С 22 по 24 марта 2022 года в Тюмени прошел III Градостроительный форум Тюменской области. Ключевым мероприятиям второго дня форума стал круглый стол «Тренды и проблемы развития регионального рынка малоэтажного домостроения», в котором приняли участие представители органов власти, органов местного самоуправления, общественных организаций и профессиональных объединений, заинтересованное в загородном строительстве население.
Выступая перед аудиторией, заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области Вячеслав Санников затронул наиболее актуальные вопросы, касающиеся загородной недвижимости и малоэтажного строительства, в том числе изменения действующего законодательства.
В частности было отмечено, что внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве объектов…»: если раньше этот закон распространялся на многоквартирные дома, строящиеся с привлечением средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ), то теперь он применим и к объектам ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса. При этом предусмотрены все условия, которые должны минимизировать риски такого строительства.
Здесь должна появиться строительная компания, аккредитованная в банке, поскольку речь идет о счетах эскроу и проектном финансировании. Должна быть выполнена соответствующая проектная документация: застройщик вправе привлекать денежные средства «дольщиков» для строительства индивидуальных жилых домов малоэтажного комплекса только после утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы коттеджного поселка.
Законом определены особые условия ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов малоэтажного жилого комплекса.
Кроме того, определен состав общего имущества собственников объектов ИЖС: к такому имуществу могут относиться объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания жилого комплекса, детские и спортивные площадки, места отдыха, контейнерные площадки и пр. Определен перечень объектов, которые не будут входить в состав общего имущества и должны передаваться в муниципалитет.
Вячеслав Санников, Сергей Бауэр
«Общее имущество следует судьбе основного объекта – дома и земельного участка. В данном случае по ДДУ в отношении домов малоэтажного жилого комплекса застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект ИЖС с системами инженерно-технического обеспечения и передать участнику строительства дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом. Причем, произойдет это после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех объектов ИЖС, построенных в рамках проекта или его этапа, предусмотренного проектной декларацией. Также застройщик обязан построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества», – пояснил Вячеслав Санников. Он также отметил, что в течение действия указанных изменений, ни один тюменский застройщик не обратился в Росреестр за регистрацией ДДУ на объект ИЖС.
Модератор круглого стола – заместитель председателя комитета по экономической политике и природопользованию Тюменской областной думы, координатор федерального проекта «Российское село» и регионального проекта «Свой дом» Виктор Рейн – сообщил, что в настоящее время ведется работа с Союзом строителей Тюменской области и региональным СРО строителей по формированию реестра компаний – потенциальных подрядчиков для возведения объектов ИЖС по 214-ФЗ.
«Чтобы закон заработал на территории Тюменской области, мы должны подготовить для этого почву и нивелировать возможные риски – как для индивидуальных застройщиков, так и для девелоперов», – резюмировал областной депутат.
Поддержал модератора секции и заместитель начальника Главного управления строительства - главный архитектор Тюменской области Сергей Бауэр, подчеркнув при этом перспективность развития рынка малоэтажного жилья.
Одним из экспертов круглого стола «Тренды и проблемы развития регионального рынка малоэтажного домостроения» стала заместитель директора - главный технолог филиала Кадастровой палаты по Тюменской области Юлия Стробыкина. Она озвучила статистику по кадастровому учету за 2021 год в сравнении с предыдущим периодом и напомнила о необходимости использования для получения сведений из ЕГРН только официальных источников.
«Кадастровый учет – неотъемлемая часть операций рынка недвижимости и важная часть статистических показателей, говорящих о динамике этого рынка. Ежегодный прирост объектов в ЕГРН говорит о том, что, несмотря ни на что, дома в регионе строятся, земельные участки оформляются. На 1 января 2022 года в ЕГРН содержалось 1 миллион 842 тысячи объектов, расположенных на территории юга области, большинство из которых – объекты капитального строительства (ОКС). Это здания, помещения, объекты ИЖС. В 2021 году на кадастровый учет поставлено более 47,8 тыс. ОКС, что на 5,5 тыс. больше, чем в 2020 году. Объекты ИЖС в этом объеме составляют 21%. Замечу, что ИЖС стабильно держит такой процент в общем количестве объектов капстроительства, поставленных на учет за год», – отметила Юлия Стробыкина.
Виктор Рейн, Юлия Стробыкина
Эксперт также обратила внимание на некоторое перераспределение долей между нежилыми зданиями, куда входят и садовые дома, и иными ОКС, к каким относятся машино-места – в пользу последних.
«В 2021 году поставлено на учет порядка 3620 машино-мест, что почти в два раза превысило предыдущий годовой показатель. Все больше становится таких объектов как отдельно стоящие паркинги, а также многие застройщики предусматривают подземные парковки в многоквартирных домах, торговых и офисных зданиях. Можно сделать вывод, что машино-место, как самостоятельный вид недвижимости, набирает популярность у граждан и владельцев нежилых объектов», – отметила представитель Кадастровой палаты.
Что касается заявителей, подавших документы на кадастровый учет в 2021 году, то земельные участки ставят на учет органы власти и граждане (физические лица) примерно в равных долях – по 45,5%. По объектам капитального строительства львиная доля приходится на органы государственной власти и органы местного самоуправления – более 90%. Значит норма, позволяющая органам власти подавать документы на учет и регистрацию недвижимости за правообладателя, в Тюменской области успешно применяется. Причем документы подаются в электронном виде, что значительно сокращает сроки оформления недвижимого имущества.
Юлия Стробыкина обратила внимание и на рост количества запросов сведений, что также указывает на положительную динамику рынка недвижимости – перед совершением сделок люди заказывают выписки из ЕГРН, чтобы проверить сведения об объекте. Так, в 2021 году поступило запросов сведений на 300 тысяч больше, чем в 2020 году. Это обусловлено, в том числе, увеличением электронных запросов – и представители предпринимательского сообщества, и граждане пользуются электронными сервисами, получая сведения о недвижимости.
«Конечно, в значительной степени этому поспособствовала пандемия коронавируса. Но даже после снятия жестких ограничительных мер, доля электронных запросов не уменьшилась – люди оценили удобство и скорость получения электронной услуги. Однако не могу не напомнить, что для получения достоверных сведений об объектах недвижимого имущества в электронном виде следует пользоваться только официальными источниками – это сайт Росреестра, онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты и портал Госуслуг. Хочу предостеречь всех от использования сайтов-двойников – полученные через них сведения могут быть недостоверными, что приведет к срыву сделок с недвижимостью. Ни Росреестр, ни Кадастровая палата за информацию таких сайтов ответственности не несут», – предупредила Юлия Стробыкина и ответила на вопросы аудитории в части получения выписок из ЕГРН после оформления сделок.
Юлия Стробыкина - о получении сведений ЕГРН
Кроме рынка малоэтажного домостроения и комплексной застройки сельских территорий, на диалоговых площадках Градфорума-2022 обсудили комплексное развитие городских территорий, вопросы сохранения объектов историко-культурного наследия и включения их в активное использование представителями креативных индустрий, формирование современных подходов к организации общественных пространств и многое другое.
По итогам мероприятий сформирован пакет предложений, направленных на выработку новых трендов в строительной сфере, способствующих дальнейшему развитию отрасли.
Светлана Ахмеднабиева