Доклад Анны Флягиной, руководителя отдела сопровождения франчайзинговой сети «МЮЦЗО», вызвал множество вопросов участников прошедшего в Тюмени 6 и 7 октября Всероссийского земельного форума. И это неудивительно, ведь Анна осветила ряд наиболее «узких» моментов, с которыми сталкиваются покупатели, владельцы и арендаторы земельных участков.
Эксперт напомнила об иерархии документов территориального планирования и градостроительного зонирования – это схема территориального планирования, генеральный план муниципального образования, правила землепользования и застройки, а также проекты планировки и межевания территорий. Все они в настоящий момент оцифрованы и размещены в федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП). Информация на этот портал должна помещаться оперативно, ее актуальность постоянно мониторится… Но, как говорится, «гладко было на бумаге». На деле всё далеко не идеально и, по словам Анны, можно столкнуться рядом противоречий и рисков.
В частности, если не знать изначально, что на конкретном земельном участке планируется в ближайшем будущем, согласно схеме территориального планирования (базовый документ, на основе которого и принимается генеральный план развития территории), то могут постичь разочарования: или участок в аренду на определенный срок не дадут, или не продлят существующий договор аренды. А вы между тем уже вложите деньги в развитие этого участка, соответственно, понесете финансовые потери.
Довольно часто в юридической практике бывают случаи противоречий между генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Скажем, по ГП участок относится к зеленой зоне (рекреационной), а по ПЗЗ – к деловой. Сформированный в отрыве от генерального плана и предоставленный в аренду участок, через несколько лет может быть возвращен опять же государству в судебном порядке. Арендатор в этом случае потеряет свои кровные, потраченные на освоение данной земли, а вернуть их вряд ли получится.
Зачастую бывает и так, что проекты планировки и межевания территории не учитывают «историю участка», в результате чего новые владельцы не могут выкупить участок либо разместить на нем то, что изначально планировали. И… несут убытки. Такие кейсы нередки в практике Московского юридического центра земельных отношений.
Почему же возникают такие противоречия и на что обратить внимание при покупке/аренде земельного участка?
По мнению эксперта, виной тому целый комплекс причин: это и недостаточный уровень профессионализма соответствующих специалистов, и «секретный план» государства на конкретный земельный участок, и уточнение границ участка после принятия ГП, ПЗЗ и ПМТ…
Идеальных участков и сделок с недвижимостью не бывает. Чтобы избежать потерь и минимизировать риски, юрист посоветовала активно участвовать и предлагать изменения в документацию в период проведения публичных слушаний (напомним, что любые изменения в документы территориального планирования проходят обязательную процедуру публичных слушаний), максимально тщательно проверять историю земельного участка перед покупкой/арендой, не бояться защищать свои права в судебном порядке.
Анна Морозова
