Что лучше: построить дом или купить квартиру?

В последнее время о покупке загородной недвижимости думают многие, переезд на природу – спасение от городской суеты и духоты… Что на самом деле выгоднее: купить землю и построить на ней дом – или купить городскую квартиру в ипотеку? Посмотрим вместе.

Каких минимальных вложений требует средняя покупка квартиры и чем поможет ипотечный кредит? «Первоначальный взнос по программам банков сегодня – 15-20%. Самый востребованный вариант покупки на тюменском рынке - однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне от 2000 тыс. руб. до 2500 тыс. рублей. Соответственно, собственных накоплений потребуется 400-500 тыс. рублей. При этом срок кредита выбирается чаще всего 20 лет, - рассказывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа федеральной риэлторской компании «Этажи». – Покупка вторичного жилья и новостройки после запуска субсидируемой ипотеки различается кардинально, так что очень важно правильно выбрать приобретаемый объект. Процентные ставки по ипотеке на вторичное жилье, в основном, – от 14% до 16%, в то время как ипотека с государственной поддержкой на новостройки выдается под 12% годовых.

Так, новостройки с высокой степенью готовности или уже со свидетельством собственности стоят дороже вторичного жилья, не всегда можно найти объект в нужном районе и в желаемой ценовой категории. И здесь решающую роль играет не ставка, а цена квартиры! Если квартира дороже хотя бы на 100 тыс. рублей, то разницы в платежах может уже и не быть».

Посчитаем платежи (учитывая, что в реальности ипотечный кредит гасится, в среднем, в срок около 7 лет). Из таблицы видим, что платеж по ипотеке под низкую ставку на дорогое жилье или под большую ставку на более дешевое жилье будет равным!

«Это дает основание объективно выбирать жилье, ориентируясь на все важные параметры, а не только на цену: например, нужно ли пользоваться квартирой сейчас, устраивает ли район, нравится ли планировка, не пугает ли предстоящий ремонт и т.д., - отмечает Татьяна РЕШЕТНИКОВА. – К тому же, в пользу более дешевого варианта говорит и то, что погасить меньшую сумму ипотеки легче, чем более крупную, а сам кредит в дальнейшем возможно рефинансировать, например, до уровня 12%. Вероятность удешевить вариант с низкой ставкой меньше».

Еще о выборе. Казалось бы, более выгодной должна быть покупка с наиболее дешевой ипотекой: мы привыкли считать, что, если процентная ставка низкая – значит, покупка выгодна. «Но в моей практике были случаи, когда на определенный объект действовала ипотека с фантастически низкими ставками, однако стоимость самого объекта была такова, что выгода нивелировалась. Конечно, под такую ставку сумма кредита клиенту рассчитывалась больше, ипотека казалась более доступной, но досрочное гашение в данном случае становится затруднительным. Кроме того, психологически с «льготными» процентами расставаться жалко, и многие дешевые кредиты клиенты не желают гасить досрочно, ожидая, что инфляция сделает их размер незначительным, - говорит Татьяна РЕШЕТНИКОВА. - Сейчас ситуация другая: можно совершать выгодные покупки с «дорогой» ипотекой! Важно понимать, какую сумму и на какой срок нужно взять, каким образом расплачиваться с банком или в какой момент проводить рефинансирование кредита. И то, что основным фактором может стать не ставка, а стоимость жилья и личные мотивы».

Что касается загородного дома, по словам Антона САУКОВА, руководителя Центра загородной недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи», больше всего на тюменском рынке востребованы сейчас объекты стоимостью 3-3,5 млн рублей (для сравнения, раньше самыми популярными были дома с ценой 4-4,5 млн рублей). Спросом по-прежнему пользуются дачи – особенно стоимостью 800-1200 тыс. рублей. 55-60% продаж в секторе «загородки» сейчас – это земельные участки. «Вообще сезон у нас начался интересно: кризис практически не коснулся «загородки»: мы видим увеличение продаж загородной недвижимости по сравнению с прошлой весной. Правда, средняя цена продаж снизилась. Если раньше самыми ходовыми были земельные участки стоимостью 500-700 тыс. рублей, то сейчас самые востребованные – 400-550 рублей. Есть участки даже за 170 тыс. рублей, - анализирует Антон САУКОВ. – И, кстати, сейчас продавцы больше готовы торговаться. Если сравнивать с прошлыми годами – к весне происходило повышение цены (скажем, стоимость участка в среднем повышалась на 100 тыс. руб.), теперь же сезонного повышения цены мы не видим. Еще одна особенность нынешнего сезона – очень много объектов выставляется на продажу, эти цифры больше, чем раньше. Кто-то, возможно, избавляется от того имущества, в котором не очень нуждался. А кому-то нужны деньги в связи с сокращениями на работе, потерей дохода. Кто-то хочет продать, чтобы купить что-то более дешевое, так как сейчас удачное время для приобретения квартир как на вторичном, так и на первичном рынке».

Если покупка дома планируется с ипотекой, учтите, что «загородных» программ меньше, ставки могут быть выше, страховка и оценка объекта, необходимые при ипотечном кредите, дороже. Если квартиру прокредитуют 25 банков, то на приобретение частного дома или коттеджа имеют программы только 10 банков. Ставки варьируются от 14% до 21,5%, первоначальный взнос – от 20%.

В чем преимущества «загородки»?

«Во-первых, все в загородном жилье в одном месте – дом, баня, гараж, земельный участок. В квартире наша собственность – от порога до балкона, а здесь – вся территория, - улыбается Антон САУКОВ. – В своем доме не нужно осенью ждать, чтобы кто-то включил тепло – мы делаем это сами. Плюс экология, чистый воздух, природа и тишина. Важно выбрать верное направление, тракт – относительно того, где вы живете, работаете и чаще всего бываете в городе. Но главный фактор – построить свой загородный дом дешевле, чем купить квартиру. Стоимость квадратного метра при строительстве – в среднем около 30-35 тыс. рублей. Стоимость «квадрата» жилья в городе – от 60 тыс. рублей.

Правда, есть минус – дорого стоит земля. Еще один момент: у нас пока практически нет сформированных коттеджных поселков – нет единой инфраструктуры, часто имеются только магазин и детская площадка. Школы, садики, больницы – это все в близлежащих муниципальных образованиях. Конечно, это вопрос времени. Люди будут с удовольствием переезжать за город, если там будет готовая инфраструктура. А выбор очень большой: в базе компании около 10 000 объектов».

Итак, представим себе: семья из четырех человек – родители и двое детей. Какое жилье купить – квартиру в ипотеку или загородный дом? «Если квартиру – то это может быть «двушка», например, в пределах 3,5 млн руб., площадью около 50 кв. метров. Если дом – то за те же 3,5 млн руб. можем купить объект в радиусе до 20 км от Тюмени, площадью 80-100 кв.м, с земельным участком. Или, если есть время и возможность где-то жить, то построить на эти же 3,5 млн руб. большой дом с чистовой отделкой. – считает Антон САУКОВ. - У загородного объекта есть еще одно преимущество – его можно сдавать в аренду. Сегодня очень много людей хотят снять дом или дачу – при этом масса дач и домиков у нас сейчас заброшены: владельцы не думают о том, что могли бы зарабатывать на своих объектах. Кстати, тем, кто либо строит дом, либо только думает о переезде за город, я бы порекомендовал перед тем, как принимать окончательное решение о переезде – попробуйте снять дом и пожить месяц-два. Чтобы почувствовать – как это, и убедиться в том, что загородный дом – это действительно ваше».

Чем помогут «Этажи»? «В Компании создан целый отдел по работе с загородной недвижимостью, наши риэлторы специально обучены, разбираются в вопросах, касающихся документации, межевания, соцпрограмм, могут посоветовать и рассказать обо всех плюсах и минусах трактов, - поясняет Антон САУКОВ. – И, конечно, немаловажно, что покупатель при сделке получает Гарантийный сертификат – то есть дополнительные гарантии безопасности и чистоты сделки. Вы экономите время и исключаете риски».

Добавим к этому огромную базу объектов всех видов недвижимости, преференции от банков-партнеров*, компетентные консультации по недвижимости и ипотеке сразу в одном месте, рекомендации по выбору объектов с учетом изменения рыночной стоимости и кредитованию с разработкой индивидуального графика гашения кредита, быстрое оформление сделки и перечень допуслуг. «А сейчас введена новая услуга – «финансовый консультант»: она будет интересна тем, кто планирует покупать за наличные средства. Для всех наших клиентов эта услуга бесплатна! На консультации можно повысить грамотность в вопросах инвестиций в недвижимость и избежать ненужных трат в будущем», - резюмирует Татьяна РЕШЕТНИКОВА.

*ОАО «Сбербанк России», ген.лицензия №1481 от 08.08.2012, ОАО «УРАЛСИБ», ген.лицензия №30 от 07.09.2012, АКБ «Абсолют Банк» (ОАО), ген.лицензия №2306 от 11.07.2013, Банк ВТБ 24 (ПАО), ген.лицензия №1623 от 29.10.2014 и др.