Продолжаем публикации в рамках рубрики «Юридическая консультация», где освещаются правовые вопросы, касающиеся оформления прав на недвижимое имущество, практика разрешения споров о признании права собственности на объекты недвижимости, а также иные вопросы, поступающие от читателей еженедельника. Постоянный ведущий рубрики - председатель Третейского суда Союза строителей (работодателей) Тюменской области Мариям КОЛЧИНА.
Встречаются ситуации, когда по тем или иным причинам ваша недвижимость зарегистрирована в реестре за другим лицом. Встает вопрос: как выбрать единственно верный, надлежащий способ оспаривания зарегистрированного права, чтобы не проиграть дело в суде? Ответ на него следует искать в судебной практике, так как подобная категория дел встречается довольно часто.
Сначала уточним, что оспариванию подлежит не регистрационная запись, а зарегистрированное право путем предъявления иска к правообладателю. Государственная регистрация является административным действием, не порождающим прав и обязанностей, а лишь подтверждающим их возникновение. Требования о признании недействительной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации не могут быть использованы для защиты нарушенного или оспоренного права.
Арбитражные суды в своей практике придерживаются однозначной позиции о невозможности оспаривания в судебном порядке свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, поскольку свидетельство о госрегистрации не является ненормативным правовым актом, а признание свидетельства недействительным не влечет недействительности права, не порождает юридически значимых последствий для правообладателя, в связи с чем данное требование не соответствует положениям ст. 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Статьей 12 ГК РФ и иными федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обжалование акта регистрации права. В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о его регистрации. Оспаривать зарегистрированное право лицо может путем предъявления иска к правообладателю, а не к регистрирующему органу. Правовая позиция Верховного арбитражного суда Российской Федерации (ВАС РФ), отраженная в практике окружных судов, такова: лицо вправе обратиться в суд с заявлением только в случае, если полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, если об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора в совершении регистрационных действий.
В последнее время очевидно изменение судебной практики, заключающееся в отказе от иска о признании зарегистрированного права как способа защиты нарушенных прав. Президиум ВАС РФ занял принципиальную и однозначную позицию в том, что в действующем законодательстве РФ не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, и оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить только с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
В настоящее время сложившаяся практика исходит из того, что решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре только в том случае, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости. Более того, ВАС РФ отказывает в пересмотре в порядке надзора судебных актов, в соответствии с которыми истцу отказано в удовлетворении иска о признании недействительным зарегистрированного права. Если же надзорная жалоба подается на судебный акт, которым требование о признании недействительным зарегистрированного права было удовлетворено, ВАС РФ отказывает в пересмотре дела в порядке надзора судебного акта, разъясняя, что судебный акт, оспариваемый в порядке надзора и основанный на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ или в Постановлении Президиума ВАС РФ, в том числе принятого по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, может быть пересмотрена в соответствии с п. 1 ст. 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) по вновь открывшимся обстоятельствам.
Правовая позиция о невозможности оспаривания зарегистрированного права путем заявления иска о признании недействительным зарегистрированного права поддержана окружными арбитражными судами. Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что требование об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств наличия у него права собственности и незаконности приобретения имущества ответчиком или регистрации за ним права собственности. Таким образом, можно сделать вывод о том, что требование о признании недействительным зарегистрированного права является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права, а в случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен статьей 12 ГК РФ.
По всем интересующим вопросам - обращаться к председателю Третейского суда Мариям Ариповне Колчиной, тел.: 8 (908) 73-42-37. Дополнительную информацию о Третейском суде можете получить на сайте www.ssrto.ru, а также в исполнительной дирекции Союза строителей Тюменской области (Тюмень, ул. Челюскинцев, 3), либо по тел.: (3452) 44-40-95, 44-41-17.
Многолетний профессиональный опыт. Сотрудничество с Торгово-промышленной палатой Тюменской области, Союзом строителей (работодателей) Тюменской области, Центром независимой экспертизы и сертификации
КВАЛИФИЦИРОВАННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДЛЯ ОРГАНИЗАЦИЙ И ГРАЖДАН
Тел.: 8 (9088) 73-42-37
