Владеть своим участком и домом в полной мере – означает иметь возможность передать его в дар, продать или оставить в наследство без изменения основных характеристик. Эксперт журнала, заместитель генерального директора ООО «Земля» Сергей Бетехтин предупреждает: «недооформленную» недвижимость лучше не покупать. Процедуру установления границ или «межевания» целесообразно выполнить до проведения сделки.
Сергей Николаевич ответил на вопросы наших читателей об основных нюансах оформления прав на земельный участок с недвижимостью и особенностях кадастра недвижимости.
– Собираюсь приобрести земельный участок или загородный дом, какие документы следует проверить у продавца?
В отношении земельного участка
Во-первых, нужно уточнить, учтен ли земельный участок в государственном кадастре недвижимости, то есть имеется ли кадастровый паспорт (известен кадастровый номер). Далее необходимо проанализировать, было ли выполнено межевание земельного участка, т.е. границы установлены в соответствии с требованиями законодательства или нет. Для этого можно обратиться к общедоступному Web-ресурсу «Публичная кадастровая карта», где в информации о площади указан ее статус «Декларированная» или «Уточненная».
Соответственно, если площадь декларированная, то необходима процедура установления границ или «межевания». Несмотря на то, что законом не предусмотрено ограничений на проведение сделок с «декларированными» участками, покупатель должен понимать, что приобретает участок в границах, которые ему показывает на местности продавец без их документального подтверждения, то есть верит ему на слово.
Кроме того, большинство банков не предоставляют ипотечные кредиты под «декларированные» участки.
Важно понимать, что в процессе межевания площадь земельного участка может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому купить можно 10 соток земли, а впоследствии владеть 8 сотками. Зачастую изменяемая в процессе межевания площадь участка является хорошим предметом для торга с продавцом.
Если границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями закона, покупатель должен удостовериться в том, что границы на местности соответствуют координатам в государственном кадастре недвижимости, то есть выполнить геодезические работы по выносу границ участка на местности. Эта процедура занимает совсем немного времени и ее стоимость – мизерная по сравнению с ценой участка.
– Что делать, если вынесенные точки границ участка не соответствуют его ограждению?
– В этом случае нужно анализировать ситуацию с ранее выполненным межеванием и выяснить, была допущена при этом кадастровая ошибка или граница «поменялась» впоследствии. Законом предусмотрена возможность уточнения границ участка в связи с выявленной кадастровой ошибкой либо вариант раздела или перераспределения площади смежных участков. Перераспределение возможно в том случае, если участки смежные и имеют один вид разрешенного использования.
В отношении жилого дома или иного объекта капитального строительства
На объект капитального строительства также должен быть правоудостоверящий документ (свидетельство о госрегистрации права) и кадастровый паспорт. Стопроцентный порядок в документах – это наличие в кадастровом паспорте на дом масштабного чертежа объекта на земельном участке (дом поставлен на кадастровый учет на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером). Если право на дом получено на основании декларации правообладателя, то в кадастре недвижимости нет сведений о координатах (границах) объекта на местности (аналогично декларированному земельному участку). Кроме того, указанная в свидетельстве площадь дома может отличаться от фактической.
Если в кадастр недвижимости внесены сведения об объекте на основании ранее выполненной технической инвентаризации (по материалам технического паспорта БТИ), координат дома в кадастре также нет. В этом случае нет гарантии, что дом не пересекает границы участка (не единичны случаи, когда часть постройки фактически находится на соседнем участке).
Чтобы проверить эти факты, можно выполнить топографическую съемку объектов в границах земельного участка. На плане съемки будет видно, где проходит граница земли, а где находятся постройки.
– Какие действия предпринять, если в кадастровом паспорте на дом нет сведений о его положении в границах участка?
Если кадастровый паспорт на объект капитального строительства не имеет графической части или в графической части изображен фрагмент чертежа технического паспорта БТИ, можно выполнить кадастровые работы по уточнению местоположения объекта на земельном участке (внести в государственный кадастр недвижимости сведения о координатах объекта).
– Что важно выполнить тем, кто только собирается построить дом?
Если вы планируете строительство дома, бани, капитального забора, то также целесообразно вынести границы участка на местности (подтвердить правильность существующих ограждений), т.к. в дальнейшем оформление прав на объект будет возможно, если он не пересекает границы участка.
– Стоит ли поторопиться с оформлением прав собственности на землю и загородные коттеджи, пока действует «дачная амнистия»?
– Да. Так называемая «Дачная амнистия» действует до 01 марта 2015 года и подразумевает упрощенный порядок оформления прав на объекты недвижимости, в том числе индивидуальные жилые дома, дачные дома, гаражи, иные хозпостройки. До этой даты можно оформить право собственности на индивидуальный жилой дом без обязательного получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. Поэтому если ваш дом уже готов, лучше не тянуть с его оформлением. Вся процедура займет полтора-два месяца: изготовление технического плана, присвоение адреса, постановка на кадастровый учет, получение свидетельства.
