ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ ДАЧНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ НОВОГО ЗАКОНА О САДОВОДСТВЕ И ОГОРОДНИЧЕСТВЕ
По словам аналитиков тюменского рынка загородной недвижимости, спрос на аренду садовых участков с домиками на юге области в 2020 году, по сравнению с прошлым годом, вырос на 41 процент, а интерес к покупке таких участков и частных домов – на 25 процентов*. Такое увеличение произошло, в том числе, из-за введенных для предотвращения распространения коронавирусной инфекции ограничительных мер и необходимостью самоизоляции. В сложившейся ситуации специалисты Кадастровой палаты посчитали не лишним напомнить гражданам положения закона о садоводстве и огородничестве, который действует на территории России уже более года.
Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (217-ФЗ) вступил в силу с 1 января 2019 года. Его основная цель – совершенствование регулирования различных ситуаций, сложившихся в сфере «дачной деятельности». По данным Союза садоводов, в России не менее 60 млн дачников, и далеко не все нюансы организации этого популярного досуга были учтены предыдущими нормативными актами. Новый закон регулирует правовые и технические вопросы в области строительства, оформления и эксплуатации садовой недвижимости.
Только СНТ и ОНТ
Теперь, с момента вступления 217-ФЗ, граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Указанные товарищества имеют статус товарищества собственников недвижимости (ТСН). Уже существующие дачные объединения теперь автоматически причисляются к садоводческим, а из законодательства выводятся все «дачные» понятия.
Важно то, что реорганизация ранее созданных для целей ведения садоводства и огородничества некоммерческих объединений не требуется. Кроме одного случая: в ТСН должны быть преобразованы ранее созданные садоводческие, дачные или огороднические потребительские кооперативы, если цель их создания соответствует предусмотренным указанным законом целям и задачам.
Еще одной важной новацией стало установление на законодательном уровне прав и обязанностей граждан, занимающихся садоводством и огородничеством на территории товарищества без вступления в соответствующие некоммерческие товарищества.
Теперь «индивидуалы» обязаны вносить плату за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт капитальных объектов, входящих в такое имущество, причем в том же порядке, который устанавливается для членов товарищества. Такие лица вправе принимать участие в общем собрании товарищества, а по отдельным вопросам – и в голосовании, отмечают эксперты Федеральной кадастровой палаты.
Также 217-ФЗ подробно разбирает процедурные нюансы, связанные с управлением товариществом и контролем над его деятельностью, устанавливает компетенции общего собрания членов объединения и компетенции его председателя и правления, нормирует ведение делопроизводства, возможные виды взносов.
Что и где строить…
Согласно 217-ФЗ, на садовом участке можно возвести жилой или садовый дом, хозпостройки, индивидуальный гараж. Однако закон оговаривает, что возведение объектов капитального строительства (ОКС) на садовом участке возможно, только если участок расположен в границах территории, применительно к которой действует соответствующий градостроительный регламент. При этом его параметры должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. На огородном участке, как и прежде, строительство объектов недвижимости запрещено. Но закон предусматривает сохранение права на ранее возведенные хозпостройки и сооружения, если это право было зарегистрировано до 1 января 2019 года.
Стоит обратить внимание на то, что все дома, расположенные на садовых участках, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) до 2019 года с указанием назначения «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами. Здания с назначением «нежилые», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.
Федеральный закон № 217-ФЗ также дал возможность перевода садового дома в жилой и жилого – в садовый.
Тут необходимо отметить, что если здание принадлежит гражданам, состоящим на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, признание такого здания жилым не подразумевает автоматического учета его площади при определении уровня обеспеченности жилыми помещениями.
В середине апреля текущего года (15.04.2020) вступил в силу новый свод правил (СП) планировки и застройки территорий садоводческих товариществ. Изменения коснулись параметров ограждения территорий товариществ, были уточнены параметры подъездных дорог. Также новый СП разграничил объекты общего пользования на обязательные и дополнительные, уточнил площадь земель общего назначения – теперь она должна составлять от 20% до 25% территории товарищества. Появились и рекомендации по обеспечению условий для инвалидов и иных маломобильных групп населения, эвакуационных путей и выходов как из личных домов, так и из зданий общего пользования.
Изменились и рекомендации, касающиеся минимальной площади личного садового участка: теперь она составляет не менее 0,04 га. Однако это не значит, что уже существующие товарищества должны пройти через масштабный передел земельных участков. Новый свод правил касается вновь создаваемых объединений.
Согласно новому своду, под строения рекомендуется отводить до 30% площади личного садового участка, а с учетом дорожек и площадок с твердым покрытием – не более 50%.
Рекомендованные параметры ограждений между участками, отступов от границ при посадке деревьев и проектировании септиков и компостов, размещения приборов учета электроэнергии также были уточнены.
Важно понимать, что хотя правила и носят рекомендательный характер, они разрабатываются в первую очередь для обеспечения безопасности граждан во время их пребывания на территории товариществ.
«Что же касается оформления объектов недвижимости, то стоит учитывать, что далеко не все построенное и содержащееся на земельном участке, является объектами, которые подлежат учету. Например, теплицы и пешеходные дорожки не ставят на кадастровый учет» – отмечает эксперт тюменской Кадастровой палаты Галина Барнашева.
ТСН или населенный пункт?
Иногда у граждан возникает вопрос, возможно ли признать СНТ или ОНТ населенным пунктом. Согласно нормам 217-ФЗ, установление границ таких товариществ не является самостоятельным основанием для придания им статуса населенного пункта. Хотя возможно включение подобного товарищества в границы уже существующих поблизости населенных пунктов – для этого необходимо утверждение нового (или изменений действующего) генерального плана городского поселения или округа, схемы планирования муниципалитета, где товарищество расположено.
Желание стать частью населенного пункта, как правило, связано с трудностями обеспечения товариществ необходимой инфраструктурой. Ряд положений 217-ФЗ определяют формы и порядок поддержки ведения гражданами садоводства и огородничества для личных нужд на государственном и муниципальном уровне. Такая поддержка, тем не менее, является правом, а не обязанностью органов государственной власти и местного самоуправления.
Для добычи подземных вод лицензия нужна не всем
Еще один важный пункт 217-ФЗ касается добычи товариществами подземных вод для организации хозяйственно-бытового водоснабжения. До 2020 года лицензия на это не требовалась, однако теперь ее получение стало обязательным. Соответствующие поправки внесены в закон «О недрах».
Заметим, что такая лицензия не нужна гражданам, если глубина колодца на их участке не более 5 м, используется он только для собственных нужд, если вода в колодец поступает не из горизонта-источника централизованного водоснабжения и объем извлекаемой воды – не более ста кубометров в сутки.
Штрафы за пользование недрами без лицензии установлены Кодексом об административных правонарушениях.
Вопросы, связанные с практикой применения нового закона о садоводстве и огородничестве, можно задать по телефону для справок тюменской Кадастровой палаты (3452) 290-001, либо записаться на консультацию к специалисту по телефону (3452) 290-000. Предварительно можно направить вопрос на адрес электронной почты fgu72023@72.kadastr.ru.
*«АиФ» (Тюмень), 10.05.2020 «В Тюменской области растет спрос на загородную недвижимость»