по городу Лесобаза сегодня занимает предпоследнее место среди других районов Тюмени. Но сделать эту часть города более благоустроенной не помешает, а это задача не только властей, но и девелоперов.
«Я бы больше говорил о комфортности территории и дорожно-транспортной безопасности района: создание пешеходных и велосипедных дорожек, единого зеленого каркаса… Над всем этим, в том числе, работают зaстройщики во взаимодействии с нами. То, что мы должны сделать для формирования единой среды, мы делаем – ведется полноценная работа. Все, что будет предложено жителями, ТОСом и застройщиками, мы готовы подхватить», – заверил чиновник.
Комплексное развитие территорий – в целом положительная история для городской власти, когда вне муниципального бюджета силами девелоперов расселяется аварийный жилфонд, строятся дороги, сети и социальные объекты.
«Мы в рамках своих полномочий утверждаем проекты планировки территории: не менее 10% от общей застраиваемой площади отводится под рекреации, а также предусматривается пространство для полноценной улично-дорожной сети, – заметил Дмитрий Иванов. – В договоры КРТ «вшиты» обязательства строительства и безвозмездной передачи в муниципальную или региональную собственность помещений для объектов здравоохранения, культуры, образования, пунктов полиции. Большой комплекс работ проводится всеми».
Тем не менее, как отметил коммерческий директор компании «Арсиб Девелопмент» Дмитрий Мороз, в проекты КРТ не вовлечены проблемные сети. Говоря о настоящем этого района Тюмени, эксперт обратил внимание на инженерное обеспечение Лесобазы: плохое техническое состояние существующих сетей водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, нехватка пропускной способности. Вызывает вопрос и техническое состояние инженерных сетей ТЭЦ-1, построенных в 50-е годы прошлого столетия. Хотелось бы более надежной системы жизнеобеспечения.
Что касается строительства новых сетей, то каждый застройщик вынужден решать вопросы самостоятельно, что затягивает процесс согласования, увеличивает строительный цикл объекта и его себестоимость. Например, проект газопровода на своем участке компании «Арсиб Девелопмент» согласовывала два года. К этому сроку добавляются земляные работы, получение разрешений на технологическое присоединение к магистральным сетям… В итоге непосредственно на возведение объектов жилищного строительства остается не так много времени из предоставленного на освоение земельного участка.
Прозвучало рациональное предложение, как сократить расходы девелоперов при комплексной застройке территорий: это объединение усилий застройщиков по строительству инженерных коммуникаций – «закольцованность» сетей даст экономию времени и денег, поскольку на утверждение будет представляться единый проект. Тогда и застройка территорий пойдет быстрее.
Андрей Табанаков – о ДСК-500
Архитекторы тоже согласны с таким подходом к проектам КРТ. По мнению председателя Правления Тюменского отделения Союза архитекторов России Андрея Табанакова, многочисленные строительные компании, осваивающие смежные участки, выделенные под комплексную застройку, должны действовать сообща, разрабатывая не отдельные проекты, а общую концепцию, решая в комплексе все задачи микрорайона.
Судя по тому, что рассказал руководитель отдела продаж ЖК «Создатели» Дмитрий Макеев, на Лесобазе зaстройщики придерживаются именно такого подхода. Он показал карту района, где обозначены «зоны ответственности» каждой из десяти компаний в части обустройства и благоустройства территории.
Работа бизнеса и власти в направлении крутого поворота в судьбе Лесобазы идет полным ходом. В перспективе здесь появятся новые детские сады, школа, парки, скверы, набережная, благоустроят карьер на ул. Камчатской, проведут реконструкцию парка 30-летия Победы.
Кроме того, как рассказал Дмитрий Иванов, отвечая на вопросы жителей района, в скором будущем на радость всем в жилом районе «Тура» будет построен общественный центр в сквере Казачьи луга – большой, красивый, вместительный, куда переедет из аварийного здания и Центр русской культуры. «Рассчитываем, что проект пройдет экспертизу до конца 2024 года, в следующем году начнутся строительные работы – реализовывать проект будем вместе с нашими застройщиками. Реконструкция старого здания, где сейчас располагается центр, тоже стоит в планах», – уточнил заместитель главы Тюмени.
Также в этом районе появится тематический парк, новые дороги, остановочные комплексы, светофорные объекты, пункты зарядки для электромобилей, детские и спортивные площадки, системы освещения, видеонаблюдения…
По поводу названия локации высказался Андрей Табанаков. «Название района может измениться вместе с положительными ассоциациями. Например, если на месте ДСК-500 появится классный стадион, он станет новым ориентиром для местности. Можно будет сказать, что жилой комплекс расположен рядом с новым стадионом, а не на Лесобазе», – уточнил архитектор-градостроитель.
Что касается решения проблемных вопросов, то предложено создать рабочую группу из представителей бизнеса, власти и общественности, подключить к работе креативное агентство Александра Сучкова, который красиво представил алгоритм действия по превращению Лесобазы в лучший район Тюмени с сохранением идентичности.
Новые ЖК на Лесобазе на ул. Героев космоса, ул. Камчатская, ул. Дамбовская
Преобразования, которые произойдут в ближайшей перспективе, должны обеспечить комфортную жизнь тюменцам, дать импульс для развития бизнеса на Лесобазе и в корне изменить традиционно негативное мнение об этом районе. Дорожная карта есть, осталось объединить в «созидательный кластер» всех застройщиков этой локации города.
Материал подготовила Светлана Ахмеднабиева
Фото автора
