Один из семинаров «Дня решения квартирного вопроса» был посвящен теме участия в долевом строительстве жилья. Посетители выставки-семинара узнали от представителей власти области и города о темпах ввода нового жилья в Тюмени, перспективах развития местной строительной отрасли, а также о том, на что следует обратить внимание всем, кто решился купить «долевку», чтобы не попасть впросак.
Арифметика строительства
Тюменская область снова в лидерах по вводу жилья: в прошлом году удалось ввести в эксплуатацию более 1,4 млн «квадратов». «Статистики по России в целом пока нет, но, уверен, что Тюмень будет в первой десятке лидеров по количеству введенных квадратных метров», - отметил Сергей БАУЭР, начальник Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области.
В своем докладе он рассказал, что сегодня на юге Тюменской области и в областной столице возводится более 250 новостроек, а это около 2,5 млн кв.м жилья. По словам чиновника, в основном строительство ведется силами крупных комплексных застройщиков.
Николай ЧЕРЕПАНОВ, заместитель директора Департамента земельных отношений и градостроительства администрации г.Тюмени, поддержал коллегу, выступая с докладом на тему «Градостроительная деятельность в г.Тюмени: результаты 2013 года. Перспективы жилищного строительства». Отдельно для нашего города прошлый год стал весьма «урожайным» - появилось 894 тыс. кв.м нового жилья. Из них 101 многоквартирный дом (14 727 квартир) общей площадью 818,2 тыс. кв.м и объекты ИЖС площадью 75,8 тыс. кв. метров.
Что касается используемых в жилищном строительстве материалов, то больше всего домов было построено из бетона - 67,9%, а из кирпича - 32,1%. То есть, в областной столице набирает обороты монолитное домостроение, которое дает больше возможностей для создания привлекательных внешне и комфортных для проживания объектов.
Кроме того, на территории нашего города появилось 202 новых объекта соцкультбыта общей площадью 341,5 тыс. кв. метров. Первенство по количеству занимают административные здания – их 133, а это 54,1 тыс. кв. метров офисных помещений. Жизнь также была дана 47 торговым точкам и четырем объектам бытового обслуживания.
Не остались без внимания медицина и образование: в эксплуатацию ввели четыре лечебных учреждения, три объекта спортивного назначения и столько же зданий для среднего и профессионального образования, но лишь один новый детский сад.
Всего же за 2013 год Департамент выдал 532 разрешения на строительство (для сравнения: в 2012 году - 457). Из них больше всего получили индивидуальные застройщики, что вполне логично (все большую популярность завоевывает направление ИЖС) – удовлетворено 269 заявлений. В два раза меньше – 116 разрешений - получили застройщики многоквартирных домов.
«И могу с уверенностью сказать, что на ближайшие три года снижения темпов строительства не предвидится. В наступившем году, например, в планах возвести в городе еще 1 млн кв.м жилья. - заверил Николай Дмитриевич. – Что касается районов застройки, то Тюмень развивается отнюдь не хаотично, как это может показаться на первый взгляд. У кого-то складывается впечатление, что активно строится только «Восточный» и «Тюменский» микрорайоны. Но это не так. Если посмотреть на город с высоты птичьего полета, то строительных кранов достаточно в каждой точке областной столицы».
Значительно облегчат жизнь зодчим и некоторые события прошлого года. Тюмень, наконец, обрела полный пакет документов, которые необходимы для осуществления градостроительной деятельности и реализации планов по жилищному строительству в частности: теперь мы имеем не только утвержденный Генеральный план городского округа, но и Правила землепользования и застройки, проекты планировок 19-ти планировочных районов, чего ранее так не хватало.
«Департамент серьезно относится к таким вещам, и сегодня все документы готовы к исполнению. Могу вас уверить, что при выдаче разрешений на строительство и ввод зданий в эксплуатацию, мы четко контролируем застройщиков и спрашиваем с них выполнение всех требований. А это один из гарантов защиты в долевом строительстве», - заключил Николай ЧЕРЕПАНОВ.
Покупаем «долевку» по правилам
Покупать квартиру в строящемся доме зачастую выгоднее, чем на вторичном рынке жилья. Но здесь и определенный риск: вдруг застройщик не достроит дом? Как определить «белого» застройщика? Какие документы потребовать с него при оформлении договора долевого участия? На эти вопросы ответила Оксана РОМАНОВА, начальник отдела надзора за долевым участием в строительстве Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области.
Но для начала она дала ряд ценных советов покупателям квартир в строящихся домах и все их можно свести к одному: необходимо быть очень внимательным при заключении договоров участия в долевом строительстве и тщательно проверять разрешительную документацию застройщика.
Итак, в первую очередь необходимо определиться с застройщиком и, конечно, с домом. Заключать договор участия в долевом строительстве необходимо именно с той строительной компанией, которая работает по закону №214-ФЗ.
«Должен быть именно договор участия в долевом строительстве, а не какой-то иной – предварительный или купли-продажи в строящемся доме. Иначе у вас должны возникнуть к застройщику вопросы», - особо подчеркнула представитель контролирующего органа.
На момент открытия продаж квартир в строящемся доме застройщик должен иметь разрешение на строительство объекта, документы на земельный участок, а предварительно - разместить проектную декларацию либо в СМИ, либо в интернете. Однако, если будущий дом нигде не рекламируется, то такая обязанность отпадает, отметила Оксана Юрьевна. Поэтому декларацию нужно требовать в офисе, в отделе продаж компании-застройщика. В ней содержится вся информация как о застройщике, так и об объекте строительства – сроки, этапы, количество жилых и нежилых помещений, а также указаны объекты, которые этот застройщик уже построил, что даст возможность сравнить плановые сроки с реальным вводом в эксплуатацию.
Сам договор участия в долевом строительстве обязательно содержит в себе такие условия:
- описание объекта;
- цена договора, сроки оплаты, период оплаты;
- гарантийный срок;
- сроки передачи застройщиком квартиры дольщику;
- с 1 января 2014 года законом прописано еще одно обязательное условие: способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В договоре наряду с залогом должна найти отражение информация о страховании гражданской ответственности застройщика либо о поручительстве банка. Строительная компания должна заключить договор о страховании гражданской ответственности со страховой компанией или же договор поручительства с банком, имеющим на это полномочия (подробнее об изменениях законодательства читайте в интервью с Сергеем БАУЭРОМ на стр.???)
Особо стоит сверить данные договора участия в долевом строительстве и проектной декларации - они должны полностью совпадать.
«Еще одно требование, продиктованное законом, – договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре. Только тогда договор считается заключенным, - добавил к сказанному Сергей БАУЭР. – Причем, деньги оплачивать нужно лишь после регистрации. Некоторые застройщики зачастую лукавят, подстраховывая себя в некотором смысле, и регистрируют договоры участия в долевом строительстве намного позже, чем получают деньги. Но ваш договор обязан уже побывать в Росреестре, прежде чем вы оплатите покупку. Это защитит от двойных продаж квартиры».
Тюменцев, желающих более подробно узнать о формате договора, правильности его оформления, а также о «правилах поведения» при участии в долевом строительстве, Сергей Рудольфович пригласил на консультации непосредственно в Управление инспекции Госстройнадзора по Тюменской области. «Мы не проверяем каждый договор, который заключил гражданин. Желающим мы, конечно, дадим разъяснения по вопросам заключения договоров, но это не входит в нашу обязанность. Здесь лучше обратиться к юристам», - пояснил Сергей БАУЭР.
Что же входит в обязанности Управления? Как объяснили представители Государственного строительного надзора, к их полномочиям относится контроль и надзор в сфере долевого строительства: проводятся плановые и внеплановые проверки застройщиков, готовятся устные и письменные ответы на обращения граждан, направляются запросы в различные структуры, если необходимо узнать информацию об объекте или застройщике. Важное направление деятельности - проверка целевого использования денежных средств дольщиков, то есть в Управлении каждому интересующемуся предоставят достоверные данные о привлеченных застройщиком денежных средствах и выполненных объемах работ.
«Кроме того, с текущим планом работы Управления можно ознакомиться на официальном портале органов государственной власти Тюменской области, в разделе «Долевое участие в строительстве», - сказала Оксана РОМАНОВА. – Здесь же – размещаются сведения о застройщиках, предоставивших отчетность, информация по административной ответственности: к примеру, за какие нарушения застройщик понес наказание».
Формат встречи предполагал обратную связь, и пришедшие на семинар горожане не заставили себя долго ждать: вопросов было достаточно, но в основном уточняющих все вышесказанное. Оно и понятно – с юридическими тонкостями трудно разобраться вот так, сходу, да еще если информация подается на слух.
Точку в семинаре поставил риторический вопрос – можно ли все-таки наверняка избежать рисков при участии в долевом строительстве, так сказать, подстелить соломку раз и навсегда? Ответить на него взялся Сергей БАУЭР: «Затянет ли сроки строительства застройщик или еще хуже – станет банкротом? К сожалению, от этого нет панацеи. Риски всегда существуют. Однако власти делают все, чтобы свести их к минимуму и защитить права дольщика, для этого, в том числе, и был введен институт страхования гражданской ответственности застройщика. Но и дольщик должен быть внимательным и объективно оценивать ситуацию. К примеру, у нас есть сложившиеся цены на рынке жилья, и если вам предлагают очень заниженную стоимость квадратного метра в строящемся доме, то стоит задуматься…»
