На минувшей неделе, 25 июля, состоялось очередное заседание пресс-клуба «НЕФОРМАТ». Организаторы – ГК «ТИС» и еженедельник «Квартирный вопрос», при поддержке Главного управления строительства Тюменской области – подняли тему реновации старого жилищного фонда. Первый отчет о встрече за круглым столом был опубликован 26 июля. Сегодня – расширенная версия журналистов «КВ».
Московская реновация – как повод обсудить «домашнюю» тему
Как было отмечено в начале встречи, московская реновация набирает обороты: 1 июля Президент РФ подписал Федеральный закон о реновации столичного жилья. В рамках программы власти Москвы планируют снестит более четырех тысяч «хрущевок». На программу отведено более трех триллионов рублей. Предполагается, что из-за дополнительно построенного жилья население столицы вырастет на полмиллиона человек. Периодически появляются предположения о возможной трансляции столичной программы реновации на регионы.
И прежде, чем дать слово тюменским архитекторам и проектировщикам, чиновникам и общественности, на пресс-клубе предоставили слово московскому эксперту. Так, виртуально в заседании пресс-клуба «НЕФОРМАТ» участвовала Эвелина ИШМЕТОВА, председатель Экспертного совета по редевелопменту при Российской гильдии управляющих и девелоперов, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL. Она посвятила присутствующих в историю программы реновации Москвы, к реализации которой приступили еще в 1999 году.
По словам эксперта, в столице процессы преобразования старых кварталов в современные проходила совсем не гладко. До 2007 года реализация программы реновации проходила через девелоперов, которые отдавали 30% жилья в новостройках под расселение домов первых массовых серий. В 2009 году программа забуксовала, поскольку изменилось законодательство и на площадки приходилось заходить только через торги.
4,5 тыс. многоквартирных домов включены в московскую программу реновации
Эвелина ИШМЕТОВА сообщила, что в обновленную программу реновации включены 4,5 тыс. многоквартирных домов, собственники помещений 4000 таких домов подтвердили свое участие в программе. Эксперта беспокоит то, что плотность застройки «реновационных кварталов» столицы при возведении новых зданий возрастет в 2-3 раза. Уже сейчас не хватает парковочных мест, и транспортная сеть старых кварталов не рассчитана на трехкратное увеличение количества машин жителей обновленных кварталов. Беспокоит и то, что по программе реновации новое жилье составят панельные дома – наиболее экономичные и быстровозводимые, в то время, как в число домов «под снос», бывает, попадают вполне крепкие «сталинки».
А еще, по утверждению эксперта, в Москве нет стартовых пятен под новое строительство в тех самых кварталах – их разобрали девелоперы еще в первую волну расселения и сноса «хрущевок». Правительство Москвы утверждает обратное – в столице сегодня имеются площадки для возведения двух миллионов квадратных метров жилья. В общем, по мнению Эвелины ИШМЕТОВОЙ, принятая программа реновации требует доработки.
Через опыт Москвы – к реновации в Тюмени
Об опыте реновации жилья, накопленном в других странах, рассказал Юрий НИКОЛАЕВ, главный конструктор ГК «ТИС», плавно перейдя на опыт Тюмени. Он вернул участников пресс-клуба в 90-е годы прошлого столетия, когда город начал исследования исторического центра, создав специальное предприятие – Дирекцию «Регита». Одним из районов исследования стал район «Потаскуй», где впоследствии на месте старых развалин был построен современный дом повышенной комфортности по ул. Советская, 55 и пешеходный бульвар. То есть, тема реновации для Тюмени вовсе не нова.
Тогда, на рубеже 20-го и 21-го веков, в стране создавались проекты реконструкции старых кварталов путем строительства ширококорпусных зданий (когда идет надстройка 2-3-х этажей и увеличение площади квартир за счет строительства второго фасада на отдельных фундаментах) с отселением и без отселения жильцов. Были попытки внедрить такую технологию и в Тюмени, но проект «разбился», как об «административные барьеры», так и о «человеческий фактор» – Тюмень оказалась неготовой к таким метаморфозам.
На это обратил внимание конструктор Александр АРХАНГЕЛЬСКИЙ. По приведенным им расчетам, сделанным в свое время для укутанного зеленью вековых деревьев квартала старой застройки в границах улиц Одесская – Рижская – Пржевальского, при реконструкции домов без отселения жильцов рентабельность могла составить 71,6% (реализация надстроенного жилья по средневзвешенной цене в 66 тыс. руб./кв.м позволяет при затратах в 1,93 млрд руб. получить прибыль до налогообложения в 1,382 млрд руб.). Если реализовывать проект с учетом временного отселения жильцов и без использования средств фонда капремонта, рентабельность для инвестора составила бы 69%, при использовании средств фонда капремонта – 104%. А если проводить реновацию квартала через снос старого жилфонда, рентабельность снижается в разы – всего 32%. «Низкая рентабельность обусловлена затратами на отселение жильцов, демонтаж и утилизацию конструкций зданий, затраты на технологическое присоединение к сетям на полную мощность», – констатировал Александр АРХАНГЕЛЬСКИЙ и привел положительные московские примеры реализованных таких проектов.
1,93 млрд руб. потребуется на реконструкцию квартала старой застройки в границах улиц Одесская – Рижская – Пржевальского
Реновация по-тюменски – непрерывный процесс
В разговоре приняли участие заместитель главы администрации г.Тюмени Руслан КУХАРУК, директор МКУ «Управление градостроительного планирования» Николай ЧЕРЕПАНОВ, известные тюменские архитекторы Сергей ЛЕСКОВ, Олег БУЗНИКОВ и Александр ПАНФИЛОВ, заочно – Константин СТЕРЖАНТОВ. Все они считают, что нужна реновация не только старого жилищного фонда, а городских кварталов в целом, то есть – переход городской среды из одного качества в другое, с учетом существующих нормативов градостроительного проектирования и планировочной документации. И если будет необходимость, то и внесением в нее соответствующих изменений. Главное – при реновации не ухудшить ситуацию.
Справедливо было замечено, что реновация в Тюмени и области идет постоянно, с использованием уже принятых и реализующихся федеральных и региональных программ – программы сноса ветхого и аварийного жилья, а также программы развития застроенных территорий. И в первую очередь, следует решать проблему ликвидации домов, непригодных для проживания.
Как было отмечено в ходе заседания, в конце 2016 года регион раньше срока завершил программу по расселению аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года. Первая программа завершена, но тема далеко не закрыта: с января 2012 по январь 2016 года признаны аварийными еще 184 тысячи квадратных метров против 147 тысяч уже расселенных.
276 домов Тюмени планируется снести в рамках программы развития застроенных территорий
По словам Руслана КУХАРУКА, на данный момент более 100 га городских земель реконструируется в рамках программы «Развитие застроенных территорий», планируется снести 276 домов, большая часть из которых уже признана аварийными и подлежащими сносу, а на их месте построят свыше 1 млн кв. метров современного жилья.
Продолжение следует
Материал подготовили Светлана АХМЕДНАБИЕВА и Екатерина КРЮЧКОВА