Сделки с недвижимостью хотя бы раз в жизни проводит каждый. Кто-то задумал совершить покупку квартиры, кто-то оборудовать офисное помещение на первом этаже жилого дома, а кто-то наметил грандиозное переустройство своего жилища. В каком случае частное лицо или организация должны пойти за справками в БТИ, а за какой услугой обратиться в Кадастровую палату? Об этом мы побеседовали с директором Тюменского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (Федеральное БТИ) Василием ЩЕПЕЛИНЫМ.
- Василий Игнатьевич, производит ли в настоящее время БТИ технический учет и инвентаризацию с изготовлением технических паспортов?
- Хотелось бы отметить, что этот вопрос волнует не только граждан, но и организации, органы государственной власти и местного самоуправления. Поэтому считаю необходимым внести ясность: Федеральное БТИ продолжает осуществлять технический учет, техническую инвентаризацию и оформление технических паспортов, поскольку такая обязанность на Федеральное БТИ возложена законом. Согласно ст. 19 Жилищного кодекса на территории Российской Федерации предусмотрено ведение государственного учета жилищного фонда в РФ. Во исполнение ст. 12 и ст. 19 Жилищного кодекса РФ принято и в настоящее время продолжает действовать Положение о государственном учете жилищного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ».
- Сегодня часто можно встретить предложения от индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций различных правовых форм об изготовлении технических паспортов. Кто в настоящее время может проводить техническую инвентаризацию и изготавливать технический паспорт?
- Вы правы, в настоящее время существуют попытки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей работать в направлении проведения технической инвентаризации и изготовления технического паспорта. Такая деятельность лежит вне закона, потому что в силу закона на территории Тюменской области только Федеральное БТИ обладает исключительным правом осуществлять государственный технический учет и изготавливать технические паспорта.
Поясню почему. Согласно п. 3 Порядка осуществления государственного учета жилищного фонда, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. №1301, технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации. Как вы видите, для организации технической инвентаризации выделен главный признак, отличающий ее от всех коммерческих структур – подведомственность органам власти. Техническая инвентаризация является неотъемлемым элементом технического учета, и как этап позволяет получить необходимые сведения об объекте для его дальнейшего учета. Соответственно лица, не обладающие определенным законом статусом и организационно-правовой формой, проводить техническую инвентаризацию с изготовлением технического паспорта не вправе. Согласно п. 7 Положения, в целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют: техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Федеральное БТИ – федеральное государственное унитарное предприятие, иных государственных или муниципальных специализированных организаций технической инвентаризации в Тюменской области нет.
- Поясните, пожалуйста, как в таком случае соотносится государственный технический учет и государственный кадастровый учет недвижимости…
- Прежде всего, нужно уточнить, что с 01.01.2013 г. при введении государственного кадастрового учета объектов недвижимости государственный технический учет не прекратил свое действие. Эти два вида учета не заменяют друг друга, имеют различное правовое регулирование и задачи и существуют в настоящее время параллельно, но взаимосвязь структур присутствует, поскольку Федеральное БТИ и Тюменский филиал кадастрового органа подведомственны Росреестру.
В силу положений ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастровом учете недвижимости» результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, технический план, акт обследования. Осуществление кадастровым инженером технической инвентаризации и изготовление технического паспорта законом не предусмотрено и соответственно незаконно.
Вместе с тем, обращаю внимание ваших читателей, что в штате Федерального БТИ есть кадастровые инженеры, осуществляющие кадастровую деятельность – изготавливающие технические планы и производящие постановку на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства.
- Получается, что граждане могут заказать в Федеральном БТИ и технический паспорт, и технический план?
- Абсолютно верно, и не только граждане. Федеральное БТИ работает с юридическими лицами, например, с застройщиками нашего города и Тюменской области в целом. Радует тот факт, что многие застройщики стоят на защите интересов своих дольщиков и производят технический учет и техническую инвентаризацию вновь построенных объектов жилищного фонда, передавая в последствие в собственность дольщиков помещения (жилые, нежилые) с размерами и площадями, соответствующими действительности. Но, к сожалению, есть и иная картина. В последний год усилился поток дольщиков, желающих или имеющих необходимость (в силу осуществления определенных действий по распоряжению имуществом), заказать технический паспорт на квартиру, а Федеральное БТИ не может заключить договор на изготовления техпаспорта на отдельную квартиру, так как весь многоквартирный дом не инвентаризировался, застройщик к нам не обращался. В таком случае у граждан нет иного выхода, как сообща и самостоятельно принимать решение о проведении технической инвентаризации всего жилого дома за свой счет. Соответственно в подобных случаях застройщик перекладывает бремя оплаты работ по технической инвентаризации на плечи собственников и сознательно создает ситуацию, имеющую негативные последствия для граждан, например, последующей разницы площадей (как в сторону уменьшения площади жилого помещения, так и увеличения).
На самом деле, застройщики, обходящие процедуру технической инвентаризации и учета – это проблема всероссийского масштаба. Помимо отсутствия данных технического учета по таким объектам жилищного фонда у организаций технической инвентаризации, проблем с распоряжением объектами у собственников, не менее важен вопрос выпадения неучтенных объектов жилфонда из налогооблагаемой базы, поскольку в настоящее время налог на имущество физических лиц исчисляется на основе инвентаризационной стоимости.
- Для каких целей в настоящее время необходим технический паспорт?
- Этот документ на самом деле необходим во многих случаях: при осуществлении перепланировки (переустройства); при переводе из нежилого помещения в жилое и наоборот; оформления наследственных прав; для предъявления в банк при оформлении ипотеки, залога, и т.д.; обращения в суд; участия в различных государственных программах по получению субсидий и т.д.
Перечень можно было бы продолжить, но я хочу подчеркнуть, что актуальность технического паспорта не оставляет сомнений, он необходим в различных сферах современной жизни и выступает государственным гарантом (подтверждением) правового статуса объекта недвижимости, его характеристик, имеющих в различных ситуациях решающее значение.
