ОФОРМЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ – ЗОНА ПОВЫШЕННОГО РИСКА
Мы живем в эпоху технологической, цифровой и информационной революции. К сожалению, результаты этого развития зачастую используются злоумышленниками в своих целях. Самоуверенность и растущие аппетиты позволяют мошенникам изобретать все новые механизмы обмана, а стремительное развитие технологий только помогает им в этом. О том, как можно уберечь себя и свое имущество при сделках купли-продажи, участникам рынка рассказали приглашенные эксперты Западно-Сибирского форума «Недвижимость-2021», прошедшего 26 ноября 2021 года.
Как уберечь себя от действий злоумышленников
Перед оформлением сделки вам необходимо собрать достоверную информацию как об объекте недвижимости, так и о продавце и его семье. О том, как проверить объект недвижимости, участников Форума проконсультировала эксперт тюменской Кадастровой палаты Галина Барнашева. О громких делах в сфере недвижимости за последние годы рассказала адвокат Тюменской межрегиональной коллегии адвокатов Любовь Сафаргалиева.
Подделка документов, обман одиноких пенсионеров и даже использование двойников собственников при регистрации недвижимости – это далеко не полный список схем и уловок, на которые идут современные мошенники.
«Как отличить мошенника? Как уберечь себя или своих клиентов от действий злоумышленников? Всегда обращайте внимание на личность, находящуюся перед вами, обязательно проверяйте паспорт, доверенность, не стесняйтесь задавать вопросы, свяжитесь с собственником и уточните, почему не он лично участвует в сделке. Если вы понимаете, что перед вами мошенник, вас смущают предоставленные им документы, а внятно ответить на ваши вопросы он не может, лучше отказаться от сотрудничества с ним в целях собственной безопасности. Если у вас есть доказательства, что человек причастен к мошенническим схемам, обращайтесь в полицию», – пояснила Любовь Леонидовна.
Чтобы не встретиться в суде по вопросам оспаривания сделки
О том, как дополнительно проверить продавца, участникам Форума рассказал Михаил Власов, арбитражный управляющий, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» г. Екатеринбурга.
Михаил Власов имеет опыт работы риэлтором, поэтому хорошо понимает нюансы этой деятельности. Он обратил внимание аудитории на потенциальные угрозы сделок с лицами, находящимися в стадии банкротства и их последствиях. «Есть риск встретиться в Арбитражном суде по вопросам оспаривания сделки. Банкротом может стать любой», – говорит эксперт.
С появлением закона о банкротстве физических лиц (Закон № 127-ФЗ) участникам рынка недвижимости стоит еще внимательнее относиться к проверке сторон сделки с недвижимым имуществом.
«При процедуре банкротства физического лица назначается арбитражный управляющий, целью которого является проверка сделок с недвижимостью банкротящегося лица, в течение трех лет. С помощью официальных данных собирается информация о сделках, касающаяся не только потенциального банкрота, но и членов его семьи, изучается соответствуют ли эти сделки нормам гражданского права и нормам закона о банкротстве, по которым можно оспаривать сделки в период трех лет до подачи заявления в Арбитражный суд (самим банкротом или его кредиторами).
Рассматриваются сделки, прошедшие за месяц до подачи заявления. Они могут быть признаны недействительными и покупателю выдвинуты требования о возврате денежных средств или имущества в конкурсную массу.
Также арбитражный управляющий рассматривает сделки, проведенные за год до подачи заявления о банкротстве. Здесь нужно доказать сумму сделки и наличия у потенциального банкрота признаков неплатежеспособности. Если к потенциальному банкроту уже тогда имелись требования кредиторов, а цена при продаже объекта недвижимости занижена (до 20%), это повод для подачи заявления о признании сделки недействительной арбитражным управляющим», – поясняет Михаил Власов.
Исследуются подозрительные сделки с участием заинтересованных лиц (супругов, родителей, детей). Если при этом сделка имеет признаки занижения стоимости и знания заинтересованных лиц о неплатежеспособности продавца, то сделка, скорее всего, будет оспорена.
Также, арбитражный управляющий смотрит на то, при каких обстоятельствах была совершена сделка, как происходили расчеты. Оплата наличными средствами в случае сотрудничества с потенциальным банкротом несет за собой разбирательства, придется доказывать, что приобретающее лицо имело финансовые возможности для покупки. Будет собрана информация из Налоговой инспекции, Росреестра и т.д. Если же будет доказано, что у покупателя не было возможностей для покупки, то сделку признают недействительной. Расчеты же, произведенные через банк, обезопасят вас от этого.
Подводя итоги своего выступления, Михаил Власов настоятельно рекомендовал участникам мероприятия при оформлении сделок:
- проверить является ли продавец признанным банкротом (эту информацию можно получить на сайте www.bankrot.fedresurs.ru);
- проверить, не находится ли продавец в процедуре банкротства (через сайт Арбитражного суда необходимого региона);
- предупреждать клиентов о том, что явно заниженная цена на недвижимость – это высокий риск возможных проблем;
- все расчеты производить через банк.
Программа Форума недвижимости-2021 была насыщенной. Более 20 экспертов поделились своими знаниями с профессиональной аудиторией. Об этом читайте в следующих публикациях на сайте KVobzor.ru.
Мария Сюткина
