Продолжаем публикацию материалов с III Градостроительного форума Тюменской области, который состоялся 22-24 марта.
Одним из самых оживленных мероприятий на III Градостроительном форуме Тюменской области стал круглый стол «Тренды и проблемы развития регионального рынка малоэтажного строительства». Эксперты и участники мероприятия обсуждали вопросы развития рынка загородного жилья и проблемы, связанные с малоэтажным домостроением.
«Загородка» в Тюменской области растет бурными темпами, что показывают цифры: за последние три года в регионе было построено 2 млн кв.м ИЖС, из них 800 тыс. кв.м ввели в эксплуатацию в 2021 году. В конкретных объектах это 200 га земли и 4 тысячи домов. При этом количество желающих «переехать на землю» не уменьшается, аналитики отмечают устойчивый спрос в этом сегменте. Однако останавливает людей значительный рост цен на стройку. По нынешним ценам свой дом получается поистине «золотым». Росту цен и возможности их регуляции посвятили свои выступления и участники сессии.
Участники круглого стола по загородной недвижимости
«Сегодня мы готовы поставить на место тех, кто хочет «в мутной водичке рыбку половить», у нас есть возможности для анализа, насколько оправдано повышаются цены на строительном рынке», – отметил Виктор Рейн, модератор сессии и куратор регионального проекта «Свой дом».
Помимо анализа и регулирования цен, есть и другие механизмы помощи рынку загородного домостроения, их перечислил заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области Сергей Бауэр: «Это и льготная ипотека, и возможность стандартизации объектов, которые мы будем строить на государственном уровне, это и льготы для строителей, которые будут заниматься этим. Это господдержка строительства объектов инфраструктуры».
Особо, конечно, волнует участников рынка инженерная инфраструктура, это «ахиллесова пята» для всех, кто хочет строиться, для частных застройщиков и ленд-девелоперов. Только лишь подведение линий электропередачи требует миллиардных вливаний, а ведь надо еще строить дороги, социальные объекты и проч. «Инженерное обустройство территорий должно происходить на условиях софинансирования из федерального бюджета. Если это получится сделать, то реально по-другому пойдет освоение и строительство на земле!» – считает Виктор Рейн.
Присутствовавшие на сессии тюменские ленд-девелоперы выдвинули также идеи по объединению сразу нескольких девелоперов на одной площадке освоения и вариативной застройки участки (разные форматы жилья – многоэтажные дома, таун-хаусы, коттеджи). Это, по мнению участников рынка, позволило бы снизить расходы на инженерное обеспечение жилой застройки, увеличить возможность выбора потенциальных покупателей.
На инвестиционной панели III Градостроительного форума речь шла о перспективах развития рынка коммерческой недвижимости Тюменского региона, о возможностях роста и инвестирования.
«Любой кризис, а мы именно в нем сейчас, дает, в первую очередь, возможности. Не упасть, не сжаться, не посыпать голову пеплом, а наоборот, работать и искать новые точки роста. Мы предприниматели, у нас другого выхода нет», – заявила модератор инвест-панели Наталья Девяткова, вице-президент РГУД. Ее слова вдохновили участников мероприятия.
На секции по инвестициям и коммерческой недвижимости
Основания для оптимизма пока есть, по всем сегментам коммерческой недвижимости:
- мировые бренды, временно закрывшие магазины и бутики в торговых центрах, НЕ расторгают договора аренды и НЕ увольняют сотрудников;
- рынок коммерческой недвижимости в Тюмени (стрит-ритейл, офисная, торговая недвижимость) НЕ привязан к курсу рубля, все операции совершаются в рублевой зоне. Следовательно, такого ощутимого удара по бизнесу как «столицы» мы не получили;
- заколоченных окон и дверей кофеен, баров, бутиков в Тюмени не будет, это не Великая депрессия. Да, ротация увеличится, как и время экспозиции свободных объектов, но, тем не менее, хорошие локации будут популярны всегда;
- крупные нефтегазовые компании НЕ меняют своей арендной политики, запросы от них есть, офисные центры, особенно класса «А» и «В», могут жить спокойно. Кстати, ни один региональный город не может похвастаться таким количеством бизнес-центров класса «А», по этому показателю Тюмень уверенно можно назвать городом «белых воротничков».
Вторым поводом для осторожного оптимизма инвесторов можно назвать те конкретные точки роста, которые были озвучены на инвестиционной секции. Это, во-первых, сегмент промышленной недвижимости (производство, склады, логистические центры). Ольга Романец, генеральный директор Агентства инфраструктурного развития Тюменской области, отметила: «У нас в регионе сложился удивительный парадокс – из Тюмени родом такие сильные федеральные игроки рынка недвижимости как «Брусника», «Страна», «Этажи», но в промышленном сегменте наших девелоперов нет. Мы работаем с компаниями из Ханты-Мансийска, Омска, других городов». Она подчеркнула, что региональное правительство готово вступать в совместные проекты по созданию промышленных объектов и оказывать всяческую поддержку девелоперам. А спрос есть, причем значительный. Как есть и потенциал развития области, его видит, например, компания «Wildberries», которая недавно заявила о строительстве логистического комплекса в Тюмени. В проект компания вложит 8 млрд рублей, обеспечит около 5 тысяч рабочих мест.
Вторым интересным направлением для инвестирования может стать реновация и редевелопмент коммерческих площадей с последующей их продажей под арендный бизнес. О возможностях этого направления рассказал Сергей Колесник, основатель доходного дома «Колесник». В Тюмени его компания известна редевелопментом различных объектов в самых разных районах города. По его словам, сейчас вполне реально «зайти в этот бизнес с суммой от 5 млн рублей и получить вполне себе доход». Учитывая тот факт, какое в Тюмени количество объектов, морально, архитектурно и технически устаревших и нуждающихся в глотке свежего воздуха, предлагаемый Сергеем вариант вполне перспективен.
Одной из основных проблем в сфере коммерческого девелопмента Наталья Девяткова назвала отсутствие и разрозненность информации по отечественным производителям стройиндустрии. «Рвутся производственные цепочки, нужно налаживать многое заново, и важно не терять на это время, не изобретать велосипед. В том числе, обменяться сведениями о производителях и поставщиках строительных материалов. Ведь, стройка дает работу еще трем десяткам сопутствующих отраслей», – подчеркнула Наталья Леонидовна.
По итогам работы инвестиционной секции было принято предложение рекомендовать Российской гильдии управляющих и девелоперов создать департамент по снабжению, который будет вести реестр отечественных производителей. Подобная работа уже организована Российским Союзом строителей. Вполне возможно, что эти объединения соберут единую полную базу, которая позволит ускорить темпы импортозамещения в строительной отрасли.
В Тюмени увеличится количество застроенных территорий, которых коснется реновация. Об этом на III Градостроительном форуме рассказал директор городского департамента земельных отношений и градостроительства Дмитрий Иванов. Группа компаний «ЭНКО» уже заявила о планируемой комплексной застройке в квадрате улиц Юбилейной – Энтузиастов – Домостроителей и Западносибирской. Но только этим превращение старой Лесобазы в комфортный современный район не ограничится.
На секции по КРТ
«Следующая задача в рамках комплексного развития территорий (КРТ), над которой мы сейчас ведем работу – запуск реновации территории выше, в сторону реки – там, где улица Константина Заслонова. На этом участке всё еще остаются двухэтажки. Это пространство также пойдет под реновацию. Пока ищем девелопера, которого заинтересует данный участок», – сообщил Дмитрий Иванов.
Если планы администрации по реновации этого района города сбудутся, то мы увидим, что в районе Лесобазы вообще не останется старого жилфонда, исчезнут депрессивные признаки территории. Но важнее всего то, что это будет единая массовая застройка, с единой концепцией, продуманная.
III Градостроительный форум-выставка завершился подведением итогов и награждением участников и партнеров памятными медалями и дипломами. А оргкомитет уже начал подготовку к IV форуму, программа которого будет не менее насыщенной и интересной.
Дайджест подготовила Анна Морозова