Наталья Круглова
Наталья Круглова
Эксперт по недвижимости ГК «Меридиан»
+7 922 267-18-48
+7 3452 52-92-52
Партнер-Строй планировки STUDENT

Мнение: У бизнеса и власти в Тюмени наметилось взаимопонимание в области малоэтажного строительства

На минувшей неделе, 17 мая, состоялся круглый стол по вопросам загородной жилой застройки, организаторами которого стали Ассоциация девелоперов загородного рынка (АДЗР) и группа изданий «Квартирный вопрос». Тема всеобъемлющая, за один раз все вопросы не осветить. Сегодня ситуацию на загородном рынке комментирует модератор круглого стола – президент АДЗР, генеральный директор Консалтинговой компании «ПРЭФИШ» Сергей Шатохин.

Сергей ШатохинЮрий Коев, Сергей Шатохин, Виктор Рейн – на круглом столе 17 мая

- Пока еще тема, как говорится, не «остыла», захотелось прокомментировать суть состоявшейся дискуссии.

Во-первых, следует констатировать, что и собственники земли под застройку (девелоперы), и все уровни власти, без которой системное развитие этого строительства достаточно проблематично, и строители, работающие в этой менее рентабельной коммерческой сфере, чем многоэтажная городская застройка, и производители строительных материалов для создания малоэтажных объектов, и дорожники, и другие инфраструктурные компании, – все сходятся во мнении, что объемы этого строительства будут только нарастать.

Уже сегодня малоэтажная застройка составляет 30-40% ежегодного объема (в кв.м) сдаваемого на юге нашей области жилья. И чем более широко и глубоко в массы населения, особенно молодых людей, будет проникать мечта о возвращении человека к природе, идея экологического воспитания и здорового питания, чем быстрее будет реализовываться возможность профессиональной деятельности на основе онлайн-коммуникций и работы в удаленном офисе, тем быстрее будет расти интенсивность загородного строительства. Поэтому, все участники круглого стола подчеркивали, что очень важно, чтобы та спонтанность, бессистемность и недостаточная скоординированность действий, которая в этой сфере сегодня «налицо», как можно быстрее была преодолена.

Центр загородного домостроения «House Парк», проект которого в настоящее время начал реализовываться в Тюмени, как рассказал на круглом столе его инициатор, заместитель председателя Тюменской областной Думы Виктор Александрович Рейн, как раз призван стать определенной площадкой для координации хозяйственной деятельности в сфере загородного строительства, облегчить населению выбор проектов, отвечающих их архитектурным предпочтениям, требованиям к строительным и отделочным материалам, к ландшафтным и благоустроительным работам на приобретенных земельных участках. Планируемая здесь общественно-профессинальная аттестация различных подрядчиков действительно может изменить облик загородных поселков, где в настоящее время половина домов в недострое, а иногда они похожи на развалины…

Важно, чтобы данный проект не привел к монополизационным явлениям в поддержке и рекламе отдельных подрядчиков, потому что только их реальная конкуренция обеспечит для населения качество и своевременность загородного строительства. Пока девелоперы не вникли каков статус этого Центра -государственный или частный, но мне представляется, что бюджетные деньги на него тоже будут тратиться, а поэтому все мы ждем, что излишней коммерциализации его деятельности не будет – для таких инфраструктурных проектов оптимальным является его самоокупаемость. При этом, как подчеркивали руководители ряда профессиональных объединений, нет смысла расширять перечень профильных услуг Центра, где на рынке призваны работать профессиональные юристы, экономисты, архитекторы, проектировщики, маркетологи, риэлторы и т.п. Дублирование их компетенций на полугосударственном уровне, как правило, проигрывает в качестве и оперативности и может нанести непоправимый ущерб потенциалу высококвалифицированных интеллектуальных рабочих мест в нашем регионе…

Во-вторых, сфера загородного строительства инвестиционно весьма емкая, мультивостребованная по отраслям необходимой хозяйственной деятельности. Здесь уже сегодня «крутятся» миллиарды рублей, есть много реальных фактов привлечения прямых инвестиций, причем не только индивидуальных, с территории наших северных соседей. Это, безусловно, способствует оживлению внутреннего инвестиционного рынка юга области, порождает возникновение высококвалифицированных рабочих мест в архитектуре, проектировании, специализированном транспорте, в современном инфраструктурном обеспечении территории. Между тем, благоприятный инвестиционный климат для успешного и масштабного вложения инвестиций в сфере малоэтажного загородного строительства, по моему мнению, не создан.

Например, Консалтинговая компания «ПРЭФИШ» сейчас занимается организацинно-правовым сопровождением пяти инвестиционных проектов по созданию загородных поселков на юге области и, честно скажу, почти везде даже нашим специалистам, а по накопленному опыту в земельных делах мы лидеры не только в Тюменском регионе, но и по УрФО в целом, практические вопросы по использованию земель решать с властями сложно и очень долго. Между тем, вся реальная работа по инвестиционным проектам, тем более девелоперскими, начинается именно с оформления земли, с определения ее разрешенного использования и целевого назначения.

В настоящее время функциональные полномочия по регулированию земельных отношений в Тюменском районе, а в столичных районах земельные процессы всегда идут более масштабно и интенсивно, распоряжением губернатора распределены между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (ДИО ТО) и Главным управлением строительства Тюменской области (ГУС ТО). Между тем, за социально-экономическое состояние и развитие территории отвечает муниципалитет. Девелоперам важно знать какие дороги, какая инфраструктура, какие социальные объекты планируется построить и в какие сроки, потому что это важно для граждан, которые построят свои дома в загородных поселках и будут там жить. Выступающий на круглом столе заместитель главы Тюменского района Юрий Валерьевич Коев озвучил цифру площадок под эти поселки – около 100. С кем разговаривать девелоперам о координации своей инвестиционной деятельности? Именно этот вопрос Ассоциация девелоперов загородного рынка считает первостепенным для создания благоприятного инвестиционного климата в сфере загородного строительства.

Переговоры, которые я провел с руководством Главного управления строительства Тюменской области и администрацией Тюменского муниципального района, обнадежили, что такое понимание есть и у властей. Тем более, что в текущем году и в первом квартале следующего года в Тюменском районе на публичных слушаниях будут обсуждаться изменения и в генеральные планы (ГП) и в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) всех его поселений. Я думаю, что все будущие участники этих мероприятий заинтересованы, чтобы слушания прошли эффективно и без скандальных проявлений…

В-третьих, государство взяло жестокий курс на ответственность граждан в части прав собственности на объекты частной недвижимости, ее создания и эксплуатации. В этом году уже сделан шаг к повышению определенности в технической идентификации этих объектов в рамках так называемой «дачной амнистии – теперь кроме декларации на строения, нужно предъявлять в структуры Росреестра и технические планы этих объектов. А с начала следующего года на новые объекты строительства в дачных поселках нужно будет получать разрешение на строительство, а по его окончании – на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Приняты административные решения и по финансовой мотивации граждан к реальному использованию приобретенных в собственность земельных участков для ИЖС. С 2017 года при расчете земельного налога физических лиц будут применяться нормы статьи 396 Налогового кодекса РФ о повышающих коэффициентах. В частности на земельные участки, приобретенные физическими лицами в собственность для ИЖС, налог будет начисляться с коэффициентом 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до госрегистрации прав на построенный объект недвижимости. Учитывая мероприятия по государственной оценке объектов недвижимого имущества, проведенные на территории Тюменской области в конце 2016 года и, в большинстве своем, приведшие к повышению кадастровой стоимости земельных участков, к размеру которой привязан расчет земельного налога, выжидать в целях спекулятивных обогащений на обороте земли будет, по-видимому, заметно менее выгодно…

Подпишись на новости

Новости недвижимости в Тюмени и мире
Рейтинг@Mail.ru