26 января в Доме журналистов под председательством Александра ПЕРЕСТОРОНИНА состоялось очередное заседание Клуба экспертов Тюменской области. Целью мероприятия было обсуждение темы реформирования ЖКХ вообще и реализации Региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) в частности. На вопросы общественности ответил заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав ВАХРИН, затронув и смежные темы.
У каждого дома – свой срок
Тема взносов на капремонт многоквартирных домов - одна из самых актуальных в последние год-полтора. Поэтому, в основном участники встречи были в курсе идей и замыслов Правительства РФ и регионального правительства в отношении содержания МКД. Было интересно услышать практику, подход местного руководства к внедрению новых процессов реформирования сферы ЖКХ. Обычно, мы «впереди планеты всей», а тут, по словам замгубернатора, не поспешили «кинуться с головой в омут» - сначала изучили практику других регионов и учли чужие ошибки, чтобы «не наступать на грабли» и не изобретать «велосипед».
«Если срок эксплуатации завершен, дом «капиталить» нельзя – надо сносить»
Был проведен мониторинг состояния всех многоквартирных домов юга Тюменской области и составлена единая очередь на капремонт до 2044 года, с учетом состояния отдельных конструктивных элементов. Как сказал Вячеслав ВАХРИН, очередь можно «подвинуть» в части приближения срока ремонта, если этого потребует ситуация. Например, появится информация о более удручающем состоянии того или иного элемента здания. Мониторинг продолжается.
Разработан первый краткосрочный план капремонта на 2016 год, в который вошли 289 домов (808 конструктивных элементов – от фундамента до крыши). Готов и второй краткосрочный план, куда попало 600 домов и в 2 раза больше конструктивных элементов, которые предстоит «закапиталить».
Почему «цена вопроса» - 7,5 руб. с «квадрата» занимаемой площади? Подсчитали по формуле, исходя из ряда количественных показателей. Получилось, что весь имеющийся на сегодня жилфонд (МКД) постепенно, в течение 30 лет, мы сможем «подлатать». Для одних домов – это просто продление «жизни», для других – надлежащее содержание, которое не допустит в дальнейшем таких ситуаций, как создались на многих бывших тюменских «общагах» - трещины, разрушения и обрушения.
289 домов и 808 элементов - первый краткосрочный план капремонт
Хотя, ни что не вечно под луной. «После того, как наступит предельный срок эксплуатации здания, его исключат из Региональной программы капремонта МКД, дом надо будет сносить», - пояснил замгубернатора. На месте сносимых домов, по мнению Вячеслава ВАХРИНА, можно будет возводить новые здания (там, где позволят градостроительные нормы) или разбивать парки и скверы. А переселение граждан из ветхого и подлежащего сносу жилья – отдельная история.
Чтобы капитальный ремонт был качественным…
Качество капитального ремонта МКД – не менее актуальный вопрос, нежели сбор платы за этот ремонт. Что касается собираемости платы за капремонт, то, по словам заместителя губернатора Вячеслава ВАХРИНА, в настоящее время в Тюменской области она достигла 84%, всего собрано 850 млн рублей – есть на что ремонтировать. И в области уже начались аукционы по подбору подрядных организаций для проведения ремонтных работ.
«Не каждый, кто поучаствовал в бесплатной приватизации, готов по-хозяйски относиться к общему имуществу МКД»
Как рассказал Вячеслав ВАХРИН, законодатели разработали двухступенчатую модель торгов: первая ступень – оценка по квалификационным критериям (профессионализм и опыт компаний); вторая – по ценовым показателям (чем ниже цена, тем лучше, но не ниже определенного «порога» - ресурсный метод ценообразования). При этом ввели ноу-хау - механизм страхования строительных рисков. В российском законодательстве это пока не предусмотрено, но обязательно должно быть введено, считают региональные власти, иначе качество работ при капремонте МКД вряд ли можно гарантировать (при всей порядочности подрядчиков). Влияние второй ступени – «ценопада» - на результаты торгов было минимизировано.
850 млн руб. собрано в Тюменской области на капитальный ремонт МКД
По мнению Вячеслава Михайловича, ресурсный метод ценообразования должен применяться во всех направлениях жилищно-коммунальной отрасли. Он убежден, что сети должны строить те, кто потом будет их эксплуатировать. То есть, не застройщики должны тянуть коммуникации, а рессурсники. Тогда качество работ будет гораздо выше и при оптимальном расходовании средств – бюджетных и инвестиционных.
«Будущее – за арендным жильем. Оно делает человека более свободным»
Что же касается капитального ремонта МКД, то здесь еще будет играть роль активность собственников жилья и общественных организаций в сфере ЖКХ по контролю выполнения работ и их приемке.
Выбор – за вами…
Говоря о контроле качества капремонта собственниками помещений в МКД, участники Клуба экспертов затронули тему готовности граждан к такой ответственности. По мнению Вячеслава ВАХРИНА, не все сегодняшние собственники помещений в многоквартирных домах чувствуют себя таковыми и готовы нести ответственность за свое имущество, особенно – за общее долевое.
80% граждан европейских городов арендуют жилье, а не покупают
Доказательством тому – разрисованные стены подъездов (далеко не цветами и сказочными сюжетами), сожженные почтовые ящики, выбитые окна на лестничных клетках, сломанные доводчики дверей входных групп... Понятно, что так жильцы поступают далеко не везде, но факт остается фактом. Вывод: россияне, долгое время прожившие в муниципальном жилье, чисто морально не могут себя перестроить на другую волну. А значит, их надо «вернуть» в привычную атмосферу, начав развитие строительства арендного жилья. На этом направлении домостроения Вячеслав ВАХРИН остановился отдельно.
«Тему арендного жилья надо провести через мозг: должна поменяться логика и у потребителя, и у законодателя»
Как заметил Вячеслав Михайлович, в Европе только 20% людей – собственники недвижимости, остальные живут в арендованном жилье и нисколько не переживают по этому поводу. В России – наоборот, в настоящее время большинство граждан стало собственниками. А правильно ли это?
35 тыс. рублей – себестоимость кв.м жилья, по мнению В.Вахрина
Вячеслав ВАХРИН уверен, что будущее за арендным жильем, которое делает человека более свободным. Хотя, он согласился с аудиторией, что старшее поколение уже «не подвинуть», свобода – для молодежи. К примеру, пока учишься в вузе - живешь в «общаге», поехал на работу в другой город - обосновался в «доходном доме», перевели в филиал с повышением – арендовал квартиру на новом месте или получил служебное жилье... Не надо ни продавать, ни покупать! А главное – меняются жизненные ценности: человек перестает копить на жилье (которое, к слову, имеет ограниченный срок эксплуатации), на дачу, машину и начинает просто жить. Совершенно иная философия. И не только для потребителей, но и для застройщиков с кредитными учреждениями.
комментарий
Александр ПЕРЕСТОРОНИН, организатор заседания, эксперт ОНФ:
- Мероприятие состоялось в формате диалога общественности и власти, во многом благодаря конструктивному настрою участников встречи. Эксперты пришли не критиковать, а предлагать и обсуждать. Многие из них высказывали продуманные идеи и инициативы, направленные на улучшение сферы ЖКХ в регионе. Это позволило уже в ходе дискуссии обозначить пути решения некоторых проблем, способные сделать нашу жизнь комфортнее. Они, в свою очередь, были услышаны властью.
Арендное жилье – новый тренд?
Ряд тюменских застройщиков готовы к повороту рынка на путь строительства арендного жилья, заявил заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав ВАХРИН на встрече с общественностью. По мнению областного чиновника, лучше быть свободным человеком, а не «удобрением для своей недвижимости», которая, по сути, является неким объемом, заключенным в ограждающие конструкции общей долевой собственности.
Арендное жилье - готовое к эксплуатации жилье: на него не надо копить деньги, влезать в ипотеку на 20-30 лет. Заезжай и живи, за аренду плати. В среднем – 15 тыс. рублей в месяц, включая плату за ЖКУ, заметил Вячеслав ВАХРИН. Финансовая модель – на 15 лет: уже есть расчеты и по затратам на строительство арендного жилья, и по окупаемости в процессе управления и эксплуатации.
Чиновник назвал «секретную» цифру: себестоимость 1 кв.м жилья – 35 тыс. рублей. По его расчетам, цена «квадрата» с чистовой отделкой и установкой оборудования будет 45 тыс. рублей (прим. автора – вряд ли с этим согласятся застройщики, хотя, в кризис лучше «синица в руках»). При этом, арендное жилье, по мнению Вячеслава Михайловича, не должно быть панельным – дома следует строить по монолитной каркасной технологии, чтобы срок их службы составлял 150 лет, а не 50.
Сформировать рынок арендного жилья можно при поддержке бюджета, считает чиновник. И региональное правительство реально настроено развивать этот сегмент рынка недвижимости. Только все надо отработать на законодательном уровне. Причем, должна «поменяться логика», в том числе и у законодателей. «Тему арендного жилья надо провести через мозг тюменцев», - заявил замгубернатора, отметив при этом, что ежегодно население областной столицы прирастает на 25 тысяч, в основном – за счет трудовой миграции. А это значит – спрос на арендное жилье будет. Застройщики не прогадают.
Хотя, что-то утверждать твердо и однозначно пока рано. По информации одного из участников Клуба экспертов, «в Югре уже четыре года пытаются решить вопрос доходных домов, да все безуспешно». А в Тюмени немало новостроек с пустыми квартирами. Может, сначала это (инвестиционное) жилье перевести в статус арендного? Изучить спрос, пока застройщики перестраиваются и ломают собственные стереотипы…
Поговорить «о вечном» - жилье и «коммуналке» - с человеком, стоящим у руля преобразований в этой сложной отрасли, было интересно и полезно для Клуба экспертов Тюменской области. В ходе встречи не обошлись без разбора ситуации с компанией ФОРТУМ и схемой теплоснабжения Тюмени. А еще затронули вопрос целесообразности строительства крышных котельных в жилых домах… Кстати, народ не только слушал, но и предлагал. Как говорится, обратная связь состоялась.
