Консультационный семинар «Актуальные вопросы в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества», организатором которого выступил Тюменский филиал Федеральной кадастровой палаты, позволил профессиональным участникам рынка недвижимости региона получить немало полезной информации. В первую очередь, она касалась изменений в российском законодательстве, которые вступают в силу с января 2017 года.
В общей сложности, в мероприятии приняли участие более 70 слушателей, прозвучало более десятка докладов, семинар длился более шести часов. Одним из докладчиков стал директор Департамента имущественных отношений Тюменской области Андрей Киселев. Он осветил планируемые правительства региона мероприятия в целях реализации Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который меняет всю систему государственной кадастровой оценки. Закон вступает в силу с 1 января 2017 года и устанавливает переходный период до 1 января 2020 года.
Для повышения контроля результатов и качества работ
«Государственная кадастровая оценка является необходимым условием реформирования системы налогообложения недвижимости, - заметил Андрей Киселев. - Оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу нового закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с действующим в настоящее время законодательством - Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Новый закон о государственной кадастровой оценке призван обеспечить:
- непрерывный процесс мониторинга цен на недвижимость;
- актуализацию и преемственность результатов государственной кадастровой оценки, применение единой методологии;
- открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления;
- постоянное накопление и дополнение информации, необходимой для проведения государственной кадастровой оценки.
«Все это повысит контроль результатов работ и качество их проведения», - подчеркнул директор ДИО ТО.
Закон №237-ФЗ предусматривает передачу функций по определению кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства государственным бюджетным учреждениям, которые должны быть специально созданы для этих целей субъектами Российской Федерации, либо субъект может наделить соответствующими полномочиями уже существующее бюджетное учреждение.
О Центре учетно-технической документации и кадастровой оценки
Как сообщил Андрей Киселев, в Тюменской области в настоящее время ведется работа по созданию государственного бюджетного учреждения Тюменской области «Центр учетно-технической документации и кадастровой оценки», которое будет выполнять работы по определению кадастровой стоимости, постоянное хранение учетно-технической документации, оказание услуг по предоставлению копий учетно-технической документации и содержащихся в ней сведений по запросам любых лиц.
Полномочиями бюджетного учреждения, будут являться:
1) определение кадастровой стоимости;
2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки (после утверждения результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с новым федеральным законом);
3) предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (после утверждения результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с новым федеральным законом);
4) рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (после утверждения результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с новым федеральным законом);
5) сбор, обработка, систематизация и накопление сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, в том числе данных рынка недвижимости, а также сведений, использованных при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения.
Что касается специалистов, то для выполнения названных функций в структуре бюджетного учреждения предусмотрены три отдела: отдел сбора и обработки информации, отдел мониторинга рынка недвижимости и отдел определения кадастровой стоимости. По словам докладчика, потребуется 20-30 профильных специалистов. Подбору профессиональных кадров уделят особое внимание.
5 полномочий у бюджетного учреждения по проведению кадастровой оценки
Определение кадастровой стоимости и взаимодействие с заявителями новая структура начнет не сразу, поскольку кадастровая оценка определенных групп объектов недвижимости проводится в установленные законом сроки – раз в три года или раз в пять лет, в зависимости от вида такого объекта недвижимости. «В первое время ГБУ ТО «Центр учетно-технической документации и кадастровой оценки» будет заниматься формированием банка данных - сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости», - уточнил Андрей Киселев.
Подготовка к кадастровой оценке – важный процесс
В законе о государственной кадастровой оценке впервые вводится такая процедура как «подготовка к проведению кадастровой оценки». Такая подготовка должна осуществляться до 1 января года определения кадастровой стоимости. «И это основная задача, которая будет стоять перед государственными кадастровыми оценщиками до проведения самой оценки, так как для правильной оценки необходима полная достоверная исходная информация о земельных участках и объектах капитального строительства», - подчеркнул докладчик.
Источником первичных данных об объектах оценки до принятия федерального закона №237-ФЗ был Государственный кадастр недвижимости, а с 1 января 2017 года будет Единый государственный реестр недвижимости, объединяющий Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Одной из главных проблем кадастровой оценки до настоящего времени было отсутствие достаточной для оценки информации по многим объектам. Многие земельные участки имеют неопределенный вид использования, что не позволяет их правильно сгруппировать для оценки. Оценщики в своей работе использовали данные из ГКН, сформированные органом кадастрового учета и предоставленные заказчиком, и им приходилось уточнять имеющуюся и собирать дополнительную информацию, которая отсутствовала в ГКН, и без которой невозможна адекватная кадастровая оценка.
«При этом, сведения, уточненные в рамках кадастровой оценки, не направлялись в ГКН для того, чтобы их можно было использовать в следующем туре государственной кадастровой оценки. Следующий тур оценки выполнялся уже другими оценщиками, и они снова собирали недостающую информацию и уточняли имеющиеся данные, - обратил внимание Андрей Киселев. – Например, в этом году кадастровую оценку в Тюменской области проводит казанская компания «Оценка и консалтинг». Хочется сохранения наработанной базы данных».
Так как создаваемое ГБУ будет заниматься определением кадастровой стоимости на постоянной основе, оно же станет осуществлять сбор и обработку информации об объектах недвижимости, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости, а также мониторинг рынка недвижимости, что позволит накапливать и систематизировать данные. Следовательно, повысится качество информации, на основе которой будет проводиться государственная кадастровая оценка. «Таким образом, будет соблюдаться преемственность результатов оценки, результаты будут более последовательными и предсказуемыми», - резюмировал Андрей Киселев.
Кроме того, новым законом предусмотрено, что на этапе подготовки к проведению кадастровой оценки, а также на этапе формирования отчетных документов правообладатели объектов недвижимости смогут предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов.
Повод для внеочередной переоценки - квартальный индекс рынка недвижимости
Законом о государственной кадастровой оценке предусмотрено постоянное взаимодействие бюджетного учреждения, на которое возложены функции по определению кадастровой стоимости, и органа регистрации прав в рамках ведения ЕГРН и получения сведений из него.
Так, в обязанности Центра учетно-технической документации и кадастровой оценки входит представление в Росреестр имеющейся информации, необходимой для ведения ЕГРН. При определении кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов, по которым изменились характеристики, бюджетное учреждение будет получать от Росреестра сведения, которые влекут изменение кадастровой стоимости, и в свою очередь направлять сведения о кадастровой стоимости для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Также закон предусматривает, что новое бюджетное учреждение ежеквартально предоставляло в орган регистрации прав информацию о рынке недвижимости, а орган регистрации прав будет ежеквартально рассчитывать и публиковать в фонде данных государственной кадастровой оценки индекс рынка недвижимости по субъекту РФ. В том случае, если индекс рынка недвижимости снижается на 30% и более, принимается решение о внеочередной государственной кадастровой оценке. И ее результаты утверждаются только в том случае, если они не превышают уже действующие результаты кадастровой оценки, а в случае превышения результаты внеочередной кадастровой оценки не применяются.
30% снижение квартального индекса рынка недвижимости ведет к внеочередной государственной кадастровой оценке
Для реализации Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» разрабатываются ведомственные акты Минэкономразвития в сфере государственной кадастровой оценки. В настоящее время еще не приняты, тексты проектов не размещены:
- Об утверждении требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки.
- Об утверждении порядка обработки перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, для целей определения кадастровой стоимости.
- Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе требований к содержанию запроса о предоставлении перечня.
- Об утверждении порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к привлекаемым к определению кадастровой стоимости работникам бюджетного учреждения, на которое возложены функции по определению кадастровой стоимости.
- Об утверждении перечня областей высшего образования и (или) профессиональной переподготовки, которые должны иметь работники бюджетного учреждения, на которое возложены функции по определению кадастровой стоимости.
- Порядок рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений об определении кадастровой стоимости, в том числе форма предоставления таких разъяснений.
- Об утверждении формы предписания об устранении выявленного нарушения порядка проведения государственной кадастровой оценки и методических указаний о государственной кадастровой оценке.
- Порядок рассмотрения бюджетным учреждением, наделенным полномочиями по определению кадастровой стоимости, обращений об исправлении единичных технических ошибок, системных технических ошибок, системных методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
- Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
- Об утверждении порядка федерального государственного надзора за деятельностью, связанной с определением кадастровой стоимости.
Светлана Ахмеднабиева, с использованием материалов ДИО ТО
