Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости в ее офисном сегменте представляет для читателей «БК» Юлия Василюк, специалист консалтинговой компании ЗАО «Ассоциации АЛКО»
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Объемы ввода качественной офисной недвижимости в 2015 году сократились практически до нуля, не в пример предыдущих нескольких лет. Так, за 2013-2014 гг. были сданы в эксплуатацию 2 офисных центра общей площадью 74 550 кв.м, оба класса B+. В этом же году не планируется ни ввода, ни начала строительства новых офисных объектов. При этом весь качественный фонд офисного сегмента сегодня составляет чуть менее 300 тыс. кв.м. Девелоперы опасаются отсутствия спроса на новые площади, в непростой для рынка период велик риск низкой доли реализации, как продажи, так и аренды.
Причиной стагнации рынка коммерческой недвижимости, прежде всего, можно назвать общие кризисные тенденции в экономике (сокращение объема инвестиций в коммерческую недвижимость, снижение темпов роста розничной и оптовой торговли, сокращение расходов и административно-управленческого штата многих крупных компаний и т.д.)
Общий уровень вакантных площадей в бизнес-центрах города находится на приемлемом уровне, однако со второй половины 2014 года наблюдается увеличение его темпов роста. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В стал ниже, а вот классы В+ и С показывают противоположную тенденцию. Так, если на конец прошлого года доля вакансий в БЦ класса А составляла 29%, то сейчас она снизилась до 21%, в БЦ класса В в декабре 2014 уровень вакантных площадей держался на отметке 19%, в июле этого года он показал уже 14%. В БЦ класса В+ в декабре 2014-го вакантных площадей вообще не было, сейчас – 6%. Бизнес-центры класса С тоже стали более свободными: доля вакансий увеличилась с 14 до 17%.
Аренды офисов
На рынке аренды офисной недвижимости по максимальной ставке предлагаются офисные помещения в специализированных бизнес-центрах – в среднем 906 руб./кв.м, средняя стоимость предложения офисов во встроенно-пристроенных помещениях ниже – 705 руб./кв.м. В Тюмени на данный момент арендные ставки по классам выглядят следующим образом:
• класс А – 900-1600 руб./кв.м;
•· класс В+ – 700-1100 руб./кв.м;
• класс В – 600-900 руб./кв.м;
• класс С – 450-750 руб./кв.м.
Арендодатели вынуждены устанавливать конкурентоспособные условия аренды на порой простаивающие площади и целые этажи. Управляющие компании корректируют свои планы и вносят изменения в ценовую политику в зависимости от спроса и наполняемости своего бизнес-центра. Крупные арендодатели неохотно идут на дисконты и чаще предлагают дополнительные услуги за ту же стоимость аренды, такие, например, как бесплатный офисный переезд.
Вообще в офисном сегменте существует проблема увеличения разницы между ценами на рынке продажи и ставками аренды на офисные площади. Реальные доходы от арендного бизнеса снижаются, не оправдывая довольно высокую себестоимость строительства офисных площадей и преувеличенные цены предложения, понижая ставку капитализации. Рентная доходность офисной недвижимости в Тюмени невысока – в среднем около 9,9% (варьируется от 6,2% до 19,2%).
Купля-продажа офисов
Рынок купли-продажи офисной недвижимости за последний год практически стоял на месте. К имеющейся тенденции увеличения объема предложения торгово-офисной недвижимости добавились проблемы снижения активности мелких инвесторов. Риски вложений в коммерческую недвижимость гораздо выше альтернативной сейчас доходности по банковским депозитам, в связи с этим для сохранения денежных средств от инфляции частные инвесторы выбирают последнее. По данным Росреестра количество зарегистрированных сделок с нежилыми помещениями в области за первое полугодие 2015 г. сократилось на 24,6%, вернувшись к уровню 1 квартала 2014 г.
Однако повального снижения цен продавцами пока не наблюдается. Как и на рынке жилья, продавцы либо предлагают скидки при заключении сделки, торгуясь на месте, либо откладывают продажу до восстановления рынка, если нет необходимости в свободных средствах. На третий квартал 2015 года средняя стоимость помещения офисного назначения достигла 65 389 тыс. руб./кв.м, показав снижение на 2,5% относительно начала года. В структуре рынка в первую очередь дешевеют встроенно-пристроенные помещения, и только потом качественный сегмент офисной недвижимости. В ценовом распределении основная доля всего предложения коммерческой недвижимости находится в диапазоне 50-90 тыс. руб./кв.м, в зависимости от качества самого помещения, района расположения и инфраструктуры цена конкретного объекта тяготеет в нижней или верхней границе. По-прежнему первостепенным фактором стоимости является местоположение, самые дорогостоящие предложения характерны для Центра города как места средоточия деловой активности.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
В сегменте аренды торговой недвижимости ситуация характеризуется умеренным снижением показателей стоимости квадратного метра, пережив небольшой всплеск цен во втором квартале. На текущий момент средняя арендная ставка торговых помещений в городе находится на уровне 759 руб./кв.м, подешевев на 0,9% относительно начала года, средний диапазон варьируется от 600 до 1200 руб./кв.м. В центральной части города и приближенных к ней районах – КПД, район ул. Мельникайте-Республики, Дом Печати средняя стоимость аренды составляет 1050-1100 руб./кв.м. В Заречных микрорайонах предложения аренды помещений под торговлю характеризуются средней ставкой 650-700 руб./кв.м, в спальных и Восточных микрорайонах аренда обойдется чуть дороже – в среднем 770-820 руб./кв.м.
В структуре предложения становится меньше дорогих и качественных объектов. Основная часть предложения состоит из маловостребованных объектов, пребывающих на рынке уже значительно больше стандартного срока экспозиции. Высококачественные торговые площади пользуются значительным спросом и по-прежнему быстро уходят с рынка.
Торговая недвижимость имеет немногим более выгодное соотношение арендных доходов к стоимости приобретения, нежели офисная. Среднестатистическое торговое помещение в сегменте стрит-ритейл будет иметь доходность 10,7% (от 7,2% до 21,4%). Средняя арендная ставка на торговые площади в сегменте стрит-ритейл остается на уровне 1 550 руб./кв.м. Предложения начинаются от 800-1000 руб./кв.м и могут достигать 3 000 – 3 500 руб./кв.м на пересечении магистралей города в основных торговых коридорах. Именно в этом сегменте торговых помещений сейчас идет процесс частой смены арендаторов и увеличение доли вакантных площадей. Определенные сложности возникают у малого бизнеса – часто маленькие магазины «у дома» закрываются, уступая место крупным ритейлерам.
Стоит отметить, что вместе с ростом объемов строящегося жилья в последние годы существенно выросло и предложение коммерческих площадей в них. Избыточное предложение помещений на первых этажах строящихся домов будет одним из важных факторов развития рынка коммерческих помещений в ближайшие годы. При этом на данный момент имеется тенденция к росту стоимости в спальных микрорайонах города, порой она достигает уровня районов, приближенных к центру города.
ПЕРСПЕКТИВЫ
В целом, ожидаемое изменение цен на рынке коммерческой недвижимости в ближайшее время вряд ли будет положительным. При сохранении тенденции динамики основных показателей, таких как снижение спроса и рост предложения, оптимизация расходов всеми участниками рынка, и неблагоприятных общеэкономических условиях возможно более глубокое проседание цен до 10-15% в годовой перспективе. Срок экспонирования низколиквидных помещений с неудачным расположением будет только расти.
