ТПП ТО

Развитие застроенных территорий в Тюмени: реалии и перспективы

Программа развития застроенных территорий в Тюмени реализуется не один год. Справедливости ради, стоит отметить, что город начал заниматься этим направлением реновации еще в начале 2000-х, но из-за кризиса 2008 года программу свернули – у застройщиков закончились средства на реализацию своих грандиозных проектов комплексного развития периферийных территорий. Возродили программу годы спустя – новые аукционы на право развития застроенных территорий Тюмени стартовали в 2016 году. Сейчас в основном идет подготовка территорий под застройку.

Развитие района МатмасыДвухэтажные дома по ул. ПражскойУл. Пражская, 36аУл. Пражская, 37Строится первый дом по программе РЗТ в МатмасахАлексей НоздрачевНовая застройка в районе Матмас (проект)Новая застройка в районе Матмас (проект)Участники круглого стола – о Программее развития застроенных территорий в Тюмени (фото из архива "КВ", 16.02.2016 г.)В Тюмени еще немало территорий, которые требуют преобразованийЗастройщик приглашает к диалогу в свой офис по ул. Нефтяников, 3, стр. 1Застройщик приглашает к диалогу в свой офис по ул. Нефтяников, 3, стр. 1

Приоритет – комплексной застройке

Заметим, что «Квартирный вопрос» с самого начала отслеживает ситуацию по внедрению программы РЗТ, дающей возможность поселкам вокруг Тюмени, да и старым кварталам областной столицы приобрести современный благоустроенный вид.


Участники круглого стола – о Программее развития застроенных территорий в Тюмени (фото из архива "КВ", 16.02.2016 г.) 

Мы искренне переживали за жителей Антипино, когда застройщик ушел с площадки и тем самым отодвинул возможность скорого расселения ветхих домов. Сомневались по поводу преобразования старой Лесобазы в современный микрорайон, поскольку победитель торгов по этой площадке отыграл еще несколько других территорий – хватит ли сил, доведет ли компания начатые проекты до логического завершения. Радовались, когда на площадке РЗТ начинали расти новые многоквартирные дома и благоустраивались дворы…

Застройщики, развивая такие территории, получают дополнительные площадки под строительство и перспективы для роста своих компаний, люди – благоустроенное жилье, а городские власти – возможность направления бюджетных средств на социально значимые проекты.

К слову, проблемные вопросы застройщиков, возникшие на первоначальном этапе реализации проектов развития застроенных территорий Тюмени, были проанализированы городскими властями еще на старте программы и вынесены на обсуждение в рамках публичных мероприятий – круглых столов и рабочих встреч. Руслан КУХАРУК, будучи начальником земельного департамента, а затем и заместителем главы администрации города, неоднократно отмечал важность программы РЗТ для развития Тюмени в целом. И сейчас, в должности мэра областной столицы он всячески поддерживает реализацию крупных инвестиционных проектов по застройке территорий, развитию комфортной среды и организации общественных пространств, объединяющих жителей города в сообщество неравнодушных граждан.

В настоящее время есть 15 территорий, в отношении которых заключены договоры о развитии, и еще четыре – в отношении которых приняты решения о развитии в рамках программы РЗТ. Территории разные по площади, с различными сроками реализации проектов по заключенным с администрацией Тюмени контрактам. Но, как оказалось, до сих пор далеко не все проблемы при подготовке таких территорий к новой застройке удается решать оперативно.

По взаимному согласию с собственниками…

Казалось бы, у жителей старых домов появилась возможность переселиться в новые благоустроенные квартиры, не дожидаясь обрушения потолка и без лишних трат на капитальный ремонт ветхого жилища… Застройщик готов реализовать давнюю мечту граждан о комфортном жилье, избавив их от частых коммунальных аварий и реальной угрозы здоровью…


В Тюмени еще немало территорий, которые требуют преобразований

Однако на пути выполнения условий контракта возникает «человеческий фактор» – лучшие намерения застройщика натыкаются на непонимание жильцов расселяемых домов, а где-то и на активное противостояние, сопротивление новому качеству жизни. Приходится решать вопросы индивидуально по каждому собственнику квартиры или дома, убеждая, что никто и никого не выселит вопреки воле правообладателя жилища. А потому, бояться тут нечего.

Поскольку проблемы при расселении старого жилфонда присутствуют практически во всех проектах РЗТ, мы обратились за разъяснениями к начальнику юридического отдела Департамента земельных отношений и градостроительства администрации г. Тюмени Алексею ШЕВЦОВУ. Он обратил наше внимание на то, что следует различать процедуры расселения нанимателей и собственников квартир в многоквартирном доме, а также учитывать статус дома – признан он аварийным или таковым не является.

Так, если дом аварийный и подлежащий сносу, а жилье в собственности у частного лица, то отселение и снос проводится за счет средств компании-инвестора по соглашению с собственником жилого помещения. Муниципалитетом проводится аукцион на право оказания услуг по оценке недвижимого имущества, предоставляемого за вознаграждение или на договорной основе. По итогам аукциона заключается муниципальный контракт и проводится оценка изымаемых помещений. Собственникам жилых помещений направляются проекты соглашений об изъятии их жилых помещений для муниципальных нужд, отчеты об оценке изымаемой недвижимости, а также копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на изымаемое недвижимое имущество – для достижения с собственниками согласия о размере возмещения и заключения трехсторонних соглашений. Далее назначается срок выплаты возмещения и срок отселения. Если собственник не согласен с размером суммы возмещения, он вправе обратиться в суд1 с иском, которым будет определена рыночная стоимость изымаемого имущества.

Для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещения судом может быть назначена судебная независимая экспертиза. При принятии судом решения о возмещении за изымаемое жилое помещения приоритетным доказательством всегда выступает заключение независимого судебного эксперта.

Что касается обеспечения жилищных прав граждан, законно проживающих в помещениях многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу и включенных в договор по РЗТ, то все можно сделать в рамках реализации этого договора после признания таких домов аварийными и подлежащими сносу. Ведь в программу РЗТ попадают дома с большим процентом износа, срок реализации проекта по договору может быть и 10 и 15 лет, в зависимости от масштабов реновации. И если сегодня какой-то дом не признан аварийным, то лет через пять он вполне окажется таковым.

«Причем, приобретать такие объекты застройщик вправе только по взаимному согласию с собственниками, путем заключения гражданско-правовой сделки в соответствии с гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации2»,  подчеркивает Алексей ШЕВЦОВ.

В ходе беседы представитель городской администрации то и дело ссылался на одну из площадок, развиваемых в рамках программы РЗТ – приводил в качестве примера ситуацию по расселению домов, расположенных в районе Матмасы. В частности, жилые помещения в многоквартирном доме по ул. Пражская, 13 полностью находятся в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень, а квартиры в подобных домах по ул. Пражская, 20 и 36 «а» муниципальной собственностью не являются. Но все три дома признаны аварийными и подлежащими сносу.3

Чтобы подробнее ознакомиться с ситуацией, сложившейся на этой территории, мы отправились с Матмасы…

Матмасы в ожидании перемен

Район Матмасы считается одним из экологически благополучных районов Тюмени и вполне достоин реновации, комплексного развития в рамках программы РЗТ. Площадь застроенной территории в границах улиц поэта Мусы Джалиля, Пражской и Тимофея Чаркова составляет около 20 га.

 

 

Там расположены 27 индивидуальных жилых домов и 40 многоквартирных высотой в два и три этажа, из них три дома (ул. Пражская, 13, 20 и 36 «а») признаны аварийными и подлежащими сносу. В целом здесь предстоит снести около 30 тысяч старых «квадратов» и построить около 260 тысяч новых. Масштабы впечатляют!

Освоением этой площадки занимается специализированный застройщик «Улей Девелопмент» (до переименования – ООО «Сибстройкапитал»). Мы встретились с руководителем компании Алексеем НОЗДРАЧЕВЫМ и его командой, а также совершили небольшое путешествие по довольно-таки знакомым местам. Знакомым «по долгу службы».

Наши журналисты в рамках проекта «КВ – в помощь!» раньше частенько заезжали в проблемные районы города по заявкам жителей: где-то штукатурка обвалилась, где-то балкон вот-вот рухнет, а где-то стоит вода посредине улицы практически круглый год… Разбирали аварийные ситуации с чиновниками и депутатами, помогали решать тюменцам насущные проблемы.

Вот и в Матмасы совершали рейды по просьбе жителей района. Было это лет десять назад, но больших перемен мы здесь сейчас не заметили. Разве что балконную плиту подпирают не деревянные стойки, а металлические конструкции и угол дома некогда осыпавшийся – отстроен и укреплен… Как оказалось – силами строительной компании, которая зашла в поселок по программе РЗТ.

«Мы подлатали и укрепили стены по просьбе жильцов этих домов перед началом строительства нулевого цикла многоэтажного дома на участке, выделенном городом в рамках договора о РЗТ. Люди переживали, что их дома не выстоят, когда начнем бить сваи, – поясняет Алексей НОЗДРАЧЕВ. – Сейчас строим 12-й этаж первого из трех 19-этажных домов, которые будут возведены на свободной от сноса площадке, и готовим аварийные многоквартирники первой очереди к расселению».

Расселение ветхого жилья – дело трудоемкое. Мы, кстати, спросили у сотрудников офиса продаж, почему их компания называется «Улей». Говорят, что трудятся как пчелы, работают с населением поселка, стараются всех выслушать, понять и предложить приемлемые для сторон условия расселения. Выгода для застройщика пока не особо видна… Больше затрат – и финансовых, и эмоциональных. Причем, проблемные моменты возникают с жильцами домов не первой, а седьмой очереди строительства, с которыми еще и договоры не заключены, и оценка квартир не проводилась.

Как считает Алексей НОЗДРАЧЕВ, это происходит от неправильного понимания закона собственниками жилья. «Законодатель должен четко и понятно прописать схему расселения при развитии застроенных территорий, чтобы каждый собственник старого жилфонда понимал, что никто не лишит его законно занимаемой им жилплощади»,  отмечает застройщик.

Однако дело потихоньку продвигается. Ведь инвестор предлагает перемены к лучшему – и для тех, кто переселяется в современные благоустроенные квартиры, и для территории поселка в целом.

Чтобы жить в поселке стало комфортно

Как признался Алексей НОЗДРАЧЕВ, он принял это «беспокойное хозяйство» под названием «Улей Девелопмент» в 2018 году. В настоящее время у компании есть задел на три года – параллельно ведут строительство нового жилья и расселяют старый жилфонд. Мы задали застройщику несколько вопросов, волнующих и жителей Матмас.

- Алексей Владимирович, когда было принято решение о сносе домов в поселке Матмасы?

- Решение о развитии застроенной территории в границах улиц Мусы Джалиля, Строителей, Тимофея Чаркова принято осенью 2014 года.4 Вообще переселение из аварийного жилья в рамках региональных программ идет в порядке очередности, по мере признания таких домов аварийными и при наличии соответствующего бюджетного финансирования. Например, на сегодняшний день расселение признанных аварийными и подлежащими сносу домов по ул. Пражской в соответствии с действующей региональной программой по переселению из аварийного жилфонда запланировано до 1 января 2027 года.

Для ускорения процесса расселения таких домов законодателем был предложен новый инструмент – договор о развитии застроенной территории, направленный на обновление устаревшего жилфонда за счет средств частного инвестора: расселение и снос домов идет за счет застройщика, а затем он же строит новое жилье на освободившейся территории.

- Долго собираетесь «реанимировать» Матмасы?

- По результатам аукциона с нами был заключен договор на 15 лет.

- Мы уже поняли, что расселение идет не так быстро, как хотелось бы, и вы регулярно встречаетесь с жителями поселка. Где это происходит?

- И в администрации города, и у нас. В частности, каждую среду с 17:00 до 19:00 можно прийти в офис компании по ул. Нефтяников, 3, стр. 1 – здесь по предварительной записи проводится прием жителей района Матмасы, дома которых подлежат расселению. Такие встречи предназначены для подробных бесед с разъяснениями законодательных моментов и предпринимаемых нами шагов. На беседу приглашаем всех, кто чем-то не доволен, чтобы обсудить ситуацию и найти пути решения. Приходят к нам те, кто готов к конструктивному диалогу, что уже хорошо.

- То есть, вам удается найти консенсус при решении спорных моментов.

- Безусловно. У нас есть предложения, которые дают возможность прийти к договоренности с владельцами квартир. Так, например, мы предлагаем альтернативу чисто выкупной цене – по соглашению с собственниками жилых помещений предоставляем возможность участия в долевом строительстве наших новых домов в рамках РЗТ, с зачетом стоимости предлагаемой квартиры при определении размера возмещения за изымаемое жилье. В частности, четырем собственникам оформлена «доля» в строящемся рядом доме.

Нами разработана программа, по которой для собственника жилья старый «квадрат» меняется на новый «квадрат», то есть, «метр на метр». Правда, без отделки. Мы также готовы предоставить беспроцентную рассрочку с фиксированной суммой выплат.

- Сроки ввода в эксплуатацию ваших строящихся домов определены?

- Конечно. Планируемый срок ввода первого дома – IV квартал 2021 года. Второй дом начнем строить в марте-апреле 2020-го, ввод, согласно разрешению на строительство, намечен на 2022 год. Третий дом планируем завершить к концу 2023 года.*

- Расскажите, что вообще планируете здесь построить после освобождения территории от старого жилфонда.

- После переселения граждан из подлежащих сносу жилых домов и освобождения земельного участка первой очереди, по договору с администрацией города мы должны безвозмездно передать этот участок в муниципальную собственность, чтобы потом там была построена школа, согласно проекту планировки застроенной территории.5

А вообще, по утвержденному проекту планировки территории планировочного района «Тарманский», в границах улиц Мусы Джалиля, Пражская, Тимофея Чаркова установлены зоны, в которых можно формировать многоэтажную жилую застройку и размещать все необходимые объекты социальной сферы – школу и детсад, магазин и кафе, строить автостоянки, благоустраивать и озеленять территории. Этим и планируем заниматься в дальнейшем.

- А как будет проходить расселение следующих очередей?

- По закону. Квартиры будут выкупаться нами у собственников по обоюдному согласию. Важно, чтобы люди знали: никто не сможет заставить собственника выехать из принадлежащей ему квартиры. Продолжим работать с жителями поселка, будем разъяснять и убеждать. Альтернативы этому пока нет…

- А если с кем-то не удастся договориться  не сможете выполнить условия договора…

- Это так. Не хотелось бы покидать поселок из-за «непонимания»… В случае расторжения договора о РЗТ жители района Матмасы упустят хороший шанс получить новый виток развития своей территории. Обновления жилищного фонда им придется ждать долго: новые квартиры собственники старого жилья вне программы РЗТ смогут получить лишь по дате формирования очереди «под снос», а это после 2030 года, если повезет… На наш взгляд, жители поселка должны быть заинтересованы в сотрудничестве с застройщиком, который старается сделать их жизнь комфортнее.

 
Новая застройка в районе Матмас в границах улиц Мусы Джалиля, Строителей, Тимофея Чаркова. Проект

Как сказал Алексей НОЗДРАЧЕВ, встречи с жителями Матмас проводятся застройщиком на регулярной основе. Записаться на встречу можно по телефону (3452) 393-000. Прием ведет заместитель гендиректора компании «Улей Девелопмент» Андрей Борисович МЕЛЬНИКОВ. Что касается администрации Тюмени, то по решению проблемных вопросов, связанных с развитием застроенных территорий, граждане могут записаться к заместителю главы города Владимиру Сергеевичу ТРЕТЬЯКОВУ. Запись ведется по телефонам: (3452) 510-582, 510-606 и 460-170.

Беседовала Светлана АХМЕДНАБИЕВА

1пп. 5 п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации. В отношении изымаемых жилых помещений многоквартирных домов по ул. Пражская, 20 и 36 «а» Администрацией г.Тюмени 06.08.2018 и 06.09.2018 по результатам проведенных аукционов на право оказания услуг по оценке недвижимого имущества, заключены муниципальные контракты от 21.08.2018 с ООО «Оценочное дело», от 19.09.2018 с ООО «ОК «АЛЬЯНС».

Ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гласит, что в случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочною деятельность.

2В Определение Конституционного Суда РФ от 07.10.2014 № 2026-0 отмечено, что положения ст. 42.6 ГрК РФ не наделяют лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.

3Заключением межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирный дом по ул. Пражская, 13, признан аварийным и подлежащим сносу (заключение от 24.12.2014 № 278); Распоряжением Администрации г.Тюмени от 22.12.2015 № 1035 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу, и сроках отселения физических и юридических лиц в связи с признанием многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирные дома по ул. Пражская, 20 и 36а, признаны аварийными и подлежащими сносу.

4Постановление Администрации г.Тюмени от 10.11.2014 № 230-пк.

5Изъятие земельного участка для муниципальных нужд в целях строительства объектов образования без процедуры развития застроенной территории законодательством не предусмотрено.

*С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте застройщика https://uley-tmn.ru/


Подпишись на новости

Новости недвижимости в Тюмени и мире
Рейтинг@Mail.ru