Подавляющее большинство из тех 84% застройщиков, которые, по данным НОЗА, не соответствуют 214-ФЗ по объему уставного капитала, – это не брендовые девелоперские компании, а «ооошки», созданные под отдельные проекты. Поэтому волноваться, что в России с 1 июля некому будет строить жилье, совершенно не стоит, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, с 1 июля 2017 года вступают в силу поправки к 214-ФЗ о соответствии минимального размера уставного капитала застройщика максимальной площади всех объектов долевого строительства. Так, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить не более 1 500 кв.м. Если нужно возвести не более 2 500 кв.м, то придется увеличить уставной капитал до 4 млн руб., 10 000 кв.м – до 10 млн руб., 25 000 кв.м – 40 млн руб., 50 000 кв.м – 80 млн руб., 100 000 кв.м – 150 млн руб., 250 000 кв.м – 400 млн руб., 500 000 кв.м – 800 млн руб. А если застройщик намерен построить более 500 000 кв. метров, размер уставного капитала должен быть не ниже 1,5 млрд руб.
В настоящее время, по данным Единого реестра застройщиков жилья, из 4 147 застройщиков, имеющих в активной стадии строительства хотя бы один дом, лишь 639 имеют уставный капитал 2,5 млн руб. и более. Уставный капитал остальных 3 508 застройщиков (84,5%) меньше 2,5 млн руб., то есть ниже минимальной суммы, установленной в 214-ФЗ. С 1 июля указанные застройщики смогут достраивать дома, но не будут иметь права начинать новые стройки без увеличения размера уставного капитала.
Лишь у 26 застройщиков в России уставной капитал превышает 1,5 млрд руб., то есть они могут строить более 500 000 кв.м. 38 застройщиков имеют уставный капитал в диапазоне от 2,5 до 4 млн руб.; 98 – в диапазоне от 4 до 10 млн руб.; 174 – от 10 до 40 млн руб.; 94 – от 40 до 80 млн руб.; 55 – от 80 до 150 млн руб.; 94 – от 150 до 400 млн руб.; 39 – от 400 до 800 млн руб.; 21 – от 800 млн до 1,5 млрд руб.
В России широко распространена практика создания отдельных юридических лиц (ООО) с минимальным уставным капиталом под каждый строительный объект в целях структурирования финансовых потоков, а также для того, чтобы проблемы на одном объекте не потопили всю компанию. Как следствие, различных «ООО», зарегистрированных в качестве застройщиков, в России в разы больше, чем брендированных девелоперских компаний, частью которых эти «ооошки» де-факто являются. Для исправления данной ситуации и принимались упомянутые поправки к 214-ФЗ. Однако по закону новые требования к уставному капиталу касаются лишь тех компаний, которые начинают новые проекты, а достраивать существующие законодательство не мешает», – поясняет Олег Репченко.
Таким образом, ничего особо тревожного в статистике Единого реестра застройщиков нет. Более того, компаний с максимальным объемом уставного капитала оказалось аж 26 штук, притом что лишь у 17 девелоперов, по данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), объем текущего строительства превышает 500 000 кв. метров.
Что касается 84,5% застройщиков с символическим уставным капиталом, то в ближайшие годы они достроят свои проекты и канут в небытие – как это и задумывалось изначально. Часть из них, конечно, может обанкротиться в процессе строительства, но не из-за недостатка уставного капитала…
В целом, цифра в 600 с лишним компаний (те, что позаботились хотя бы о минимальном уставном капитале) вполне коррелирует с числом брендированных девелоперов, работающих в настоящее время на рынке. На Москву и другие крупные регионы приходится по нескольку десятков девелоперов, а в небольших регионах может быть не больше одного-двух застройщиков.