На площадке информационного агентства «РБК-Тюмень» состоялся круглый стол по теме «Развитие рынка загородной недвижимости и малоэтажного строительства в регионе: перспективы, динамика, доходность». Участие в мероприятии приняли представители Управления Росреестра по Тюменской области, филиала Кадастровой палаты, Тюменского отделения Союза архитекторов России, Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), компаний-застройщиков, риэлторского сообщества.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области Игорь Ткаченко рассказал об изменениях действующего законодательства в сфере регистрации недвижимости. Он отметил, что на сегодняшний день для граждан и бизнеса существенно сокращено количество действий, которые им необходимо совершать при регистрации прав, и обеспечены условия для получения услуг удобными для заявителей способами.
В частности, востребованным является электронной способ подачи документов. «Сегодня более 54% от общего числа заявлений поступает в электронном виде, по отдельным категориям заявлений, например, о регистрации ДДУ, значения достирают 88,4%», – отметил Игорь Ткаченко.
Документы, поданные в электронном виде, в истекшем периоде 2022 года в среднем регистрируются в срок менее 1,5 дней, 92% ипотек зарегистрировано в рамках проекта Росреестра «Ипотека за 24 часа».
Вопрос выбора коттеджного поселка, земельного участка или дома – один из наиболее сложных для покупателей. Здесь должно быть учтено всё: и юридическая сторона вопроса, и качество строительства, и проблемы, которые могут ожидать жителей в межсезонье.
Как заметила директор Кадастровой палаты по Тюменской области Светлана Веприкова, первое, что стоит выяснить при покупке участка под строительство, – это категорию земель и разрешенное использование. Капитальное строительство возможно на землях населенных пунктов, на землях сельхозназначения – только на территории садовых товариществ, а также на сегодняшний день – на земельном участке, предназначенном для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Вид разрешенного использования участка должен допускать размещение жилого дома.
«Второе – перед покупкой нужно получить сведения о земельном участке, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН содержит данные о земельном участке, в т.ч. о его характеристиках, а также о размещении полном или частичном в границах зон и территорий с особыми условиями использования (к таким, в частности, относятся охранные зоны, особо охраняемые природные территории, зоны подтопления и затопления). Если участок полностью или частично располагается в такой зоне, для его использования устанавливаются определенные требования и ограничения. Следует осмотреться и на местности: нет ли рядом ЛЭП, водных объектов. Кроме того, необходимо проверить, внесены ли сведения о границах участка в ЕГРН и соответствуют ли они фактическим границам на местности. Во избежание каких-либо неприятностей и дополнительных рисков, рекомендуем также запрашивать выписку о переходе прав на объект. Если на протяжении короткого временного промежутка несколько раз был зарегистрирован переход права на объект, это тоже повод задуматься. Нет ли моментов, связанных с ограничением использования земельного участка. Возможно, кто-то приобрел участок или дом, узнал, что есть ограничения и сразу избавился от недвижимости», – пояснила Светлана Веприкова.
Представитель Кадастровой палаты сообщила, что в ЕГРН внесены все границы Тюменской области с соседними субъектами Российской Федерации, содержится 100% установленных границ муниципальных образований, больше 95% границ населенных пунктов, больше 98% границ территорий объектов культурного наследия и 95% территориальных зон. Это свидетельствует о том, что застройщикам может быть предоставлена из ЕГРН полная информация, необходимая при использовании объекта.
«Третье, и это очень важно, – нужно помнить, что не прекращают свою деятельность сайты-двойники, которые могут предоставлять не только неактуальную, но и недостоверную информацию. Сегодня только три достоверных электронных источника сведений о недвижимости: официальные сайты Росреестра и Кадастровой палаты, портал Госуслуг. Росреестром инициированы законы о запрете использования сайтов-двойников. И работа в этом направлении ведется успешно», – заметила директор тюменской Кадастровой палаты
Учреждение обладает полными данными на содержащиеся в ЕГРН объекты недвижимого имущества (земельные участки и объекты капитального строительства) практически с момента их образования. Вся история изменений характеристик объекта, прежде всего, в отношении земельных участков, содержится в архивных документах Кадастровой палаты: например, можно отследить, как происходило изменение местоположения границ и площади земельного участка, и чем такие изменения обусловлены, либо выявить ошибку, допущенную при определении его координат. При наличии полной информации нетрудно проанализировать возможные риски предстоящей покупки.
Добавим, что в рамках круглого стола участники поделились информацией о сегодняшних трендах «загородки» и предпочтениях жителей загородных поселков, обсудили преимущества комплексного подхода к освоению территорий, остановились на вопросах качества строительства.
Что касается портрета покупателя загородной недвижимости, то, по словам полномочного представителя РГУД на территории Тюменской области Натальи Девятковой, он молодеет: целевое ядро – 37 лет, как правило, это семья, где один или два ребенка. Помимо базовых потребностей, у них есть желание заниматься спортом, давать детям образование, есть потребность в дополнительном образовании, в частных детских садах. Кроме того, нужны офисы для работы, соседские центры для общения, где есть библиотека, детская зона, где можно провести массовые мероприятия. И это подразумевает комплексный подход к развитию коттеджных поселков.
На важность того, что концепция развития как жилой недвижимости, так и коммерческой составляющей поселков должна быть регулируемой государством, обратил внимание председатель Правления Тюменского отделения САР Андрей Табанаков.
«Не только у города есть Генеральный план, но и у сельских поселений. Но сейчас, когда нет госрегулирования в сфере загородного строительства – каждый решает, как строить, на свой вкус и цвет. Крупный застройщик строит по типовому проекту, загородный девелопер руководствуется другими тенденциями, очень сложно просчитать каждый момент. Нет градорегулирующих документов, которые способствовали бы возникновению нормальных поселений с инфраструктурой, и «фасадная работа» тоже там нужна. Не всегда плохо, когда поселок оформлен в едином стиле. Такое регулирование необходимо», – считает тюменский архитектор.
В плане насыщения сельских поселений нежилыми площадями и социальной инфраструктурой Андрей Табанаков полностью согласен с Натальей Девятковой: в проекте все должно быть подсчитано заранее, в том числе – на перспективу, если эта перспектива просматривается.
«Здесь должно быть слово архитектора, в идеале – главного архитектора муниципального образования, на территории которого построен (проектируется) коттеджный поселок, – считает эксперт. – Ведь, за городом живут не только пенсионеры, молодежи нужны рабочие места, детям – детсады и школы. Вся социальная нагрузка ложится на сельские поселения – ни один ленд-девелопер не согласится, чтобы какая-то часть его земли уходила под общественную застройку».
Рынок изменился, и это нужно учитывать всему профессиональному сообществу, занимающемуся «загородкой». По мнению Андрея Табанакова, все существующие и возникающие проблемы, связанные с малоэтажным домостроением, включая комплексное освоений территорий и производство качественных строительных материалов, нужно обсуждать на одной площадке.
«В Тюмени нет Дома архитекторов, но скоро появится площадка для общения профессионалов – идет обустройство площадей Центра индивидуального строительства и ремонта «ДОМЭКСПО», где 2-й этаж будет нацелен на участников малоэтажного строительства. Планируется обсуждение проектов, решение текущих задач, проведение мастер-классов для строителей и архитекторов. Нужно задать правильное направление для индивидуальных застройщиков… Чтобы строить красивые и надежные дома – все должно начинаться с проекта», – подчеркнул Андрей Табанаков.
Что же касается качества строительства объектов, то участники круглого стола пришли к единодушному выводу: возводить дома должны профессионалы, для выбора заказчиком ИЖС подрядной организации должен быть сформирован реестр строительных фирм, работающих на рынке загородной недвижимости. И в идеале они должны быть аккредитованы в банках, которые работают с ипотечными программами.
На круглом столе присутствовала Светлана Ахмеднабиева